Startsida » Bostadsjuridik » Köpeavtal fastighet

Köpeavtal fastighet

Att tänka på gällande ett köpekontrakt för en fastighet

Behöver du hjälp? Fast pris vid hjälp från jurist

Fastighetsöverlåtelser är stora affärer som kräver gedigna avtal. Rent lagligt är det ett krav, men även rent praktiskt är det väldigt viktigt att allt finns korrekt återgivet i skrift. Formkraven för köpehandlingen och villkoren måste bli rätt. Det gäller allt från eventuella svävarvillkor, garantier till köpebrevet och annan dokumentation.

Läs nedan 11 frågor för att få svar. Behöver du mera hjälp? Tveka inte att höra av dig. Vi tar enbart fasta priser och vår juridiska utvärdering är kostnadsfri.

Juristerna på Enkla Juridik

Vi hjälper dig med:

Ta kontakt

Kostnadsfri utvärdering. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.

1. Hur går försäljningen av en fastighet till?

En försäljning av en fastighet är en relativt omfattande process med många steg, och inleds vanligtvis med att fastigheten värderas och mäklare kontaktas. Nästa steg är att ta fram relevant fakta om fastigheten, såsom ritningar, pantbrev och vilka fastighetstillbehör som tillhör fastigheten. När en potentiell köpare har hittats bestäms villkoren för förvärvet mellan köpare och säljare och köpekontraktet signeras av parterna. Efter det betalar köparen handpenningen, som vanligen uppgår till 10% av köpeskillingen. Det sista steget är att köpeskillingen betalas till säljaren och ett eventuellt köpebrev undertecknas och bevittnas. 

2. Vad är ett köpebrev?

Utöver själva köpekontraktet är det vanligt att ett separat köpebrev upprättas med innebörden att fastighetsförvärvet villkoras av att köpeskillingen erläggs. Om det således i köpekontraktet föreskrivs att även ett köpebrev ska upprättas blir köpet fullbordat först efter att köpeskillingen har betalats. Om det i köpekontraktet finns villkor för köpet så måste dessa villkor även föras in i köpebrevet för att bli giltiga.

3. Vad är formkraven för ett köpekontrakt för en fastighet?

För att ett köpekontrakt av en fastighet ska vara giltigt finns en del formkrav som måste uppfyllas. Inledningsvis måste ett avtal om köp av en fastighet vara skriftligt och det måste undertecknas av både köparen och säljaren. Dessutom måste avtalet innehålla uppgifter om själva köpeobjektet (det vill säga fastighetens officiella registerbeteckning) och köpeskillingen. I avtalet måste det även finnas en tydlig överlåtelseförklaring där säljaren förklarar att denne, genom att avtalet undertecknas och köpeskillingen betalas, överlåter fastigheten på den nya ägaren (köparen). Uppfylls inte ovan nämnda krav blir avtalet ogiltigt.

4. Vad gäller för avtalets undertecknande?

Avtalet blir inte giltigt förrän både säljaren och köparen har undertecknat avtalet. Har till exempel enbart en av parterna undertecknat avtalet är det ännu inte giltigt och båda parter har fortfarande rätt att dra sig ur köpet. Skulle avtalet inte skrivas under av båda parterna samtidigt blir avtalet giltigt i samma stund som den part som först har skrivit under köpehandlingen har tagit del av den av båda undertecknade köpehandlingen. 

5. Ska avtalet bevittnas?

Bevittning av avtalet är inte ett krav för avtalets giltighet, däremot krävs bevittning av säljarens underskrift för att köparen ska kunna ansöka om lagfart. Bevittning ska ske av två personer, i övrigt finns det inga formella krav på vilka som kan bevittna underskriften. Om säljaren är gift och fastigheten som ska säljas ägs av dem båda, eller i övrigt utgör giftorättsgods, krävs även makens skriftliga samtycke till fastighetsöverlåtelsen.

6. Vad innebär svävarvillkor?

Svävarvillkor är en typ av villkor som innebär att en part har rätt att frånträda avtalet om något villkor inte uppfylls. Med andra ord innebär det att själva köpet förblir “svävande” till dess att de aktuella villkoren är uppfyllda. Ett vanligt svävarvillkor är att köpet blir giltigt först när hela köpeskillingen har betalats, ett annat är att köpet villkoras av att köparen får lån för att kunna finansiera köpet. För att dylika svävarvillkor ska bli juridiskt bindande krävs att de tas in i köpeavtalet samt i ett eventuellt köpebrev. 

7. Vilka garantier ska/kan säljaren göra?

Det är inte ovanligt att säljaren lämnar en rad garantier inför en fastighetsförsäljning. En garanti kan antingen vara intagen i köpehandlingen eller muntlig, ur bevishänseende är det däremot en fördel om garantierna finns i skrift. Vanliga garantier som en säljare kan lämna är exempelvis att fastigheten ska ha vissa egenskaper, att fastigheten har byggts med bygglov och att den inte är belastad med servitut.

Skulle det visa sig att fastigheten avviker från uppgifter som säljaren har lämnat som garanti kan det bli aktuellt med påföljder såsom prisavdrag, hävning eller skadestånd. 

8. Hur gör man om man enbart säljer en del av en fastighet?

Ibland är det flera personer som tillsammans äger en fastighet. Om det finns fler delägare i en fastighet kan inte en ensam delägare bestämma att hela fastigheten ska säljas, men det går däremot bra sälja sin andel i fastigheten. Tänk däremot på att om det finns ett avtal mellan delägarna som exempelvis uppställer ett krav på övriga delägares godkännande vid en andelsförsäljning så gäller detta. Det är på grund av att den tillämpliga lagen om samäganderätt är dispositiv och kan avtalas bort. Även vid en försäljning av en andel krävs att ett köpekontrakt som uppfyller formkraven upprättas.     

9. Hur hanteras handpenningen i köpekontraktet?

Allt som oftast delas ett fastighetsköp in i två olika betalningar, där den första betalningen är handpenningen. Handpenningen fungerar som en slags försäkran för parterna om att köpet kommer genomföras, och av den anledningen är det vanligt att det upprättas ett handpenningavtal. Ett sådant avtal skrivs innan köpekontraktet, men det är även bra att ha med uppgift om hur stor handpenning som ska betalas i själva köpekontraktet. 

10. Bör man friskriva sig från dolda fel?

En friskrivning från dolda fel innebär att man avtalar om att köparen inte kan få ersättning för dolda fel som upptäcks efter tillträdet. Det finns både positiva och negativa följder av att friskriva sig från dolda fel. Ur säljarens synpunkt är det såklart skönt att veta att det inte finns en risk för anspråk på ersättning för ett dolt fel, däremot innebär en sådan friskrivning generellt att köpesumman kan bli lägre. Viktigt att tänka på är däremot att en sådan friskrivningsklausul enbart gäller för fel som säljaren inte känner till vid försäljningen.

11. Vad kan Enkla Juridik hjälpa till med?

Behöver du hjälp med ett köpekontrakt för fastighet? Vi hjälper dig först med en inledande kostnadsfri utvärdering varefter du får ett fast pris av oss för vår fortsatta hjälp. Välkommen att ta kontakt!

Skicka in ditt ärende

Kostnadsfri juridisk utvärdering. Inga krav eller förbindelser. Vi återkommer inom en arbetsdag!