Förmedlingsavtal

1. Vad ska ett förmedlingsavtal innehålla?

Det finns inga särskilda formkrav på hur ett förmedlingsavtal ska utformas. Det är således upp till parterna att fritt bestämma vad avtalet ska innehålla. Ett muntligt avtal är principiellt bindande men i praktiken väldigt svårt att åberopa i en tvistesituation. Alla avtal som berör förmedlingstjänster bör således upprättas skriftligen.

Vad gäller fastighetsförmedling, vilken är den typ av förmedlingsavtal som privatpersoner oftast kommer i kontakt med, ska förmedlingsavtalet upprättas i enlighet med de bestämmelser som framgår av fastighetsmäklarlagen och i övrigt följa god fastighetsmäklarsed. I övrigt bör ett förmedlingsavtal innehålla uppgifter om följande. 

Förmedlingsobjektet: En grundläggande komponent i ett förmedlingsavtal är vilket konkret objekt som ska förmedlas (exempelvis en fastighet eller en bostadsrätt). Om det är en tjänst som ska förmedlas, då är det bra att förmedlaren också förstår vad tjänsten innebär och hur tjänsten ska användas av kunden. En annan vital del av hur förmedlingsuppdraget ska utföras är hur objektet ska säljas – exempelvis via återförsäljare. Läs mer om återförsäljare här. 

Marknad: Uppgifter om vilken marknad som förmedlingen ska rikta sig till bör inkluderas i avtalet. Det är viktigt att avgränsa marknaden. Marknaden kan utgöra målgruppen som produkten ska riktas till eller ett geografiskt område som objektet ska förmedlas inom.

Skyddsklausuler: I vissa fall vill parterna skriva klausuler i avtalet gällande parternas ömsesidiga skydd. Det kan exempelvis avse skadeståndsansvar sekretess, och konkurrens. 

Avtalstiden: I avtalet är det viktig att inkludera avtalstiden nämligen hur länge avtalet är giltigt och vad som händer vid en eventuell uppsägning. 

Arvode: I avtalet ska förmedlingsarvodet regleras, det vill säga vilken ersättning förmedlaren är berättigad till och vilka specifika förutsättningar som ska vara uppfyllda för att förmedlaren ska vara berättigad till betalning. Det ska även framgå hur arvodet ska beräknas, exempelvis om det är ett fast pris eller om ersättningen ska utgöra en procentuell del av köpeskillingen för det förmedlade objektet (det vill säga ett provisionsbaserat arvode). Denna del är framförallt viktig för dig som ska agera förmedlare.  

2. Vad gäller för förmedlingsavtal som ingås med en fastighetsmäklare?

En fastighetsmäklare är en fysisk person som, med stöd av yrkeslegitimation, förmedlar bland annat villor, fritidshus, tomter och bostadsrätter. Ett avtal om förmedling av exempelvis en fastighet eller en bostadsrätt bör innehålla de punkter som angivits ovan. Därutöver måste avtalet vara förenligt med fastighetsmäklarlagen och god fastighetsmäklarsed (vilket kan jämföras med advokaters skyldighet att efterleva god advokatsed).

3. Vilka krav finns på en fastighetsmäklare?

Kärnan i en fastighetsmäklares roll är att agera neutralt och tillgodose både köparens och säljarens intressen. En mäklare ska med andra ord vara opartisk och följa de krav som återfinns i fastighetsmäklarlagen och Fastighetsmäklarinspektionens riktlinjer. Ett konkret exempel på detta är att mäklaren, om hen får kännedom om att den bostad som förmedlas är behäftad med en viss brist, måste upplysa potentiella köpare om bristen.

Om en fastighetsmäklare agerat vårdslöst kan det ge upphov till skadeståndsskyldighet gentemot den part som eventuellt lidit ekonomisk skada till följd av vårdslösheten. Om exempelvis en köpare av en fastighet anser att den fastighetsmäklare som förmedlade fastigheten brustit i sitt ansvar ska ett ersättningsanspråk framställas direkt till mäklaren. Därutöver kan en anmälan skickas till Fastighetsmäklarinspektionen, som utövar tillsyn över mäklare och kan besluta om diverse sanktioner.

4. Hur ska man avtala om ensamrätt?

Förmedlare kan välja att inkludera en klausul om ensamrätt. Det innebär att endast den personen har rätt att förmedla objektet och att ingen annan förmedlare kan ta över förmedlingen av objektet. Om förmedlingen faller under fastighetsmäklarlagens tillämpningsområde får ensamrätten dock inte omfatta en längre tidsperiod än tre månader. Om ett villkor om ensamrätt finns, och försäljningen sker inom den nämnda tidsramen, har mäklaren rätt till avtalat arvode oavsett om det faktiskt är mäklaren som möjliggjort överlåtelsen eller om säljaren ordnat med försäljningen på egen hand.

Ensamrätten är dispositiv vilket innebär att parterna kan komma överens om annat. Om inte försäljning lyckas inom den aktuella tidsfristen kan parterna efter överenskommelse välja att förlänga ensamrätten. Beträffande fastighetsmäklare får ensamrätten förlängas tidigast en månad innan den ursprungliga tremånaders-perioden löper ut.

5. Hur reglerar man uppsägning av förmedlingsavtalet?

I och med att det råder avtalsfrihet i förmedlingsavtal kan parterna själva komma överens om hur uppsägning ska regleras och om uppsägningstid ska föreligga. I fastighetsmäklaravtal regleras oftast inte någon uppsägningstid, istället är avtalet giltigt tillsvidare. Ett uppsägningsmeddelande ska vara skriftligt och ska skickas på det vis som framgår av förmedlingsavtalet. Om förmedlingsavtalet inte anger hur uppsägning ska gå till bör uppsägningsmeddelandet skickas med rekommenderat brev.

I de fall det inkluderas en klausul om ensamrätt kan en uppsägning betraktas som ett kontraktsbrott om uppsägningen sker under den tid ensamrätten gäller. Uppdragsgivaren kan då komma att bli skadeståndsskyldig för de kostnader som uppstått till följd av avtalet – exempelvis annonsering och resor. Det är därför viktigt att inte säga upp ett förmedlingsavtal utan att först göra en noggrann analys av vilka ekonomiska konsekvenser uppsägningen kan ge upphov till.

6. Hur vi på Enkla Juridik hjälpa er?

Om du behöver hjälp med att upprätta ett förmedlingsavtal, eller vill säkerställa att ett utkast till förmedlingsavtal håller tillräckligt god kvalitet, är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Enkla Juridik. Vi erbjuder kostnadsfri första kontakt och presenterar sedan en offert med ett fast pris för fortsatt rådgivning. Det finns således ingen ekonomisk risk med att kontakta oss. Ring oss på 020-89 95 96 eller fyll i kontaktformuläret nedan.