Klicka här för förutsättningslös kontakt!

Startsida » Bostadsjuridik » Dolda fel i bostadsrätt

Dolda fel i bostadsrätt

Dina rättigheter när du upptäckt ett dolt fel i bostadsrätten

Behöver du hjälp? Kostnadsfri juridisk utvärdering

Köp av en bostadsrätt är för många personer den största investeringen i livet. Ofta går köpprocessen fort och det är svårt att på förhand veta exakt vilken standard lägenheten egentligen håller. Det är tyvärr inte ovanligt att köparen upptäcker dolda fel, av varierande allvarlighetsgrad, efter att tillträdet skett.

Något förenklat är definitionen av ett dolt fel en brist i lägenheten som köparen inte hade anledning att räkna med. Ett par exempel på vanligt förkommande dolda fel är fuskbyggda badrum och felaktiga elinstallationer. Eftersom bostadsrätter i princip alltid säljs i ”befintligt skick” måste den aktuella bristen ha en förhållandevis stor inverkan på lägenhetens marknadsvärde för att säljaren ska kunna hållas ekonomiskt ansvarig. Fel som kan avhjälpas till en ringa kostnad ger med andra ord inte någon rätt till någon ersättning från säljaren.

Förutom dolda fel förekommer det att bostadsrättens standard avviker från en konkret uppgift som säljaren lämnat, exempelvis gällande lägenhetens boarea eller nivån på den avgift som betalas till bostadsrättsföreningen. Det rör sig då inte om ett dolt fel utan om ett avtalsbrott. Det är i regel betydligt lättare att nå framgång med ett krav som baserar sig på avtalsbrott än på ett påstående om att det finns ett dolt fel.

Efter att ett dolt fel upptäckts är det naturligtvis bäst att säljaren och köparen har en konstruktiv dialog och gör upp i godo. Ofta är det dock inte möjligt att nå en samförståndslösning. I ett sådant scenario kan det vara bra att ta kontakt med en jurist, som kan förhandla med motparten och eventuellt inleda en domstolsprocess.

Juristerna på Enkla Juridik

Vi hjälper dig med:

Ta kontakt

Kostnadsfri utvärdering. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.

1. Vad är ett dolt fel i bostadsrätt?

Ett dolt fel i en bostadsrätt är någon form av fel eller brist som köparen inte hade kunnat förutse innan tillträdet av lägenheten och heller inte kunnat upptäcka vid en ordentlig undersökning av lägenheten. Några exempel på sådana fel och brister är mögelskador i bjälklaget, fuktskador i badrum som inte går att upptäcka okulärt och icke fackmannamässiga elinstallationer. En bra tumregel är att ett fel inte kan vara dolt om felet kan upptäckas utan att det görs förstörande ingrepp i den konstruktion som är felaktig.

Oftast finns det argument både för och emot att en viss omständighet utgör ett dolt fel. Juridiken på detta område är ingen exakt vetenskap och det förekommer att både köparen och säljaren har vettiga argument för sin sak. Därför är det klokt att ta kontakt med en jurist som kan göra en neutral bedömning av situationen. Värt att notera är att bedömningen av om ett fel i en bostadsrätt föreligger på flera punkter skiljer sig från bedömningen av fel i fastighet.

2. Vad ska jag göra direkt efter att jag upptäckt ett dolt fel i bostadsrätten?

När du upptäckt ett fel som du misstänker kan ge rätt till ersättning ska du omedelbart dokumentera det dolda felet. Detta görs bäst genom att anlita en besiktningsman med särskild kompetens inom det område som felet har koppling till (exempelvis våtrumsarbeten eller elinstallationer). Det protokoll som besiktningsmannen upprättar utgör ett mycket viktigt bevismedel om saken går vidare till domstol. För att besiktningsmannens utlåtande ska ha ett så högt bevisvärde som möjligt bör säljaren bjudas in att närvara vid besiktningen.

Vidare ska du, snarast möjligt, skicka ett reklamationsmeddelande till säljaren och så konkret du kan förklara vilken typ av fel som upptäckts. Därtill ska du upplysa säljaren om hur stor ersättning du kräver. Om du inte känner till vad det kommer att kosta att reparera felet ska du upplysa säljaren om att denne kommer att få information om det specifika ersättningskravet efter att du fått tillgång till offerter eller liknande underlag som åskådliggör kostnaden åtgärdande av felet.

Dolda fel i bostadsrätt

3. Hur lång tid efter köpet får jag åberopa dolda fel?

Enligt köplagen, som är tillämplig vid köp och försäljning av bostadsrätter, måste reklamation ske senast inom två år efter det datum lägenheten tillträddes vilket skiljer sig från köp av fastigheter (hus, villa eller annan typ av fastighet) på det sättet att tidsfristen inom vilken köparen ska anmärka på ett dolt fel vid köp av fastigheter är tio år. I  de flesta fall bör dock reklamation ske betydligt tidigare än så. Utgångspunkten är att reklamation ska ske snarast möjligt efter att ett fel har upptäckts eller borde ha upptäckts. Man ska därför aldrig avvakta med att skicka ett reklamationsmeddelande efter att ett fel har upptäckts.

För att säkerställa god bevisning om att reklamationsmeddelandet kommit fram bör det skickas med rekommenderat brev, gärna i kombination med ett e-postmeddelande till en adress som köparen vet att säljaren använder. Om säljaren påstår att vederbörande aldrig tagit emot något reklamationsmeddelande är det köparens ansvar att bevisa att meddelandet faktiskt kommit säljaren till handa.

4. Hur stort ska felet vara för att jag ska kunna få ersättning?

Bostadsrätter säljs nästan alltid i ”befintligt skick”. När så är fallet uppställer köplagen ett krav på att felet ska vara av ”väsentlig betydelse” för att felet ska kunna utlösa ett ekonomiskt ansvar för säljaren. Av ett avgörande från Högsta domstolen som meddelades 2019 följer att ett fel som kostade tre procent av köpeskillingen att åtgärda inte var tillräckligt allvarligt för att säljaren skulle åläggas att betala prisavdrag. Utifrån detta avgörande är det rimligt att anta att kostnaden för att åtgärda ett fel åtminstone måste överstiga fem procent av köpeskillingen för att det ska vara realistiskt att nå framgång med en domstolsprocess.

Värt att notera att det inte finns något krav på att felet ska vara av ”väsentlig betydelse” om lägenheten inte överensstämmer med konkreta uppgifter som säljaren lämnat inför köpet. I ett sådant scenario har säljaren gjort sig skyldig till ett avtalsbrott och kan i princip hållas ansvarig oavsett hur omfattande den ekonomiska konsekvensen av avtalsbrottet är.

5. Täcker min försäkring det dolda felet?

Dolda fel täcks vanligtvis inte av hemförsäkringen. För att dolda fel ska skyddas av försäkring ska säljaren ha tecknat en dolda fel-försäkring. Skälet till att dolda fel nästan alltid faller utanför hemförsäkringens ramar är att sådana fel vanligtvis hänger samman med att ett renoveringsarbete inte utförts korrekt. Hemförsäkringen täcker inte skador som beror på att, exempelvis, en badrumsentreprenör applicerat ett tätskikt på ett sätt som inte stämmer överens med rådande branschnormer. Man ska dock alltid ta kontakt med sitt försäkringsbolag och göra en skadeanmälan efter att man upptäckt ett dolt fel. Även om chansen att erhålla försäkringsersättning är liten är det naturligtvis värt att försöka.

6. Vilka rättigheter har jag gentemot säljaren när ett dolt fel har upptäckts?

Om den brist som upptäckts uppfyller köplagens kriterier för att vara ett fel i juridisk mening är den vanligast förekommande påföljden att säljaren blir skyldig att utge prisavdrag. Prisavdraget motsvarar oftast kostnaden för att reparera felet. Om den felaktiga konstruktionen eller installationen har förbrukat en större del av sin ekonomiska livslängd ska prisavdraget dock reduceras med ett åldersavdrag. Utgångspunkten är att köparen ska försättas i samma materiella situation som om felet inte existerat. Säljaren är således inte skyldig att bekosta åtgärder som höjer standarden på den del av lägenheten som är felaktig.

7. Vad ska jag tänka på vid olika typer/exempel av dolda fel?

Dolda fel kan se olika ut från situation till situation, och kräver således olika förfaranden för att upptäckas och åtgärdas. Den gemensamma nämnaren är emellertid att det är en brist som köparen inte kunde märka eller räkna med vid köptillfället. Nedan följer en lista med några vanligt förekommande dolda fel:

Isoleringen är en av de vitala delarna i en bostad. Bristfällig isolering kan leda till odräglig temperatur i bostaden. Eftersom isoleringen främst sitter i väggarna, taket och golvet är det emellertid svårt att vid en sedvanlig besiktning upptäcka om isoleringen är bristfällig. Därför kan det i vissa fall krävas en utökad undersökning om det finns skäl att misstänka att isoleringen är bristfällig. Varningstecken att se upp för är betydande skillnad på temperaturen inomhus. Undersök särskilt temperaturen i ytterväggarna och temperaturen i centrala rum i huset. 

Fel på elinstallationen kan vara nästan omöjligt att upptäcka. Det kan exempelvis bero på att elinstallationen är olaglig eller gammal, vilket kan medföra fara och stora kostnader. För att upptäcka dessa fel är det viktigt att du tar hjälp av en besiktningsman eller ett elinstallationsföretag – särskilt om elen inte ingår i en överlåtelsebesiktning. Det kan nämligen vara svårt att upptäcka fel i elinstallationen på egen hand.

När du köper en bostad brukar mäklaren upprätta en objektsbeskrivning med innehållande uppgifter om bostaden. Objektsbeskrivningen innehåller väsentliga uppgifter om bostaden – bland annat antal rum, förvaringsutrymmen, storlek på bostaden, genomförda renoveringar samt uppvärmning. Ett vanligt fel i objektsbeskrivningen är att måtten på bostadsrätten inte stämmer överens med objektsbeskrivningen. Så snart du upptäcker ett fel i objektsbeskrivningen bör du informera säljaren om detta. Om säljaren inte går med på att återbetala en del av köpeskillingen, kan du gå via en jurist för att stämma säljaren. Vi rekommenderar att du anlitar en firma som kan mäta bostaden och tillföra ett mätintyg om du misstänker att objektsbeskrivningen är felaktig.

En läckande vattenledning kan vara svår att upptäcka vid första anblick när man genomför en sedvanlig besiktning av bostaden. Detta beror på att vattenrör brukar vara dolda, vilket innebär att man måste riva upp taket och/eller väggar för att undersöka dem. Emellertid kan det uppstå vatten- och fuktskador till följd av läckande vattenledningar. I sådana fall utgör dessa ett dolt fel. Observera dock att en utökad undersökningsplikt kan föreligga i vissa fall – exempelvis om säljaren noterar för köparen att det har förekommit problem med fukt i luften, fuktfläckar eller droppande ljud. 

Otjänligt dricksvatten kan vara en risk när man köper en villa eller ett torp, men det förekommer i mycket sällsynta fall även i lägenheter. Att bedöma om dricksvattnet är otjänligt är nästan omöjligt för en köpare att bedöma. Om du rekommenderar att dricksvattnet är otjänligt rekommenderar vi därför att du anlitar experter som kan mäta kvalitén på vattnet. Emellertid bör du se upp för varningstecken såsom konstig smak, lukt eller utseende i vattnet när du undersöker bostaden.

Likt fukt är röta och mögel svåra att upptäcka vid första anblick, eftersom röta och mögel kan finnas på olika platser i hemmet. Ibland utom synhåll. För att upptäcka röta och mögel räcker inte alltid en sedvanlig besiktning, utan man behöver ta hjälp av sakkunniga besiktningsmän eller mögelspecialister. Besiktningsmännen behöver ibland riva upp tak och/eller väggar för att upptäcka skadan. Som köpare ligger emellertid inte detta inom ramen för din besiktningsplikt när du ska förvärva bostaden. Samtidigt bör du vara uppmärksam på varningstecken, såsom fläckar på yta samt fräna, stickande och lätt irriterande dofter vid olika utrymmen.

Skadedjur räknas som dolt fel enligt praxis. Dessvärre är skadedjur mer förekommande än man kan tro, och är både svåra att upptäcka och att bli av med på egen hand. I Sverige har skadedjur såsom vägglös blivit vanligare i takt med att resandet ökar. Även råttor och kackerlackor har förekommit i vissa bostäder. Som köpare förväntas du inte upptäcka felet vid en sedvanlig besiktning. Emellertid har du bevisbördan för att skadedjur förekommer i bostaden. För att det ska utgöra ett dolt fel måste du även kunna styrka att felet fanns i bostaden innan köptillfället. Om du misstänker att det finns skadedjur i din bostad, rekommenderar vi att du kontaktar en skadedjursbekämpare. Om problematiken är omfattande bör du kontakta en jurist.

Om din bostadsrätt är ett radhus kan detta vara ett problem. Dolda fel i taket kan innefatta många saker – oftast vattenläckage. Detta kan upptäckas av den nya ägaren i samband med regn. Ju mer modernt huset är, desto mindre fog har köparen att förvänta sig sådana fel. Men om taket har passerat förväntad livstid har köparen större fog att förvänta sig sådana problem. Ju äldre taket är, desto svårare det är att motivera ersättning från säljaren.

8. Vilka rättigheter har jag gentemot mäklaren när ett dolt fel har upptäckts?

Mäklaren har vanligtvis inget ansvar för att en bostad på något sätt avviker från den standard köparen kunnat förvänta sig. Om mäklaren medvetet eller av vårdslöshet bidragit till att sprida falsk information om bostaden kan ett skadeståndsansvar aktualiseras. Utgångspunkten är dock att det är säljaren, inte mäklaren, som är ansvarig för fel och brister i lägenheten.

Du kan läsa mer på vår specialsida om mäklaransvar.

Ta kontakt - helt förutsättningslöst

Behöver du hjälp? Ring oss på 020-899596 eller skicka in ditt ärende

9. Vilka juridiska möjligheter har jag gentemot säljaren om köpeavtalet innehåller en friskrivningsklausul?

Om köpeavtalet innehåller en friskrivningsklausul innebär det att du som köpare inte kan få ersättning för fel och brister som faller inom friskrivningsklausulens tillämpningsområde. En säljare kan dock aldrig friskriva sig från uttalade löften eller garantier om bostadens standard. Om en friskrivning och en konkret utfästelse från säljaren om lägenhetens skick står i konflikt med varandra väger således utfästelsen tyngre.

Som köpare finns det anledning att vara försiktig om säljaren insisterar på att ta in en omfattande friskrivningsklausul. För att acceptera ett sådant krav bör köparen, som kompensation för den risk som friskrivningsklausulen innebär, kräva en ganska stor reducering av köpeskillingen.

10. Vad kan jag göra för att undvika att drabbas av dolda fel?

Det är alltid bra att anlita en besiktningsman som grundligt får gå igenom lägenheten innan köpet slutförs. Så kallade överlåtelsebesiktningar är vanliga vid fastighetsköp men förekommer sällan vid köp av bostadsrätter. Skälet till detta är att bostadsrättsaffärer, inte minst i storstadsregionerna, ofta går väldigt snabbt och att säljaren inte är intresserad av att lägga tid och pengar på en besiktning. Vi på Enkla Juridik rekommenderar dock såväl köpare som säljare att ta initiativ till en överlåtelsebesiktning även vid bostadsrättsaffärer, eftersom det är det bästa sättet att identifiera brister och minimera risken för konflikter.

11. Hur kan Enkla Juridik hjälpa mig?

Du är varmt välkommen att kontakta Enkla Juridik. Vi har hjälpt hundratals personer med att utvärdera dolda fel i bostadsrätter. När du kontaktar oss uppskattar vi om du har förberett så mycket material (avtal, bilder, besiktningsprotokoll etc.) som möjligt. Därutöver underlättar det för oss om du sammanställt en tidslinje över händelseförloppet (datum för köp, upptäckt av felet, kontakt med säljaren etc.)
Vi utvärderar därefter din situation kostnadsfritt och hjälper dig sedan, om vi bedömer att det finns en stabil juridisk grund att stå på, från start till mål. Vi tillämpar endast fasta priser eller provision, så du kan känna dig helt trygg i att du inte kommer betala mer för vår hjälp än vad vi uttryckligen kommit överens om. Skicka in ditt ärende genom formuläret nedan.