Förhandsavtal

1. Vad är ett förhandsavtal och vad innebär det?

Ett förhandsavtal är ett avtal som tecknas mellan en bostadsrättsförening och en framtida bostadsrättsinnehavare i ett tidigt skede av ett nyproduktionsprojekt. Förhandsavtalet är för parterna juridiskt bindande vilket innebär att bostadsrättsföreningen är skyldig att upplåta (sälja) bostadsrätten till förhandstecknaren och förhandstecknaren är skyldig att köpa lägenheten. I och med förhandsavtalet förbinder sig parterna till att ingå ett nytt avtal – ett upplåtelseavtal samt att lägenheten färdigställs och tillträds.

Vid nyproduktion kan byggbolaget aldrig vara part i ett förhandsavtal eftersom det är endast bostadsrättsföreningen som har rätt att upplåta bostadsrätten. I ett tidigt skede består dock ofta bostadsrättsföreningen av personer från byggbolaget.

2. Är medlemskap i bostadsrättsföreningen ett krav?

Innan förhandsavtalet skrivs på bör föreningen utreda om den framtida köparen uppfyller kraven för medlemskap i bostadsrättsföreningen. Medlemskap är dock ingen förutsättning för att förhandsavtalet ska ingås. Eftersom förhandsavtalet är bindande måste föreningen utreda om den framtida bostadsrättsinnehavaren uppfyller kraven för medlemskap i bostadsrättsföreningen. När avtalet väl undertecknats är bostadsrättsföreningen skyldig att upplåta bostadsrätten till köparen, oavsett om köparen uppfyller kraven för medlemskap eller inte. Köparen blir dock inte medlem i föreningen förrän upplåtelseavtal är ingått.

3. Vad är syftet med ett förhandsavtal?

Det ursprungliga syftet med förhandsavtal var att de framtida bostadsrättsinnehavarna i ett tidigt skede skulle kunna vara med och påverka utformningen av sin bostad och kunna teckna s.k. tillvalsavtal med byggbolaget. Idag har förhandsavtalet flera funktioner t.ex. att få information om marknaden och därmed kunna försäkra sig om lönsamheten i projektet och som underlag för att få finansiering till projektet. Det är därför inte ovanligt att förhandsavtalet innehåller ett villkor om s.k. teckningsgrad som innebär att förhandsavtalet först blir bindande om bostadsrättsföreningen lyckats sälja X antal lägenheter i projektet inom viss tid.

4. Vad ska finnas med i ett förhandsavtal?

Ett förhandsavtal ska vara skriftligt. I förhandsavtalet ska följande uppgifter anges:

• parternas namn
• den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt
• beräknad tidpunkt för upplåtelsen
• de beräknade avgifterna för bostadsrätten (anges i en kostnadskalkyl)
• eventuella belopp som ska lämnas i förskott

Ett förhandsavtal som upprättas i strid med dessa punkter är ogiltigt.

5. Vilka krav finns för att ingå ett förhandsavtal?

När förhandsavtalet ingås ska det finnas en av Bolagsverket intygsgiven kostnadskalkyl. Kalkylen ska redovisa de beräknade kostnaderna för föreningens förvärv av fastigheten samt beräknade drifts- och kapitalkostnader. Kostnaderna är beräknade och förutsättningarna kan och får ändras gällande t.ex. insats och upplåtelseavgift (priset för lägenheten) och månadsavgift. Dock finns en lagreglering som skyddar köparen mot oskäliga förändringar som i vissa fall ger köparen rätt att kliva av köpet.

I det fall ett förskott ska betalas måste bostadsrättsföreningen ha ett tillstånd från Bolagsverket för att ta emot förskottet. Tillstånd ges i regel om föreningen angett en kostnadskalkyl och ställt betryggande säkerhet för återbetalning av förskottet till den framtida bostadsrättsinnehavaren ofta i form av en försäkring eller bankgaranti. Syftet med dessa regler är att trygga att köparen får tillbaka det inbetalade förskottet från bostadsrättsföreningen för det fall projektet inte fullföljs. Att ta emot förskott uppsåtligen eller av oaktsamhet utan tillstånd är straffbart.

6. Hur ska datum för upplåtelsen skrivas?

För att ett förhandsavtal ska vara giltigt krävs att den beräknade tidpunkten för upplåtelse anges. Det gäller både vid nyproduktion och ombildning av hyresrätter. Det har varit en omdiskuterad fråga vad som kan anses utgöra en tidpunkt dvs. om den måste anges som ett specifikt datum eller om ett tidsintervall är acceptabelt. Frågan har prövats och domstolen har t.ex. i ett mål godtagit ett tidsintervall på 6 månader.

7. Varför är det så viktigt att tidpunkt för upplåtelsen blir korrekt?

Att tidpunkten för upplåtelsen ska vara korrekt är som beskrivit ett krav för att förhandsavtalet ska vara giltigt. Det är dessutom särskilt viktigt för den framtida bostadsrättsinnehavaren som behöver tydlig information om när byggprojektet är färdigt och när upplåtelsen kan komma att ske.

Om tidpunkten för upplåtelsen inte efterlevs kan förhandstecknaren ha rätt att frånträda avtalet. För att frånträdelsen ska kunna ske ska den angivna tidpunkten eller ett tidsintervall i förhandsavtalet ha överskridits, det vill säga att det föreligger dröjsmål. Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen.

Vad som avses med ”skälig tid” och när en förening agerat ”försumligt” är omdiskuterad. Rätten har i de flesta mål tolkat begreppet ”skälig tid” restriktivt. Det innebär att avtalet ska fullföljas i nära anslutning till det som anges i förhandsavtalet. I mål T-1893-18 kom tingsrätten exempelvis fram till att en försening om 6 veckor inte utgjorde skälig tid och köparen kunde därmed frånträda avtalet. Med försummelse förstås att förseningen beror på föreningen och inte på köparen eller någon annan.

8. Ska datum för tillträde finnas med i förhandsavtalet?

Rekommendationen är att tidpunkten för tillträde alltid ska anges i förhandsavtalet trots att det inte utgör något krav i bostadsrättslagen.

9. Hur ser det allmänna rättsläget ut?

Rättsläget kring förhandsavtal är fortfarande bristfälligt trots att vi de senaste åren har fått ett antal avgöranden gällande förseningar och bristfälliga förhandsavtal. Bostadsrättslagen är även inte anpassad till nuvarande nyproduktionsmarkand och fungerar inte alltid som vägledning. 2020 presenterade Riksrevisionen sin granskningsrapport ”Konsumentskydd vid köp av nyproducerade bostadsrätter”. Riksrevisionens övergripande slutsats är att regeringen inte har gjort tillräckligt för att säkerställa att köparnas intressen tillvaratas vid köp av nyproducerade bostadsrätter. Det pågår nu ett arbete att se över bostadsrättslagen för att stärka konsumentskyddet. I huvudsak gäller allmänna avtalsrättsliga principer och formkraven i ett förhandsavtal bör därför vara noggrant preciserade. Förhandstecknare vill känna dig trygga med förvärvet och inte ta ett onödigt ekonomiskt risktagande. Byggherren/föreningen vill såklart känna sig säker i att de formkrav som gäller uppfyllts, så att avtalet inte kan ogiltighetsförklaras eller en köpare kan dra sig ur affären.

Kan vi Enkla Juridik för att skriva förhandsavtal?

Ja, vi har två jurister med mångårig erfarenhet från fastighetsbranschen och förhandsavtal i synnerhet. Frida är fastighetsjurist i sedan många år och har skrivit flertalet förhandsavtal. Marcus är vår chefsjurist och har lyckats häva flertalet förhandsavtal.

Så tveka inte att ta kontakt med oss så återkommer vi med ett fast pris.