Nya stadgar för bostadsrättsförening 2023
Detta ska du tänka på när din BRF uppdaterar eller implementerar nya stadgar
Många aspekter av en bostadsrättsförenings verksamhet regleras av bostadsrättslagen och (delvis) lagen om ekonomiska föreningar. Lagstiftningen ger dock bostadsrättsföreningen ett förhållandevis stort utrymme att genom stadgarna bestämma hur föreningens verksamhet ska utformas och styras. Det är därför viktigt att bostadsrättsföreningens medlemmar tänker efter ordentligt när stadgarna antas för första gången eller ska uppdateras.
I nedan text ger vi handfasta tips och förklarar hur din bostadsrättförening ska tänka rörande:
- andrahandsuthyrning,
- beslutsordningen,
- medlemskap av juridiska personer,
- delat ägande samt bostadsrättsförsäkring mm.
Vi hjälper dig med:
- Kostnadsfri första kontakt
- Nya stadgar till fast pris
- Uppdatering av stadgar till fast pris
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
Nedan följer några särskilt viktiga områden där innehållet i stadgarna konkret påverkar bostadsrättsföreningens verksamhet och förhållandet mellan medlemmarna och bostadsrättsföreningen.
5 snabba punkter att tänka på vid nya stadgar för er BRF
- Stadgarna kan innehålla ett förbud mot att anta juridiska personer som medlemmar i föreningen (exempelvis aktiebolag). Alla bostadsrättsföreningar är dock skyldiga att acceptera kommuner eller landsting som medlemmar i föreningen.
- Stadgarna kan komplettera de bestämmelser som finns i bostadsrättslagen om vilket underhållsansvar som vilar på den enskilde medlemmen och vilket underhåll som bostadsrättsföreningen är skyldig att utföra. Stadgarna kan exempelvis ange att bostadsrättsföreningen ska ansvara för underhåll av dörrar och fönster.
- Av stadgarna kan framgå att medlemmarna är skyldiga att betala överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Bostadsrättslagen innehåller dock begränsningar kring hur stora dessa avgifter får vara.
- I stadgarna ska anges hur många styrelseledamöter, suppleanter och revisorer som bostadsrättsföreningen ska ha. Stadgarna ska också ange när en föreningsstämma senast ska avhållas, hur kallelse till föreningsstämman ska gå till och vilka obligatoriska frågor som ska tas upp på föreningsstämman.
- Stadgarna kan ange att vissa typer av beslut, exempelvis renoveringsinsatser som överstiger ett visst, belopp bara får fattas av föreningsstämman. Därigenom kan medlemmarna begränsa styrelsens handlingsfrihet.
1. Hur ska vi formulera regler för andrahandsuthyrning? (se exempel)
Att som bostadsrättsförening reglera vad som gäller för andrahandsuthyrning av bostadsrättslägenheterna är viktigt. Särskilt när det numera är en trend med korttidsuthyrningar via exempelvis Airbnb. Lagen berör inte denna fråga djupgående. I lagen anges endast generellt att andrahandsuthyrning är tillåtet om styrelsen samtycker, och om bostadsrättshavaren för övrigt har skäl för upplåtelsen. Därför är det viktigt att föreningens uppdaterade eller nya stadgar föreskriver tydligare riktlinjer som bostadsrättshavarna har att beakta vid andrahandsuthyrningar.
Även om vissa regler i stadgan får samma lydelse och innehåll som lagtexten, är det viktigt att inkludera dem. Stadgar är till för att skapa klarhet om föreningen och dess regler. En bostadsrättshavare kommer i regel att falla tillbaka på föreningens stadgar – och inte lagtexten – för att hitta svar på sina frågor.
Följande moment kan med fördel beröras i stadgans formulering om andrahandsuthyrning.
Ansökan om andrahandsuthyrning
Först och främst bör det av stadgan framgå huruvida ansökan om andrahandsuthyrning ska ske muntligt eller skriftligt. Vidare ska det anges vilka uppgifter en ansökan om andrahandsuthyrning ska innehålla. Nedanstående punkter är exempel på uppgifter som kan krävas av bostadsrättshavaren:
- Skälet för upplåtelsen
- Tiden som upplåtelsen kommer att pågå
- Uppgifter om den potentiella andrahandshyresgästen
Samtycke
Det är essentiellt att föreskriva vad som krävs för styrelsens samtycke till andrahandsuthyrning. Stadgar är till för både styrelsen och bostadsrättshavaren, och därför bör förutsättningarna för samtycke tydligt framgå. Detta besparar både er och bostadsrättshavaren på onödiga feluppfattningar och överflödiga ansökningar.
Kom ihåg att bostadsrättslagen föreskriver att Hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning (om styrelsen nekar) kan lämnas till bostadsrättshavaren om denna har skäl för upplåtelsen. Därmed är det viktigt att inte avvika från denna regel.
Bostadsrättsföreningens stadgar kan föreskriva att ett samtycke måste vara skriftligt, eller att det räcker med muntligt. Ur bevisningssynpunkt är det givetvis rekommenderat att sätta ett skriftlighetskrav på samtycken.
Avgifter
Ska ni ta ut en avgift för andrahandsuthyrningen? I sådant fall ska detta anges, tillsammans med uppgifter om avgiftens storlek.
Kom ihåg att bostadsrättslagen anger en begränsning i detta hänseende, av innebörd att en sådan avgift får motsvara högst 10% av prisbasbeloppet på ett helår.
Exempel:
En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelse samt om föreningen inte har någon befogad anledning att neka samtycke. Ett tillstånd till upplåtelsen kan förenas med villkor.
Bostadsrättshavare ska skriftligen hos styrelsen ansöka om samtycke till andrahandsupplåtelse. I ansökan ska skälet till upplåtelsen anges, tillsammans med uppgifter om den till vilken lägenheten ska upplåtas.
2. Vad innebär 2023 års ändringarna i bostadsrättslagen för föreningars stadgar? På vilket sätt bör de uppdateras för att vara förenliga med uppdateringarna i lagstiftningen?
Under 2023 har det tillkommit flera bestämmelser som berör bostadsrätter. Det rör sig bland annat om nya regler kring vilka renoveringar av bostadsrätterna som erfordrar styrelsens godkännande, nya regler om förverkande av bostadsrätten och nya regler om upplåtelseavtal. Därutöver finns det nya regler om hur årsredovisningen ska göras, nya regler kring mäklarens skyldigheter samt nya regler beträffande medlemmarnas rösträtt. Det kan vara en god ide att inkorporera de nya bestämmelserna i er förenings stadgar för att på ett sådant sätt bidra till tydlighet i föreningens förvaltning av bostadsrätterna.
Nedan går vi igenom hur regeländringarna från 2023 påverkar enstaka aspekter:
I samband med lagändringen från 2023 har det tillkommit bestämmelser som syftar till att tillstånd för renovering eller annan åtgärd krävs i längre utsträckning än tidigare. Tidigare har bland annat ingrepp i bärande konstruktion, ingrepp i befintliga avloppsledningar och andra ledningar för vatten, värme och gas krävt tillstånd. De ingrepp som efter lagändringen också kräver tillstånd är sådana åtgärder som påverkar brandskyddet, där inkluderas ingrepp i ventilation, rökkanaler samt eldstäder. Syftet med att införa denna bestämmelse grundas i att minska risken för att renoveringar ska ha skadliga effekter för andra boenden i fastigheten. Om tillstånd från styrelsen inte medges har den sökande rätt att få sin sak prövad av hyresnämnden. För de fall hyresnämnden medger tillstånd kommer detta gälla framför styrelsens avslag.
Den nya förverkandegrunden som tillkommit i samband med lagändringen är att det numera går att förverka sin bostadsrätt när bostadsrättshavaren utfört olovliga ingrepp i bostaden och varken har vidtagit rättelse efter uppmaning som inkommit inom två månader från vetskapen om ingreppet eller fått tillstånd av hyresnämnden. Nyttjanderätten ska i sådant fall upphöra tre månadsskiften efter uppsägningen.
Värt att observera i detta hänseende är att den nya förverkandegrunden endast gäller för ingrepp som utförs efter lagändringen trädde i kraft den 1 januari 2023.
Då principen om lika rösträtt väger tungt i dessa hänseenden har denna princip fortsatt vara huvudregel på området. I syfte att efterfölja den har det varit nödvändigt att stifta lagändringar som ökar bostadsrättshavarens inflytande i föreningen. Innebörden av lagändringen är att tidigare bestämmelser om att varje medlem har en röst, det vill säga ej sammanslagna röster som exempelvis flera röster per lägenhet, inte längre kommer vara giltiga. I praktiken innebär detta att om flera medlemmar äger en och samma lägenhet ska de ha 1 röst gemensamt för den lägenheten. Detsamma gäller om 1 medlem äger flera lägenheter, det vill säga 1 gemensam röst. Vissa begränsningar i rösträtten får bara förekomma i vissa specifika typer av bostadsrätter, exempelvis är detta tillåtet för garage, lager eller liknande förvaringsutrymmen.
Beträffande upplåtelseavtalet har det tidigare funnits bestämmelser om att ett upplåtelseavtal ska innehålla parternas namn, upplysning om vilken lägenhet som upplåts, insatsbeloppet samt eventuell upplåtelseavgifts storlek. Detta ska framgå skriftligt. Vad som efter lagändringen 1 januari 2023 dessutom ska framgå i upplåtelseavtalet är en redogörelse för vilka utrymmen utanför lägenheten som är upplåtna med bostadsrätt. Exempelvis en uteplats eller annan mark.
En ytterligare nytillkommen bestämmelse är att det i upplåtelseavtalet nu måste framgå ett datum för tillträde. Detta innebär för bostadsrättshavare som köpt nyproduktion, ett starkare skydd och bättre förutsättningar för att vidta rättsliga åtgärder vid eventuella förseningar i byggnationen.
Därutöver ska upplåtelseavtalet nu undertecknas av parterna.
I samband med lagändringen har fastighetsmäklares skyldigheter utökats. Numera ska det i objektsbeskrivningen framgå vilka utrymmen som är upplåtna med bostadsrätt, detta inkluderar eventuella terrasser, förråd eller annan mark som upplåts utöver lägenheten. Dessa uppgifter ska inte föranleda någon självständig undersökning, istället ska fastighetsmäklaren förlita sig på den information föreningen lämnar.
Utöver detta ska mäklarens objektsbeskrivning dessutom innehålla upplysningar om bostadsrättens indirekta nettoskuld. Med detta avses den delen av bostadsrättsföreningens skulder som belastar den avsedda lägenheten.
I syfte att tydliggöra bostadsrättsföreningens räkenskaper för bland annat eventuella köpare och redan boende har nya bestämmelser tillkommit. Numera ska årsredovisningen innehålla en kassaflödesanalys och följande nyckeltal.
- årsavgift per kvadratmeter
- skuldsättningsgrad per kvadratmeter
- sparande per kvadratmeter
- energikostnad per kvadratmeter
- räntekänslighet
För de fall bostadsrättsföreningen har ett negativt resultat ska föreningen lämna upplysningar om hur detta påverkar framtida ekonomiska åtaganden som exempelvis föreningens möjlighet att betala räntor.
Förhandsavtal som tecknas i samband med nyproduktion ska innehålla klarare och begripligare information om byggnationens mest väsentliga delar. Där inkulderas uppgifter om bland annat avtalsrelationen med förhandstecknaren, föreningens ekonomi, en redogörelse för privatekonomiska risker förknippade med förhandsavtalet, byggbolagets och andra utomstående aktörers inflytande i föreningen, upplysning om vilka risker det finns för förändringar under byggarbetets gång. Samt vilka möjligheter det finns att frånträda avtalet.
Brister i kommande förhandsavtal som inte är obetydande kommer numera leda till att dessa avtal inte anses vara giltiga. Exempel på betydande upplysningar som bör finnas i förhandsavtalet för att vara giltiga är:
- Betänketid om minst 7 dagar (max 3 månader) beträffande erbjudandet
- Parternas underskrifter
- Uppgifter om eventuell mark och andra utrymmen som ska upplåtas med bostadsrätten
- Om tillträde inte ges i samband med upplåtelseavtalet ska det framgå en bestämd tidpunkt för tillträde
I bostadsrättslagen införs det nu bestämmelser om att de ekonomiska planerna framöver behöver innehålla uppgifter om fastighetens underhållnings- och återinvesteringsbehov under de kommande 50 åren ur ett byggtekniskt perspektiv. Efterföljs inte detta nya krav kommer föreningen inte få upplåta lägenheter med bostadsrätt såvida de inte ställt en säkerhet för insatser och eventuella upplåtelseavgifter samt fått tillstånd från Bolagsverket.
3. Hur ska vi formulera oss rörande beslutsordning? (se exempel)
För att åstadkomma en organiserad och systematisk verksamhet, är det viktigt att ha en funktionell beslutsordning i föreningens nya stadgar. Med beslutsordning menas föreskrifter om hur beslut ska fattas inom föreningen vid olika tillfällen och frågor.
Olika beslutsordningar gäller i regel för olika frågor och ärenden. Mot denna bakgrund är det viktigt att reglera vad som gäller för respektive spörsmål där beslut ska fattas. Viktiga punkter som bör beröras kan vara enligt följande.
Föreningsstämma
Här ska ni föreskriva vad som gäller när beslut ska fattas vid den årliga föreningsstämman. Ni bör även med fördel beröra om omröstningen vid föreningsstämman ska ske öppet eller slutet.
En stadga som denna kan exempelvis ha följande lydelse.
Omröstning vid föreningsstämman sker öppet, om inte annat beslutas av föreningsstämman.
Föreningsstämmans beslut utgörs av den mening som fått mer än hälften av de angivna rösterna, eller vid lika röstetal den mening som stämmans ordförande biträder
Styrelsens beslutsförhet
Styrelsen är som bekant det organ som fattar löpande men även viktiga beslut. Eftersom styrelsen består av flera personer, är det viktigt att beröra när de olika personerna kan fatta giltiga beslut. Styrelsen kan exempelvis vara beslutsför, och därmed behörig att fatta ett slutligt beslut, när antalet närvarande ledamöter överstiger hälften av samtliga ledamöter.
I detta sammanhang kan det vara bra att skilja mellan regelmässiga och allmänna beslut, samt mellan beslut som innebär väsentlig förändring i föreningens angelägenheter. Olika beslutsförhetsregler bör gälla för respektive typ av beslut. När det gäller den senare typen av beslut kan det vara klokt att begränsa styrelsens handlingsfrihet.
4. Hur ska vi formulera oss kring delat ägande av lägenhet? (se exempel)
Bostadsrättslagen stipulerar inte djupgående regler om samägande av bostadsrätt. Lagen anger endast att makar och sambor har en rätt till delat ägande av en bostadsrätt. Denna rätt kan dock förenas med vissa villkor i stadgan. Med detta sagt förstås att det finns ett utrymme att i stadgan föreskriva villkor och regler för samägande av bostadsrätt.
Det är i regel enklare att reglera vilken kategori av samägande inte kan vägras medlemskap. I sådant fall kommer övriga kategorier, exempelvis samägande förälder och barn, överlåtas till styrelsens beslutsfattande.
Andelsägande kan regleras enligt följande exempel.
Den som förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras medlemskap i föreningen, om inte bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller sambor på vilka sambolagen tillämpas.
5. Hur ska juridiska personers medlemskap formuleras i stadgarna? (se exempel)
När det gäller juridiska personers medlemskap, anger inte lagen någon skyldighet för föreningen att acceptera medlemskapet. På denna punkt har således föreningen ett ganska stort utrymme att anpassa reglerna efter föreningens ändamål och preferenser.
Juridiska personers medlemskap kan regleras genom en dylik stadga.
Juridisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får vägras inträde i föreningen, även om nedanstående förutsättningar för medlemskap är uppfyllda.
Kommun och landsting får inte vägras medlemskap.
6. Stadga om bostadsrättsförsäkring? Hur ska det formuleras? (se exempel)
Det blir allt vanligare för bostadsrättsföreningar att teckna ett gemensamt bostadsrättstillägg åt förenings medlemmar. I övriga fall tecknas sådan försäkring av medlemmarna individuellt.
Om er förening sätter ett krav på gemensamt eller individuellt bostadsrättsförsäkring, bör det definitivt framgå av föreningens stadgar.
Ett villkor om bostadsrättstillägg kan se ut på följande sätt.
Bostadsrättshavaren ska ansluta sig till föreningens kollektiva bostadsrättsförsäkring, som gäller för föreningens samtliga bostadsrättslägenheter. Bostadsrättshavaren förbinder sig att erlägga betalning avseende den kollektiva försäkringen i enlighet med de i försäkringsavtalet angivna villkoren.
7. Vi hjälper din bostadsrättsförening med nya eller uppdaterade stadgar
Enkla Juridik kan hjälpa till både med att upprätta helt nya stadgar, förändra befintliga stadgar eller granska stadgar i syfte att säkerställa att de uppfyller de behov som bostadsrättsföreningen har. Första kontakt med jurist är alltid kostnadsfri och vi erbjuder sedan ett helt fast pris för det aktuella arbetet. Välkommen med din bostadsrättsförenings förfrågan!
