Startsida » Bostadsjuridik » Dolda fel i bostadsrätt

Dolda fel i bostadsrätt

Dina rättigheter när du upptäckt ett dolt fel i lägenhet

Köpet av en bostadsrätt är för många den största investeringen i livet. Ofta går köpprocessen fort och det är svårt att på förhand veta exakt vilken standard lägenheten egentligen håller. Det är tyvärr inte ovanligt att köparen upptäcker dolda fel i bostadsrätten efter att tillträdet skett.

Något förenklat är definitionen av ett dolt fel en brist i lägenheten som köparen inte hade anledning att räkna med. Några vanliga exempel på dolda fel är fuskbyggda badrum, osäkra el-installationer, en felaktigt angiven månadsavgift eller att det antal kvadratmeter som angivits i objektsbeskrivningen inte stämmer överens med verkligheten. Brister av detta slag kan få stor privatekonomiska betydelse.

Efter att ett dolt fel upptäckts är naturligtvis det bästa scenariot att köparen och säljaren själva kommer överens om hur saken ska lösas. Ofta går det dock inte att komma till en samförståndslösning. Då kan det vara bra att ta hjälp av en jurist, som kan förhandla med motparten eller inleda en domstolsprocess.

Tomas och Marcus hjälper dig med:

  • Kostnadsfri utvärdering av det dolda felet
  • Reklamation av det dolda felet
  • Förlikningsförhandlingar med säljaren
  • Domstolsprocess

Om du har problem som är relaterade till din lägenhet är du varmt välkommen att höra av dig till Enkla Juridik. Vi utvärderar din situation kostnadsfritt och kommer med konkreta rekommendationer om vad som kan och bör göras. Skicka in ditt ärende nedan!

I en situation där ett dolt fel uppdagats kan det krävas juridisk rådgivning för att få kompensation från säljaren. Enkla Juridik hjälper dig gärna med förlikningsförhandlingar, alternativt en domstolsprocess, om du och säljaren misslyckats med att komma överens. Skicka in ditt ärende nedan för en kostnadsfri juridisk utvärdering av ditt problem!

Vad är ett “dolt fel” i bostadsrätt?

Ett dolt fel i en bostadsrätt är någon form av fel eller brist som köparen inte hade kunnat förutse innan tillträdet av lägenheten. Exempel på sådana fel och brister är mögelskador i bjälklaget, vattenskador i badrum och icke fackmannamässiga el-installationer. En bra tumregel är att ett fel inte kan vara dolt om det är möjligt att upptäcka med blotta ögat.

Oftast finns det både argument för och emot att en viss omständighet utgör ett dolt fel. Juridiken på detta område är ingen exakt vetenskap och det förekommer att både köparen och säljaren har vettiga argument för sin sak. Just därför är det klokt att ta kontakt med en jurist som kan göra en neutral bedömning av situationen. (Notera att fel i bostadsrätt skiljer sig juridiskt från fel i fastighet)

Hur lång tid efter köpet får jag åberopa dolda fel?

Enligt köplagen, som är tillämplig på köp och försäljning av bostadsrätter, måste reklamation ske senast inom två år efter det att lägenheten tillträddes. I de flesta fall bör dock reklamation ske betydligt tidigare än så. Utgångspunkten är att reklamation ska ske snarast möjligt efter att ett fel har upptäckts. Man ska därför aldrig avvakta med att skicka ett reklamationsmeddelande eter att ett fel har upptäckts.

Täcker min försäkring det dolda felet?

Vanligtvis täcks dolda fel inte av hemförsäkringen. Skälet till detta är att dolda fel ofta hänger samman med att ett visst renoveringsarbete inte utförts korrekt från början. Hemförsäkringen täcker inte skador som beror på att, exempelvis, en badrumsentreprenör applicerat ett tätskikt på ett sätt som inte stämmer överens med de normer som gäller i branschen. Man ska dock alltid ta kontakt med sitt försäkringsbolag och förklara situationen efter att man upptäckt ett fel i sin bostad.

Vilka rättigheter har jag gentemot säljaren när ett dolt fel har upptäckts?

Om det som upptäckts verkligen är ett dolt fel har säljaren ett ansvar att ersätta dig för de kostnader som felet ger upphov till. Vanligtvis har dock köparen och säljaren helt olika uppfattningar om ett fel eller en brist är att betrakta som dolt eller inte. Därför krävs det ofta juridisk uppbackning för att i slutändan faktiskt få kompensation för ett dolt fel.

Vilka rättigheter har jag gentemot mäklaren när ett dolt fel har upptäckts?

Mäklaren har vanligtvis inget ansvar för att en bostad på något sätt avviker från den standard som köparen kunnat förvänta sig. Om mäklaren medvetet bidragit till att sprida falsk information om bostaden kan ett ansvar aktualiseras. Utgångspunkten är dock att det är säljaren, inte mäklaren, som är ansvarig för fel och brister i den bostad som köpts

Vilka juridiska möjligheter har jag gentemot säljaren och köpeavtalet innehåller en friskrivningsklausul?

Om köpeavtalet innehåller en friskrivningsklausul kan detta innebära att du som köpare inte kan få ersättning för dolda fel. En säljare kan dock aldrig friskriva sig från uttalade löften eller garantier om bostadens standard. Det är med andra ord bara på förhand okända fel och brister som omfattas av en friskrivningsklausul.

Som köpare finns det anledning att vara försiktig om säljaren insisterar på att ta in en omfattande friskrivningsklausul. För att gå med på ett sådant krav bör köparen, som kompensation för den risk som friskrivningsklausulen innebär, kräva en ganska stor reducering av köpeskillingen.

Vad kan jag göra för att undvika att drabbas av dolda fel?

Det är alltid bra att ta in en besiktningsman som grundligt får gå igenom lägenheten innan köpet slutförs. Detta är vanligt gällande köp av fastigheter och hus men genomförs sällan när det kommer till köp bostadsrätter. Skälet till detta är bostadsrättsaffärer ofta går snabbt och att säljaren inte är intresserad av att lägga tid och pengar på en besiktning. Vi på Enkla Juridik rekommenderar dock att överväga en så kallad överlåtelsebesiktning även när det kommer till bostadsrätter.

Vad ska jag göra direkt när jag upptäckt ett dolt fel i bostadsrätten?

När du upptäckt ett fel som du misstänker kan ge rätt till ersättning bör du utvärdera vilka juridiska möjligheter som finns. Du är varmt välkommen att kontakta Enkla Juridik. Vid denna kontakt uppskattar vi om du har förberett så mycket material (bilder, avtal mm.) som möjligt. Vi utvärderar därefter din situation kostnadsfritt och hjälper dig sedan, om vi bedömer att det finns goda chanser till ersättning, från start till mål. Skicka in ditt ärende nedan!

Skicka in ditt ärende & få en kostnadsfri utvärdering

Inga krav eller förbindelser. Vi återkommer inom en arbetsdag!

...