Hyresavtal för lokaler
Så skriver man ett hyreskontrakt för kommersiella lokaler
Behöver du hjälp? Fast pris vid hjälp från jurist
Reglerna kring lokalhyra kan är ganska komplicerade eftersom de till stor del skiljer sig från hyra av bostad. I den här texten går vi igenom allt du kan behöva veta gällande hyresavtal för kommersiella lokaler – oavsett om du är hyresgäst eller hyresvärd. Vi kommer gå igenom allt från uppsägningstider, hyrans storlek, viktiga klausuler i hyresavtalet till användningen av mallar.
Mallen hittar du längre ned på sidan. I texten går vi igenom de 13 vanligaste frågorna.
Vi hjälper dig med:
- Kostnadsfri första kontakt
- Skräddarsytt och tryggt avtal
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
1. När behöver jag ett hyresavtal?
Både som hyresvärd eller hyresgäst behöver du ett hyresavtal så fort du ska hyra ut ett kontor, en kontorsplats, butikslokal, lagerlokal eller annan typ av lokal. Vi rekommenderar starkt att hyreskontraktet redan är klart och signerat innan tillträde. Det är enklast för båda parter och undviker missförstånd.
2. Hur lång ska uppsägningstiden vara?
Ett hyresavtal kan ingås antingen tillsvidare (på obestämd tid) eller för en begränsad tidsperiod (på bestämd tid). Ett avtal på bestämd tid kan vara allt från några veckor till tiotals år. Eftersom det kan vara skönt för både hyresgästen och hyresvärden att veta över hur lång tid avtalet kommer löpa skrivs de allra flesta lokalhyresavtalen på bestämd tid.
Ett hyresavtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla. Uppsägningstiden för lokalhyra är något längre än vid hyra av bostad. För en lokal som hyrs ut på obestämd tid är uppsägningstiden nio månader.
Om hyrestiden är på bestämd tid, och kortare än tre månader, upphör hyresförhållandet att gälla vid hyrestidens utgång (om inte annat har avtalats). Är hyrestiden längre än tre månader, men kortare än nio månader, måste avtalet sägas upp även om det är skrivet på bestämd tid. Uppsägningstiden är då tre månader. Är hyrestiden längre än nio månader i rad måste avtalet också sägas upp. Då är uppsägningstiden nio månader. Det innebär i praktiken att om ett hyresavtal är skrivet för tio månader, så måste avtalet sägas upp vid slutet av den första månaden för att sluta gälla vid hyrestidens utgång.
3. Kan man avtala om annan uppsägningstid?
Inledningsvis ska det påpekas att hyreslagens regler om uppsägning är skrivna till förmån för hyresgästen. Det innebär att om ni har avtalat om en kortare uppsägningstid än nio månader så gäller den uppsägningstiden enbart om det är hyresgästen som säger upp avtalet. Om ni till exempel har avtalat om tre månaders uppsägningstid och det är hyresvärden som säger upp avtalet, så har du som hyresgäst ändå rätt till en uppsägningstid på nio månader.
Har ni däremot avtalat om en uppsägningstid som är längre än nio månader, så gäller det för båda parterna.
4. Vad ska villkoren för uppsägning vara?
En uppsägning ska i regel alltid vara skriftlig. Hyresgästen har däremot rätt att säga upp avtalet muntligen om hyresvärden efteråt bekräftar uppsägningen skriftligen.
5. Får jag själv bestämma hyrans storlek?
Nja. Lokalhyran ska vara i enlighet med marknadshyran. Det vill säga den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan anses betinga på marknaden är den skäliga hyra som hyresgästen har rätt till. Frågan om skälig hyra kan däremot enbart prövas efter hyrestidens utgång. Dock råder avtalsfrihet angående hyran, och en hyresgäst kan alltså om den vill betala överhyra för lokalen.
6. Är det tillåtet att ta ut en deposition?
Ja, det är tillåtet att ta ut en deposition. Tänk bara på att avtala om vad som krävs av hyresgästen för att depositionen ska betalas tillbaka för att undvika onödiga tvister. Ett alternativ till deposition är borgen eller bankgaranti.
Vi rekommenderar att du som hyresvärd ska ta en hel eller halv månadshyra i deposition. Som hyresgäst ska du inte gå med på mer än en månadshyras deposition.
7. Hur ska hyran indexeras?
Inledningsvis ska det påpekas att huvudregeln är att hyran ska vara bestämd till beloppet och får alltså som utgångspunkt inte indexeras.
Det finns däremot en möjlighet att indexera hyran: Ett undantag från huvudregeln är om hyresavtalet är skrivet på bestämd tid, med en hyrestid på minst tre år. Då finns det en möjlighet att knyta hyran till en indexklausul. En hyra kan vara helt eller delvis indexerad.
Observera att en hyra som har indexerats i strid med ovan angivna krav är ogiltig.
8. Vad innebär det att avtala om uthyrning i ”befintligt skick”?
Att en lokal hyrs ut i befintligt skick innebär att hyresvärden inte utfäster att lokalen är fullt brukbar för den typ av verksamhet som hyresgästen avser bedriva. Det åligger därmed istället hyresgästen att själv ta reda på huruvida lokalen är lämpad för den tilltänkta verksamheten.
En sådan klausul är vanlig inom lokalhyresavtal och är fördelaktig för dig som hyresvärd eftersom du då friskriver dig från eventuella problem som hyresgästen borde ha upptäckt.
9. Hur ser reglerna om besittningsskydd ut för lokalhyra?
En lokalhyresgäst har inget direkt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen inte har någon rätt till förlängning av hyreskontraktet. Däremot har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet varat i längre än nio månader i följd. Det innebär att hyresgästen i vissa fall kan ha rätt till ersättning (skadestånd) för den förlust som denne lider genom att hyresförhållandet upphör.
Frågan om rätt till skadestånd prövas av tingsrätten. För att få rätt till skadestånd så måste du som hyresgäst först ansöka om medling i hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Ta med fördel då hjälp av en jurist. Om ni inte genom medling kan komma överens, kan du som hyresgäst vända dig till tingsrätten för att pröva frågan om ersättning.
Kan jag använda en mall för hyresavtalet?
Det går bra att använda en mall för uthyrning av en lokal. Tänk dock på att det bästa är att ha mallen som en utgångspunkt, och komplettera den med specifika klausuler som passar för den typ av uthyrning som är aktuell i ert fall.
Hör av dig till en jurist om du behöver hjälp med att ta fram ett hyresavtal just för dina behov.
FRISKRIVNING: vi tar inget ansvar för denna juridiska mall. Använd dokumentet på eget ansvar
10. Vilka är de viktigaste klausulerna att ta med i ett lokalhyresavtal?
Det allra viktigaste att ha med i ett hyreskontrakt för kommersiella lokaler är information om hyrans storlek, uppsägningstid, hyrestiden och lokalens användningsområde. Den sista punkten är viktig för att du som hyresvärd ska känna dig trygg med att hyresgästen inte använder lokalen till något annat än vad du tänkt dig.
I övrigt är det viktigt att anpassa avtalet efter de specifika omständigheterna för upplåtelsen.
11. Vad behöver jag tänka på om jag hyr ut en butikslokal?
Vid uthyrning av butikslokaler är det vanligt att bestämma hyran efter ett företags försäljning, så kallad omsättningshyra. Det innebär att du som hyresvärd istället för att ta en fast hyra varje månad tar en minimihyra med ett tillägg i form av en procentsats av butikens försäljningssiffror. Självklart går det att ta ut en vanlig, fast hyra istället. Men i och med att många butikshyresgäster är villiga att betala mer i hyra om den grundar sig på deras betalningsförmåga är det i många fall gynnsamt för dig som hyresvärd att använda sig av en omsättningshyra.
Det finns inga särskilda krav för när man kan använda omsättningshyra som hyressättning, till skillnad från andra rörliga hyror (se om indexklausuler ovan). En sådan hyra kan alltså sättas oberoende av hyrestidens längd.
12. Vad behöver jag tänka på om jag hyr ut ett kontorsrum eller en kontorsplats?
Även om man bara hyr ut en kontorsplats eller ett kontorsrum är det bra att skriva ett lokalhyresavtal. Utöver de allra viktigaste klausulerna som ska stå med i avtalet (se ovan) så kan det vara bra att även avtala om vad som faktiskt ska ingå i hyran: hur många arbetsplatser ska hyras ut? Ska det finnas en maxgräns för hur många personer som får nyttja uthyrningsdelen? Ska städning och wi-fi ingå eller tillkommer den kostnaden? Tänk på att göra avtalet så specifikt och uttömmande som möjligt för att undvika tvistigheter med dina hyresgäster. Ta gärna hjälp av en jurist vid kontraktsskrivningen!
13. Kan Enkla Juridik hjälpa dig?
Ja. Om du behöver hjälp med att ta fram ett hyreskontrakt för kommersiella lokaler är du välkommen att höra av dig. Våra jurister hjälper dig till ett fast, med dig överenskommet, pris. Tveka inte att kontakta oss!
