Som hyresgäst i en bostad eller lokal vill du känna dig trygg i fastigheten och slippa överraskningar som kan äventyra ditt hyresavtal. I många fall kan du ha rätt att bo kvar i eller fortsätta hyra fastigheten, trots att hyresvärden vill säga upp avtalet till upphörande eller ändring. Detta är dock inte alltid en självklarhet. Därför är det viktigt att du som hyresgäst vet vad som gäller så att du kan ta tillvara dina intressen på bästa sätt. Likväl är det viktigt att du som hyresvärd vet vad som gäller för att undvika att hamna i kläm om du vill säga upp ett hyresavtal med en hyresgäst. Nedan följer viktig information om besittningsskyddets betydelse och praktiska innebörd.
1. Vad är besittningsskydd?
Ett besittningsskydd innebär att nyttjanderättshavaren skyddas om upplåtaren säger upp nyttjanderättsavtalet till upphörande. Det innebär att du som hyresgäst kan ha rätt att bo kvar i din hyresrätt även efter att hyresgästen meddelar att denne önskar säga upp hyresavtalet. På så sätt är du rättsligt skyddad i ditt boende och kan ha rätt till en förlängning av hyreskontraktet om din hyresvärd vill säga upp kontraktet i förtid.
1.1 Hur fungerar det för fastighet/villa/hus?
Om du hyr en bostadsrätt eller villa i andra hand har du inte besittningsskydd. Du kan däremot ha ett besittningsskydd om du hyr en fastighet, villa eller ett hus i första hand och besittningsskyddet inte har förhandlats bort mellan dig och hyresvärden. Observera att besittningsskyddet inte gäller förrän efter de första nio månaderna av hyresförhållandet har förflutit. Om hyresförhållandet sägs upp innan besittningsskyddet har trätt i kraft, eller om ett besittningsskydd saknas, kommer du som hyresgäst inte att vara berättigad till skadestånd. Det bör noteras att besittningsskyddet endast gäller om du är hyresgäst. Om du är inneboende, har du inget besittningsskydd.
1.2 Hur fungerar det för kommersiella lokaler?
Ett indirekt besittningsskydd gäller för en lokalhyresgäst, och innebär att hyresgästen kan bli berättigad till ersättning från upplåtaren om hyresavtalet inte förlängs. Observera att du som hyresgäst har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet upphör när det har varat i mer än nio månader i följd. Besittningsskyddet innebär även att du som hyresgäst har rätt till skälig uppskov med avflyttningen. Hyresförhållandet kan upphöra både genom uppsägning för avflyttning och uppsägning för en ändring av villkor i hyresavtalet.
2. Kan besittningsskyddet sägas upp eller avtalas bort?
Besittningsskyddet kan avtalas bort, förutsatt att hyresvärden och hyresgästen skriver detta i en särskild handling eller i hyresavtalet. Överenskommelsen om att hyresgästen ska avstå besittningsskyddet måste träffas innan hyresförhållandets första nio månader har förflutit, och måste godkännas av hyresnämnden. Besittningsskyddet kan även brytas om du som hyresgäst missköter dig eller annars begår avtalsbrott. Följande fall utgör grund för att bryta besittningsskyddet:
- Om hyresgästen inte betalar hyran, eller betalar hyran för sent,
- Om hyresgästen stör grannarna,
- Om hyresgästen i övrigt har misskött sig,
- Om huset ska bli föremål för rivning eller omfattande byggnation eller
- Om hyresvärden hyr ut en en- eller tvåfamiljshus och själv ska bo i eller sälja huset.
OBS! Exemplen ovan är inte uttömmande.
3. Hur starkt är besittningsskyddet?
3.1 Bostadshyresgäst
För en bostadshyresgäst är besittningsskyddet starkt, vilket ställer höga krav på om en förening vill säga upp en hyresgäst. Det starka besittningsskyddet beror på en presumtion om att hyresgästen är den svagare avtalsparten och därmed mer skyddsvärd. Besittningsskyddet kan endast sägas upp om hyresgästen missköter sig genom att exempelvis störa grannarna, underlåta att betala hyran i tid eller annars tillför annan skada eller men till bostaden. En sådan process kan emellertid bli stökig och svår att avgöra, varför vi rekommenderar att du anlitar ett juridiskt ombud i samband med uppsägningen – oavsett om du är hyresgäst eller hyresvärd.
3.2 Lokalhyresgäst
För en lokalhyresgäst gäller däremot andra villkor. Om du hyr en lokal, har du alltid rätt att flytta vid hyrestidens utgång efter uppsägning – för avtalsändring eller avflyttning – om du och hyresvärden inte är överens. Om hyresvärden däremot säger upp dig utan rättsliga skäl eller det annars saknas grund för att bryta besittningsskyddet, har du som hyresgäst rätt till ersättning. Beloppet ska minst motsvara en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Om du som hyresgäst däremot har orsakats en förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, och denna minimiersättning inte täcker dina förluster, ska föreningen ersätta förlusten med ett skäligt belopp.
4. Hur funkar besittningsrätt vid en fastighetsförsäljning?
Om du är en bostadshyresgäst, är presumtionen att du har ett starkt besittningsskydd. Det innebär att du som huvudregel har rätt att bo kvar, även om hyresvärden vill säga upp avtalet. En försäljning av fastigheten kan endast bryta besittningsskyddet om det är en privat hyresvärd som hyr ut lägenheten i ett en- eller tvåfamiljshus. Annars är regeln att du som hyresgäst behåller ditt besittningsskydd även om hyresgästen försöker säga upp hyresavtalet.
5. Vad gäller vid skilsmässa?
Om du är en hyresgäst och bor hos en hyresvärd som ska genomgå en skilsmässa, är huvudregeln att du behåller ditt besittningsskydd och har rätt att bo kvar. Din hyresvärd kan därmed inte säga upp hyresavtal till upphörande eller ändring på grund av skilsmässa. För att besittningsskyddet ska sägas upp, måste alltså du och hyresvärden komma överens om detta.
6. Hur kan Enkla Juridik hjälpa mig?
Är du en hyresgäst och vill bo kvar i din lägenhet, men har hamnat i kläm med hyresvärden? Eller önskar du som hyresvärd säga upp ett hyresavtal med en lokalhyresgäst men känner dig osäker på hur du ska gå tillväga på grund av ett besittningsskydd i avtalet? På Enkla Juridik hanterar vi hyresrättsliga frågeställningar och problem varje dag. Vi inleder alltid med en kostnadsfri utvärdering av den aktuella situationen. Vår prismodell innebär att vår debitering består av fast pris och provision. Välkommen idag för en förutsättningslös kontakt!
