Dolda fel i hus/fastighet

Ett exempel på ett avtalsbrott som medför ersättningsskyldighet är att säljaren uttryckt att fastighetens dräneringsanläggning fungerar utmärkt men att det i efterhand visar sig att anläggningen omedelbart måste bytas ut. Säljarens felaktiga utfästelse om anläggningens kvalitet medför då ett ekonomiskt ansvar motsvarande kostnaden för en ny dräneringsanläggning.

Ett annat exempel är att det i köpekontraktet står att tomten är 1 500 kvadratmeter men att det efter kontrollmätning visar sig att tomten endast är 1 200 kvadratmeter. Köparen har då rätt till en reducering av köpeskillingen som motsvarar den minskning av marknadsvärdet som det lägre antalet kvadratmeter innebär.

Typ 2. Den andra typen av dolt fel i fastighet: avvikelser från normal standard

Den andra typen av fel som kan leda till ersättningsansvar för säljaren är att fastighetens skick på något vis, som det står i lagtexten, “avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta”. Vid bedömningen av vad köparen med fog kunnat förutsätta ska man utgå från vad som är normal standard för en fastighet av det slag som köpet avser.

Ett exempel på ett fel som faller under denna kategori är att köparen av en fem år gammal villa upptäcker en fuktskada i badrummet som beror på att badrummet renoverats på ett sätt som inte stämmer överens med gällande byggnormer.

2. Vilken betydelse har undersökningsplikten?

Undersökningsplikten, som ofta blir föremål för livlig diskussion mellan köpare och säljare, innebär att en köpare inte kan få ersättning för fel och brister som han eller hon borde kunnat upptäcka vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Vad som utgör en omsorgsfull undersökning varierar från fall till fall.

Avgörande för undersökningspliktens omfattning är vilken typ av fastighet det rör sig om. Undersökningsplikten är exempelvis mer omfattande för äldre fastigheter än nyproducerade hus. Undersökningsplikten innefattar dock inte sådana egenskaper som säljaren och köparen konkret har avtalat om. En säljare som, exempelvis, lovat att taket nyligen blivit renoverat är således bunden till det beskedet även om det inte stämmer och köparen borde ha insett att taket var gammalt.

Den köpare som vill känna sig säker på att han eller hon levt upp till undersökningsplikten gör klokt i att gå igenom alla utrymmen i fastigheten som år åtkomliga utan att något fysiskt ingrepp behöver göras. I de fall köparen inte känner sig tillräckligt kunnig för att avgöra om en viss del av huset är i gott skick bör ett auktoriserat besiktningsföretag anlitas.

3. Vad är besiktningsmannens roll i att upptäcka ett dolt fel? Vad ska det stå i besiktningsprotokollet?

För att ett fel eller en brist i en fastighet ska kunna ge upphov till ersättningsskyldighet för säljaren måste köparen, i enlighet med vad som framgår ovan, ha uppfyllt sin undersökningsplikt. Undersökningsplikten kan uppfyllas genom att köparen själv gör en noggrann och ingående besiktning av fastigheten men också genom att köparen anlitar en sakkunnig besiktningsman som utvärderar fastighetens skick.

Det faktum att köparen anlitat en besiktningsman innebär inte per automatik att köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Om besiktningsmannen missat något som borde ha upptäckts anses köparen inte ha fullgjort sin undersökningsplikt.

Under vissa omständigheter kan köparen ha rätt att kräva besiktningsmannen på ersättning. En sådan skadeståndsskyldighet för besiktningsmannen kan uppstå om besiktningsmannen agerat vårdslöst vid besiktningen (exempelvis genom att förbise en fuktskada som kunnat upptäckas utan något förstörande ingrepp).

Besiktningsmannen ska, precis som köparen själv, besikta fastigheten genom att göra en okulär besiktning – det vill säga en besiktning med hjälp av syn, hörsel och lukt. Besiktningsmannen har ingen skyldighet att vidta sådana undersökningsåtgärder som kräver ingrepp i byggnaden (vilket är naturligtvis eftersom en besiktningsman självklart inte får skada byggnaden med mindre än att säljaren lämnar sitt samtycke till det).

Av besiktningsprotokollet ska framgå vilka brister som besiktningsmannen eventuellt uppdagat samt ett allmänt utlåtande om fastighetens standard. Om besiktningsmannen bedömer att det föreligger risk för att en viss konstruktion drabbas av skada i framtiden ska det noteras i protokollet.