Klicka här för förutsättningslös kontakt!

Startsida » Enkla Juridik BRF » Upplåtelseavtal

Upplåtelseavtal

Avtal för upplåtelse av nybildade bostadsrätter.

Ett upplåtelseavtal är ett väldigt viktigt avtal när en bostadsrättsförening bildas som ska upplåta bostadsrätterna. Eftersom den som bor i en bostadsrätt i strikt mening inte “äger” bostaden är juridiken lite speciell. Förenklat kan man säga att ett upplåtelseavtal reglerar vem som har nyttjanderätten till en bostadsrätt.

För bostadsrättsföreningar (och bostadsrättsinnehavaren) är det väldigt viktigt att upplåtelsen blir korrekt. Annars kan det bli väldigt dyrt. I denna text förklarar vi vad avtalet är, vad det innebär och väldigt viktiga aspekter att tänka på.

Juristerna på Enkla Juridik

Vi hjälper dig med:

Ta kontakt

Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.

 1. Vad är ett upplåtelseavtal och vad innebär det? 

Ett upplåtelseavtal är ett avtal som skrivs mellan en bostadsrättsförening och den första medlemmen som ska nyttja bostaden. Detta sker exempelvis vid nybyggda bostadsrätter eller när en hyresrätt omvandlas till en bostadsrätt. Av avtalet framgår bl.a. syftet med upplåtelsen samt vilka ytor i boendet som ni i bostadsrättsföreningen tillåter den nya medlemmen att nyttja.

Notera att upplåtelseavtal inte ska förväxlas med överlåtelseavtal, som är ett avtal som skrivs när bostadsrätten senare ska övergå till en ny bostadsrättshavare.

En upplåtelse innebär att en ägare till något låter någon annan nyttja dennes egendom utan att ägarförhållandena ändras. Bostadsrättsföreningen är därmed fortfarande ägare till lägenheten efter upplåtelsen, men den andra parten får en rätt att nyttja lägenheten under en obegränsad tid.

2. Vad måste finnas med i ett upplåtelseavtal? Vilka är formkraven?

Ett upplåtelseavtal ska vara skriftligt. I upplåtelseavtalet ska följande uppgifter anges:

  • Parternas namn
  • Den lägenhet upplåtelsen avser
  • De belopp som ska betalas i insats och årsavgift
  • Eventuell upplåtelseavgift
3. Finns det något mer som är viktigt att ha med?

Formkraven anger vad som minimalt bör finnas med. Men därutöver rekommenderar vi att annat som bör tas med är datum för tillträdet samt för vilket ändamål upplåtelseavtalet skrivs. Är det tänkt att den andra parten ska bo i bostaden ska ni specificera att det rör sig om en bostadsrätt. Är upplåtelsen till ett företag som bedriver verksamhet i vinstsyfte kan det framgå att lokalen är ämnad för kommersiell verksamhet och vilken sorts verksamhet som får utföras i den tilltänkta lokalen.

Vissa bostadsrättsföreningar tar också ut en upplåtelseavgift. Om så är fallet ska självklart även den finnas specificerad.

4. Vilka delar av en bostadsrätt ska ingå i upplåtelseavtalet?

Det finns inget lagstadgat krav på exakt vilka delar av en bostadsrätt som ska ingå i ett upplåtelseavtal mer än vilken bostad som avses. Däremot kan delar av en bostad såsom förvaringsförråd, uteplats, balkong, parkeringsplats och tomt vara viktiga att tas med i upplåtelseavtalet. Detta för att undvika framtida tvister om vad som tillhör bostaden och klargöra vad bostadsrättshavaren får nyttja.

5. Vad finns för krav för att ingå ett upplåtelseavtal?

Enligt bostadsrättslagen ska bostadsrättsföreningen, innan ett upplåtelseavtal ingås, se till att personen som ska nyttja bostaden är medlem i föreningen. Detta innebär att styrelsen för bostadsrättsföreningen måste bevilja personen medlemskap innan avtalet sluts. I och med upplåtelsen är köparen medlem i föreningen. Utöver medlemskapet måste det finnas en hos Bolagsverket registrerad ekonomisk plan. En ekonomisk plan är till för att man ska kunna bedöma föreningens verksamhet genom en ekonomisk och teknisk beskrivning. Det krävs även att två intygsgivare bedömer att projektet är hållbart. Om den slutliga byggkostnaden för bostadsrättsföreningens hus inte redovisats i den ekonomiska planen, eller på en föreningsstämma, krävs att Bolagsverket lämnar tillstånd för bostadsrättsföreningen att upplåta lägenheter med bostadsrätt. Bolagsverket ska lämna tillstånd om bostadsrättsföreningen ställt säkerhet t.ex. bankgaranti för återbetalning av insatsen och i förekommande fall upplåtelseavgiften. Tänk på att om det inträffat något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av bostadsrättsföreningens verksamhet, får bostadsrättsföreningen inte upplåta lägenheter förrän en ny ekonomisk plan har registrerats.

Det är viktigt att notera att en hyresrätt som hyrs av någon inte får upplåtas som bostadsrätt. Detta för att skydda hyresgäster som vill bo kvar när en hyresfastighet ombildas till en bostadsfastighet.

6. Vad kan hända om upplåtelseavtalet blir fel?

Om upplåtelseavtalet inte uppfyller de krav som bostadsrättslagen kräver anses avtalet ogiltigt. Om personen redan tillträtt bostaden när upplåtelseavtalet ogiltigförklaras omvandlas det till ett hyresavtal från tiden för tillträdet. Väljer varken föreningen eller den tilltänkta bostadsrättshavaren att väcka talan om avtalets ogiltighet inom två år från dagen då upplåtelsen skedde anses dock upplåtelseavtalet vara giltigt.

Vid en ogiltig upplåtelse har den som bostadsrätten upplåtits till rätt till ersättning för sin skada vilket kan innebära stora kostnader. Därför är det viktigt att bostadsrättsföreningen ser till att upplåtelseavtalen är korrekta.

Vi på Enkla Juridik är väl insatta i upplåtelser vid nyproduktion och ombildning och vet vad som krävs för att säkerställa vattentäta avtal för en trygg affär för båda parter.

7. Kan man använda en mall?

Självklart finns det mallar för upplåtelseavtal precis som många andra sorters avtal. Dock avråder vi er starkt från att använda er av en mall för upplåtelseavtal. Det är helt enkelt för mycket som kan gå fel. Det gör att den relativa kostnaden för att anlita en jurist är försumbar.

Kan vi anlita Enkla Juridik för att skriva upplåtelseavtal?

Ja, vi har två jurister med mångårig erfarenhet från fastighetsbranschen och upplåtelseavtal. Frida är fastighetsjurist sedan många år och har genom åren skrivit många upplåtelseavtal (och förhandsavtal mm.). Frida har även gett juridisk rådgivning under bildningsprocessen av flertalet bostadsrättsföreningar. Marcus är vår chefsjurist och har framgångsrikt drivit tvister inom hävning av förhandsavtal och nyproduktion. Så tveka inte att ta kontakt med oss så återkommer vi med ett fast pris.

Enkla Juridik erbjuder upplåtelseavtal till fast pris. Har ni några frågor angående upplåtelseavtal eller vill ha hjälp med att skriva ett sådant ska ni inte tveka att höra av er till oss på Enkla Juridik.