Startsida » Bostadsjuridik » Dolda fel i fastighet

Dolda fel i hus eller annan fastighet

Dina rättigheter när du upptäckt ett dolt fel i din fastighet

En av de vanligast förekommande tvisterna mellan privatpersoner är att köparen av en fastighet (hus, villa eller annan typ av fastighet) upptäcker diverse felaktigheter, brister och skador som han eller hon vill ha ersättning för. De regler som styr säljarens eventuella ansvar för olika fel återfinns i jordabalken. Notera att dolda fel i hus/fastighet skiljer sig från dolda fel i bostadsrätter där andra regler gäller.

Innan man ger sig in i en tvist om dolda fel, som ofta rör stora belopp och tekniska frågeställningar, är det viktigt att göra en grundlig juridisk utvärdering av situationen. Detta kan vi göra kostnadsfritt. 

Tomas och Marcus hjälper dig:

Vi hjälper dig gärna med:

  • Kostnadsfri juridisk utvärdering
  • Reklamation av det dolda felet
  • Förlikningsförhandlingar med säljaren
  • Domstolsprocess
Vad är ett dolt fel i fastighet?

Något förenklat finns det två typer av fel i hus/fastighet som kan medföra ersättningsansvar för säljaren av en fastighet. Nedan beskrivs de två typerna separat.

Den förta typen av dolt fel i fastighet: avvikelser från avtalet

Det första typen av fel är de fall där någon av fastighetens egenskaper avviker från vad köparen och säljaren konkret har avtalat om. Att en egenskap är avtalad behöver inte innebära att egenskapen uttryckligen omnämns i köpekontraktet. Det kan räcka med ett muntligt löfte från säljaren, information i ett mejl eller uppgifter i mäklarens objektsbeskrivning.

Ett exempel på ett avtalsbrott som medför ersättningsskyldighet är att säljaren uttryckt att fastighetens dräneringsanläggning fungerar utmärkt men det i efterhand visar sig att anläggningen omedelbart måste bytas ut. Säljarens felaktiga utfästelse om anläggningens kvalitet medför då ett ekonomiskt ansvar, motsvarande kostnaden för en ny dräneringsanläggning, gentemot köparen. Ett annat exempel är att det i köpekontraktet står att tomten är 1 500 kvadratmeter men att det vid en kontrollmätning visar sig att tomten bara är 1 200 kvadratmeter. Köparen har då rätt till en reducering av köpeskillingen som motsvarar den minskning av marknadsvärdet som det lägre antalet kvadratmeter innebär.

Den andra typen av dolt fel i fastighet: avvikelser från normal standard

Den andra typen av fel som kan leda till ersättningsansvar för säljaren är när fastighetens skick på något vis, som det står i lagtexten, ”avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta”. Vid bedömningen av vad en köpare med fog kunnat förutsätta ska man utgå från vad som är normal standard för ett hus eller en fastighet av det slag som köpet avser.

Ett exempel på ett fel av detta slag är att köparen av en fem år gammal villa upptäcker en fuktskada i badrummet, som beror på att badrummet renoverats på ett sätt som inte stämmer överens med gällande byggnormer.

Vilken betydelse har undersökningsplikten?

Undersökningsplikten, som ofta blir föremål för livlig diskussion mellan köpare och säljare, innebär att en köpare inte kan få ersättning för fel och brister som han eller hon borde kunnat upptäcka vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Vad som är en omsorgsfull undersökning kan variera mycket, beroende på vilken typ av fastighet det rör sig om. Undersökningsplikten omfattar dock inte sådana egenskaper som säljaren och köparen konkret har avtalat om.

Den köpare som vill känna sig säker på att han eller hon levt upp till undersökningsplikten gör klokt i att gå igenom alla utrymmen i fastigheten som man kan komma åt utan fysiska ingrepp. I de fall köparen inte känner sig tillräckligt kunnig för att avgöra om det finns ett fel bör ett auktoriserat besiktningsföretag anlitas.

Vad ska jag göra om jag upptäcker ett fel i huset eller fastigheten?

Den första åtgärden som ska vidtas när ett dolt fel i hus har upptäckts är att kommunicera felets existens till säljaren (det vill säga göra en reklamation). Reklamationsmeddelandet ska innehålla en tydlig redogörelse för felets karaktär och en upplysning om att köparen förbehåller sig rätten att återkomma med ett specificerat ersättningskrav. Om reklamationen görs för sent faller rätten till ersättning bort, oavsett hur allvarligt det aktuella felet är.

Efter att reklamation har gjorts är det klokt att ta kontakt med en jurist- eller advokatbyrå som får bedöma om det fel som uppdagats medför ersättningsskyldighet för säljaren. Givet att så är fallet ska den ursprungliga reklamationen kompletteras med ett konkret krav på kompensation.

Kan jag som säljare skydda mig på något vis?

Det är alltid klokt att inför en försäljning av en fastighet teckna en dolda-fel-försäkring. Därutöver kan du, under förutsättning att köparen accepterar det, föra in en så kallad friskrivningsklausul i köpekontraktet. 

Enkla Juridik hjälper dig gärna

En stor del av arbetet på Enkla Juridik handlar om bostadsrelaterade frågor. Vi utvärderar gärna om en skada som du påträffat i ditt hem utgör ett dolt fel som säljaren kan hållas ansvarig för. Vi hjälper självklart även säljare som inte anser att de är ersättningsskyldiga.

Vår inledande bedömning är alltid kostnadsfri och helt förutsättningslös. Först när vi presenterat en offert som du uttryckligen accepterat blir det tal om betalning för fortsatt rådgivning. Därigenom kan du känna dig helt trygg i att du inte drabbas av några oförutsägbara kostnader. Varmt välkommen med ditt ärende!

Skicka in ditt ärende & få en kostnadsfri utvärdering

Inga krav eller förbindelser. Vi återkommer inom en arbetsdag!

...