Råvindskonvertering

1. Hur går beslutsprocessen till?

Steg 1 – Anlita sakkunniga för att utreda förutsättningarna

Innan beslut om råvindskonvertering fattas och projektet drar igång är det första som måste göras inför en ombyggnation att anlita sakkunniga för att utreda förutsättningarna för projektet. Det bästa är att anlita tre olika sakkunniga för att göra utredningen: en byggsakkunnig, en värderingsman och en jurist.

• • Den byggsakkunnige är viktig eftersom det är denne som har den största kunskapen i huruvida projektet ens är genomförbart rent fysiskt.

• • Värderingsmannens roll är att utreda den ekonomiska potential som finns för ombyggnationen, vilket är nödvändigt för att kunna göra en bedömning av bostadsrättsföreningens kostnader och intäkter rörande projektet.

• • Juristens roll är, som namnet lyder, att utreda de juridiska förutsättningarna för projektet genom att ta reda på huruvida det i lag, föreskrift eller i interna föreskrifter finns några hinder för ombyggnationen. Juristen kan även hjälpa till att granska och upprätta viktiga avtal som har med renoveringen att göra.

Steg 2 – få medlemmarna med i båten

Ett mycket viktigt steg i processen är att i ett tidigt skede engagera bostadsrättsmedlemmarna i projektet. Medlemmar som eventuellt är emot en ombyggnation kan göra projektet svårgenomförbart, så se till att informera medlemmarna om alla fördelar som kommer med projektet för att få med dem i båten.

Föreningen är alltid ansvarig för störningar som kan förekomma under ombyggnationen, oavsett om dessa beror på föreningen eller en utomstående part. Tänk därför på att vara öppen och tydlig med om och hur renoveringen kommer att påverka medlemmarna, för att undvika missnöjda medlemmar under processens gång.

Steg 3 – fatta beslut om råvindskonvertering

Efter att de sakkunniga har gjort sin utredning och lagt fram sitt underlag och medlemmarna blivit informerade om planerna är nästa steg att fatta beslut i frågan. Här är det mycket viktigt att alla beslut som fattas är korrekta och i rätt ordning. Beslut om råvindsrenovering måste, om inte annat framgår av stadgarna, fattas på en föreningsstämma.

Notera att ni på föreningsstämman måste ha 2/3 majoritet samt godkännande i Hyresnämnden för förslaget på ombyggnation om renoveringen kommer påverka medlemmarna i större utsträckning. Dvs. genom långvariga störningar eller om det finns utrymmen på vinden som medlemmarna dagligen använder.

Tänk på att vara noggranna när ni formulerar stämmobeslutet för att säkerställa att styrelsen tilldelas alla nödvändiga befogenheter som krävs för att kunna genomföra projektet. Försäkra er även om att styrelsen och stämman delar samma uppfattning om styrelsens befogenheter för att undvika tvistigheter. Vi rekommenderar starkt att ni tar hjälp av en jurist som kan hjälpa er att upprätta ett tydligt och välformulerat stämmobeslut.

2. Vem ska ansvara för råvindskonverteringen?

Här finns ett mycket viktigt val att göra. Antingen säljer föreningen råvinden till en entreprenör som sköter vindsrenovering eller så är det föreningen själv som upphandlar renoveringen från entreprenörer.

Om föreningen väljer att lägga renoveringen på entreprenad tar föreningen såklart större risker än om entreprenören har köpt ytan. Eventuella oväntade byggkostnader är det då föreningen som står för. Riksorganisationen Bostadsrätterna rekommenderar generellt att föreningen säljer råvinden till en entreprenör som sedan förädlar vinden till bostäder.

3. Vad ska föreningen avtalsmässigt tänka på om råvinden säljs till en entreprenör?

Om ni avser sälja råvinden i sin helhet kan ni tillfråga ett 20-tal byggnadsentreprenörer att lämna anbud och därmed kunna välja den entreprenör som lämnar det bästa anbudet. Här är det även viktigt att inhämta referenser från tidigare kunder samt att sammanställa ett tydligt offertunderlag med samtliga villkor och förutsättningar som är prioriterade från föreningens sida.

En av de viktigaste implikationerna för föreningen är att byggbolaget blir medlem i föreningen. Byggföretaget kommer att projektera, ansöka om bygglov och ansvara för byggnationen. 

Här är det väldigt viktigt att föreningen skriver ett vattentätt avtal med entreprenören och ser till att byggföretaget är kreditvärdigt (och erfaren). Avtalet ska tydligt beskriva det förväntade resultatet av byggnationen, tidsplan, standarden och alla tekniska detaljer. Även villkoren för skadestånd ska vara mycket tydliga.

4. Behövs bygglov för renoveringen?

En råvindskonvertering kräver så gott som alltid bygglov från kommunen. Tänk på att i bygglovsansökan bifoga samtliga relevanta dokument såsom ritningar och övrig dokumentation som behövs. Ta med fördel hjälp av en specialist, en byggmästare, vid ansökan för att säkerställa att samtliga uppgifter i ansökan är korrekt.

5. Är det styrelsen eller stämman som ska fatta beslut om råvindskonvertering?

Att upplåta nya ytor i en bostadsrättsförenings fastighet kräver alltid stämmans godkännande. Detta beror på att det är styrelsen som ansvarar för beslut som rör den löpande förvaltningen, men beslut som innebär väsentliga förändringar i föreningens fastighet kräver alltid ett stämmobeslut.

Även mindre ingripande beslut som har med ombyggnationen att göra kan behöva fattas på stämman. Det kan röra sig om frågor om huruvida det ska ske en tillfällig nedsättning av avgiften på grund av störningar, om vindsförråd kan flyttas och så vidare. Oftast räcker det med en enkel majoritet för sådana beslut.

6. Hur ska försäkringsfrågor hanteras?

En viktig aspekt att ha koll på inför ett så pass stort projekt som en råvindsrenovering är hur försäkringsskyddet ser ut. En ombyggnation inkluderar ofta många olika aktörer såsom entreprenörer, underentreprenörer och leverantörer – ta reda på vilka eventuella skador föreningens försäkring täcker och vem som kan hållas ansvarig för vad. Om ni avser sälja utrymmet till en utomstående som ska ombesörja renovering och försäljning måste sådana frågor regleras i avtalet. Ta med fördel hjälp av en jurist som kan upprätta och granska avtal där försäkringsfrågorna regleras mellan parterna för att undvika kostsamma skador och domstolstvister.

7. Behöver man tillgänglighetsanpassa de nya bostäderna?

Om råvindskonverteringen innebär att de bostäder som byggs överstiger 35 kvadratmeter ska bostäderna enligt Boverket vara fullt tillgängliga. En hiss måste således förlängas ända upp till vindsplanet, alternativt en trapphiss från den sista våningen där hissen slutar. Om bostäderna understiger 35 kvadratmeter får avsteg alltid göras från tillgänglighetskravet.

Kan Enkla Juridik hjälpa till?

Vi på Enkla Juridik hjälper dig och din förening med alla juridiska frågor genom hela ombyggnadsprocessen. Hör av dig till oss och få kostnadsfri första kontakt med jurist!