Begreppet besittningsskydd innebär att en hyresgäst har rätt att fortsätta hyra en bostad eller en lokal även om hyresvärden önskar att hyresförhållandet ska upphöra. För bostadshyresgäster är besittningsskyddet i regel starkt. En hyresgäst av en lokal har inget direkt besittningsskydd men kan få ekonomisk kompensation om hyresvärden tvingar hyresgästen att flytta, eller kräver oskäliga villkor för en förlängning av kontraktet. I denna text går vi översiktligt igenom vad besittningsskydd innebär för hyresgäster av bostäder och lokaler.
1. Vad är besittningsskydd?
Besittningsskydd innebär att en hyresgäst som utgångspunkt har rätt till förlängning av ett hyresavtal. Med andra ord medför besittningsskyddet att hyresvärden, i normalfallet, inte kan tvinga hyresgästen att flytta från den bostad eller lokal som hyrs. Besittningsskydd innebär inte att villkoren för hyresförhållandet inte kan justeras utan är endast ett skydd mot påtvingad avflyttning.
2. Hur fungerar besittningsskyddet för hyresgäster med förstahandskontrakt?
Förstahandshyresgäster är den kategori av hyresgäster som har absolut starkast besittningsskydd. Personer som hyr en bostad i första hand av ett fastighetsbolag, och inte misskött sig, kan, något förenklat, bara tvingas att flytta om hyresvärden avser att riva huset, göra en stor ombyggnation eller använda huset till någonting helt annat.
3. Hur fungerar besittningsskyddet vid uthyrning av villor och bostadsrätter?
Den som hyr en villa eller en bostadsrätt i andra hand har i regel inget besittningsskydd. Skälet till det är att sådan uthyrning omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad, som föreskriver att besittningsskydd inte finns. Med andra ord har ägaren av bostadsrätten eller villan alltid rätt att säga upp hyresgästen (som då har tre månader på sig att flytta). Den aktuella lagen gäller dock bara en uthyrning. Om den som hyr bostadsrätten eller villan hyr ut ytterligare en bostad kommer således den senare hyresgästen att ha besittningsskydd enligt de regler som följer av 12 kap. jordabalken (som brukar kallas ”hyreslagen”).
4. Hur fungerar besittningsskyddet för kommersiella lokaler?
En hyresgäst av en lokal har ett så kallat ”indirekt besittningsskydd”. Innebörden av det är att hyresvärden visserligen kan tvinga hyresgästen att flytta men att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresavtalet inte förlängs. Det indirekta besittningsskyddet aktiveras om hyresförhållandet varat under en längre tid än nio månader. Om detta villkor är uppfyllt, och hyresavtalet sägs upp, har hyresgästen i normalfallet rätt till en ersättning som motsvarar en årshyra.
Rätten till kompensation gäller dock bara om hyresvärden vid uppsägningen vägrar att förlänga hyresavtalet eller om de villkor som hyresvärden kräver för förlängning av hyresavtalet inte är skäliga. Med andra ord utgår ingen ersättning om hyresvärden accepterar att hyresavtalet förlängs och begär villkor för förlängningen som är marknadsmässiga.
5. I vilka situationer gäller inte besittningsskyddet?
Besittningsskyddet gäller inte vid överträdelser från hyresgästens sida. Om hyresgästen, exempelvis, låter bli att betala hyran, bedriver kriminell verksamhet i bostaden/lokalen eller stör övriga hyresgäster i huset bryts besittningsskyddet och hyresvärden kan tvinga hyresgästen att flytta.
Regelverket för uppsägning vid avtalsbrott och ordningsstörningar är förhållandevis snårigt och i vissa fall är hyresgästen skyddad från uppsägning om hyresgästen vidtar rättelse efter en tillsägning. Det är därför alltid klokt att konsultera en jurist innan en hyresgäst sägs upp på grund av någon form av misskötsel.
6. Hur fungerar besittningsskyddet vid en fastighetsförsäljning?
Under förutsättning att besittningsskydd finns påverkas det inte av att fastigheten byter ägare. Detta gäller oavsett om säljaren av fastigheten informerat köparen om att det finns hyresgäster i huset eller inte.
7. Vad gäller vid skilsmässa?
En skilsmässa påverkar inte besittningsskyddet. Om båda makarna är hyresgäster har de rätt att bestämma vem som ska vara ensam hyresgäst efter skilsmässan. Om endast en av makarna står på hyreskontraktet kan kontraktet, om makarna önskar det, skrivas över på den andra personen inom ramen för en bodelning. Hyresvärden har ingen möjlighet att motsätta sig en sådan överlåtelse av hyresavtalet.
8. Hur kan Enkla Juridik hjälpa mig?
Hos Enkla Juridik finns ett flertal jurister med expertis inom fastighetsrätt och hyreslagstiftningen. Vi kan hjälpa såväl hyresvärdar som hyresgäster med problem rörande besittningsskydd och andra hyresfrågor. Hör av dig genom att fylla i kontaktformuläret nedan eller ring 020-89 95 96. Den inledande kontakten är alltid kostnadsfri och vi tar aldrig betalt utan att presentera en offert som kunden uttryckligen accepterat.
Denna text uppdaterades senast 2023-05-22. Hänsyn har tagits till lagstiftning och praxis som var gällande detta datum
