Entreprenadavtal
Att tänka för för dig som byggentreprenöre
Tyvärr är muntliga överenskommelser fortfarande väldigt vanliga i byggbranschen. Inte sällan handlar det om miljonbelopp. Ofta går det bra, men ibland kan oväntade omständigheter uppstå. Då är risken för svåra konflikter väldigt stor.
Inom byggbranschen är det vanligt med en särskild avtalstyp som kallas för entreprenadavtal. Ett sådant avtal innebär i korta drag att entreprenören åtar sig att utföra en viss tjänst eller leverera en viss vara åt beställaren till ett överenskommet pris. Eftersom denna avtalstyp ofta är av omfattande karaktär, kan det vara bra att ha koll på vilka delar av avtalet som är viktigt att få till på ett korrekt sätt, vilka standardvillkor som finns att tillgå och vad som egentligen skiljer de olika entreprenadformerna åt.
I denna text går vi igenom vad entreprenadavtal innebär. Behöver du hjälp av en erfaren jurist? Tveka inte att kontakta oss.
Vi hjälper dig med:
- Kostnadsfri första kontakt
- Entreprenadavtal till fast pris
- Skriva eller granska
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
1. Vad är ett entreprenadavtal?
Entreprenadavtal kan skilja sig i sin utformning beroende på vilka som är avtalsparter och vad entreprenaden avser att reglera. Man brukar skilja på kommersiella entreprenader och konsumententreprenader. När byggbolagets avtalspart är en privatperson handlar det om en konsumententreprenad, likt namnet antyder. Är byggbolagets avtalspart istället en näringsidkare handlar det om en kommersiell entreprenad. Den sistnämnda entreprenadformen tillämpas även på bostadsrättsföreningar, trots att företrädaren för bostadsrättsföreningens styrelse ofta är lekman. Härtill brukar man skilja på totalentreprenader och delentreprenader. Skillnaden mellan dessa är främst hur ansvarsfördelningen mellan beställare och utförare ser ut.
De olika entreprenadformerna är viktiga för vilka standardvillkor som kan användas vid tecknande av avtal. Det finns en uppsjö av standardavtal att tillgå, varav två av de vanligare är AB 04 och ABT 06, som båda är framtagna av branschorganisationer. Standardavtalen täcker inte alla situationer, och kan därför behöva justeras och kompletteras för att tillgodose beställarens krav och önskemål i den ifrågavarande entreprenaden.
2. Vad ska du som byggentreprenör tänka på när du ingår avtal med underleverantörer respektive privatpersoner?
Underleverantörer
Ibland saknar det av slutkunden anlitade byggbolaget möjlighet att utföra delar av det arbete som bolaget åtagit sig. Genom att teckna ett underleverantörsavtal kan byggbolaget i sådana fall anlita en underleverantör som utför det arbete som ligger utanför byggbolagets kompetens. Det rör sig alltså om ett trepartsförhållande, där underleverantören är att betrakta som en självständig part i förhållande till beställaren som på uppdrag av slutkunden åtagit sig att utföra visst arbete. Underleverantörsavtalet reglerar således enbart förhållandet mellan de två näringsidkarna, i detta fall byggbolaget och underleverantören. Det är viktigt att komma ihåg att det vid avtal mellan företag saknas en specifik tillämplig lag.
Det föreligger heller inget anställningsförhållande mellan underleverantörens arbetstagare och beställaren. Likaså är byggbolagets anställda enbart anställda av bolaget, inte av slutkunden. På så vis råder en viss självständighet mellan de olika parterna.
Det är alltid bra att reglera det arbete som ska utföras av underleverantören genom ett skriftligt avtal. Avtalets giltighet behöver inte alltid vara beroende av ett krav på skriftlighet, men det kan vara gynnsamt i syfte att förebygga en framtida tvist. Om företagen skulle vara oense kan parterna alltid falla tillbaka på det skriftliga avtalet för att bevisa ett visst villkors existens eller för att tyda avtalsinnehållet. Inte sällan kan det uppstå diskussion kring omfattningen av den tjänst som ska utföras enligt underleverantörsavtalet. Av denna anledning är det av stor vikt att tydligt definiera uppdraget, när arbetet ska vara klart och vilka följderna av en eventuell försening blir. Härtill bör riskfördelningen och ansvar för konsekvenserna av ett sådant dröjsmål regleras.
De delar av uppdraget som inte regleras i avtalet kommer istället att regleras av branschpraxis och allmänna avtalsrättsliga principer. Det medför såklart en risk för att individuella behov och önskemål inte tillgodoses på ett lika ändamålsenligt sätt som om avtalsvillkoren från början hade anpassats efter den ifrågavarande entreprenadens syfte.
Privatpersoner
Det är viktigt att vara medveten om att konsumenttjänstlagens regler blir tillämpliga när du som byggare ingår entreprenadavtal med en privatperson. Eftersom konsumenter har ett långtgående lagstadgat skydd som i huvudsak är tvingande till konsumentens fördel, kan du som byggare inte avtala om sämre villkor än de lagen föreskriver.
Två standardavtal som kan användas för att reglera entreprenadavtal mellan näringsidkare (entreprenören, byggbolaget) och konsument (privatperson) är ABS 18 och Hantverkarformuläret 17.
Mycket av det som framgått av underleverantörsavtal kan appliceras även på entreprenadavtal med privatpersoner. För privatpersoner gäller likaså att det är viktigt att tydligt definiera arbetets omfattning, det vill säga vilka arbeten som ingår i entreprenaden och inte. Även här är det fördelaktigt att ha tydliga tidsramar för projektet och klausuler kring ansvarsfördelningen vid en eventuell försening eller liknande. För att undvika meningsskiljaktigheter och en eventuell framtida tvist är skriftliga avtal alltid att föredra.
3. Standardavtalet AB 04 – vad är det?
AB 04 (Allmänna Bestämmelser för Byggnads-, Anläggnings- och Installationsentreprenader) som är avsedd för sk. utförandeentreprenader är ett av de dominerande standardavtalen inom byggbranschen. Standardavtalet som tagits fram av branschorganisationer kan tillämpas i oförändrad form, men fungerar vanligtvis som en grundmall som med fördel kan justeras efter behov. Anpassningen innebär att avtalsparterna antingen skriver om, tar bort eller lägger till villkor för att avtalet ska överensstämma med entreprenadens mål och syfte. Kommersiella entreprenadavtal brukar huvudsakligen regleras av standardavtal som AB 04. Genom ett sådant avtal kan både rättigheter och skyldigheter för entreprenören och beställaren regleras och ges en tydlig definition. Att ta hjälp av standardvillkor kan därför bidra till en mer effektiv och rättssäker process.
En viktig del av AB 04 är den garantitid som följer av avtalet. Vanligtvis sträcker sig entreprenörens ansvar att åtgärda fel och andra felaktigheter som upptäckts efter en färdigställd och överlämnad entreprenad över en period om två år. Beställaren och entreprenören har dock möjlighet att komma överens om en längre garantitid än så. När entreprenaden har överlämnats och godkänts av beställaren börjar garantitiden löpa. Inom ramen för garantin ansvarar entreprenören enbart för fel och brister som uppkommit i samband med entreprenadens utförande.
Enligt AB 04 åligger det beställaren att besluta om ändrings- eller tilläggsarbeten ska utföras. Entreprenören svarar för utförandet av sådana arbeten enligt beställarens instruktion, men har då rätt till ersättning för tillkomna kostnader så länge kostnaderna inte grundar sig på fel hos entreprenören.
4. Standardavtalet ABT 06 – vad är det?
ABT 06 står för allmänna bestämmelser för totalentreprenad avseende byggnads-, anläggnings- och installationsarbeten. Likt namnet antyder är detta standardavtal avsett att användas vid totalentreprenader. Det här standardkontraktet reglerar alltså förhållandet mellan entreprenör och beställare i situationer då entreprenören bär ansvar för både själva projekteringen såväl som utförandet av arbetet.
Själva standardavtalet ABT 06 reglerar både ansvarsfrågor såväl som ekonomiska och mer tekniska problem som kan uppkomma under eller efter entreprenadens utförande. Genom att använda sig av ABT 06 kan båda avtalsparter få en tydlig överskådlig bild av arbetsprocessen, förväntningar och åtaganden i projektet.
För eventuella ändrings- och tilläggsarbeten är det i ABT 06 entreprenören som bär ansvar för att föreslå och genomföra sådana arbeten. Efter ett förslag på ändring från entreprenören är det fritt för beställaren att antingen acceptera eller avböja förslaget. Endast om entreprenören kan visa på att ett tilläggs- eller ändringsarbetet är nödvändigt för att tillgodose beställarens krav finns en möjlighet till ersättning, trots att beställaren avböjer förslaget.
5. När passar det bäst med totalentreprenad respektive utförandeentreprenad?
En utförandeentreprenad innebär att beställaren bär ansvar för projekteringen av arbetet, och entreprenören ansvarar för utförandet baserat på beställarens underlag. Beställaren ansvarar alltså för en viss del av entreprenaden, vilket exempelvis kan innefatta framtagning av olika ritningar. Ansvarsfördelningen vid en utförandeentreprenad innebär att båda parter står viss risk, vilket är en betydande skillnad från riskfördelningen vid en totalentreprenad.
Med totalentreprenad avses att entreprenören ansvarar för både projektering och utförandet av arbetet i enlighet med beställarens krav och behov. I praktiken innebär denna ansvarsfördelning att utföraren, det vill säga entreprenören, bär den stora risken i avtalsförhållandet. Fördelen med en totalentreprenad är att du som beställare endast behöver ha kontakt med en avtalspart, vilket bidrar till en smidigare kommunikation.
Beställaren av entreprenaden får större kontroll över projektet vid en utförandeentreprenad, men det innebär också att man står en ökad risk. Vid en totalentreprenad är risken för beställaren lägre eftersom byggföretaget ansvarar för funktionen. Priset mellan de två alternativen kan därför variera, och ofta är den ökade risken förenat med ett lägre pris.
Beroende på pris, kunskap och vilken typ av ansvar som aktualiseras kan de olika alternativen passa olika bra. En god början är att göra en avvägning av hur mycket ansvar du som beställare är beredd att ta på dig för arbetet, och hur mycket erfarenhet och kunskap du har inom branschen.
6. Vilka delar av entreprenadavtal är viktigast att det blir rätt?
Först och främst är det viktigt att ta hänsyn till om entreprenadavtalet ska gälla mellan ett byggföretag och en konsument, eller mellan ett byggföretag och en näringsidkare. Detta följer av att konsumenter har lagstadgade rättigheter som inte går att avtala bort, vilket är viktigt att ha med sig när man utformar ett entreprenadavtal. Risken kan annars bli att vissa avtalsvillkor blir ogiltiga. För näringsidkare är det ingen specifik lag som reglerar avtalsförhållandet. Det kan därför vara bra att ha tydliga avtalsvillkor som motverkar uppkomsten av en framtida tvist om t.ex. avtalsvillkorens innebörd eller arbetets faktiska omfattning. För att underlätta för båda parter är det viktigt att definiera tidsramen för arbetet och vad för ansvar som aktualiseras i fall av en eventuell försening.
Vanligt är att priset på entreprenadavtal står i huvudfokus. Det är emellertid viktigt att komma ihåg och läsa på om skillnaderna mellan de olika prisbenämningarna för att veta vad det är man har avtalat om. Några exempel på vad som kan användas är fast pris, löpande pris, takpris och riktpris.
7. Vad är de största riskerna med entreprenader?
En bra utgångspunkt är något av de standardavtal som branschorganisationerna tagit fram. Det går att ändra villkor för att anpassa till den specifika entreprenaden, men då ska man vara medveten om de konsekvenser som kan uppstå till följd därav. Ibland kan det dock vara bra att skräddarsy villkoren efter de behov som medföljer den ifrågavarande entreprenaden för att se till att avtalsvillkoren inte blir för allmänt hållna. Små misstag kan nämligen medföra meningsskiljaktigheter som i sin tur kan ge upphov till stora kostnader. Av bland annat bevisskäl är ett skriftligt entreprenadavtal alltid att föredra. (Kontakta oss om du behöver hjälp!)
Det finns alltid en risk för att den avtalade tidsramen inte upprätthålls eftersom arbetet i branschen ofta är beroende av bra väderförhållanden och en god materialtillgång. Det är således bra att vara medveten om att entreprenaden kan dra ut på tiden. Utöver att det kan medföra kostnader för extra arbetskraft och material, kan en förlängd entreprenad också påverka en kommande uthyrning eller försäljning. Enligt exempelvis standardavtalet AB 04 bär entreprenören som huvudregel ansvar för att arbetet blir klart i tid, men på vissa premisser finns rätt till förlängning. Det är därför bra att granska avtalet noggrant och se vem som bär ansvar för tillkomna kostnader och i vilka situationer ett sådant ansvar kan uppkomma.
I förebyggande syfte kan det för båda avtalsparterna vara bra att göra en noggrann granskning av sin motparts ekonomiska förhållanden. Om det under ett senare skede skulle uppstå en skadeståndstvist eller behov av avhjälpande av ett fel, är det fördelaktigt att kunna vända sig till någon som kan utföra eller bekosta arbetet, eller har ekonomiska förutsättningar att betala skadestånd. I fall där motparten gått i konkurs eller saknar tillgångar blir det lönlöst att försöka framställa ett krav. En sådan potentiell situation kan åtminstone förebyggas genom en inledande undersökning av betalningsförmågan.
För att som konsument/beställare få en uppfattning av hur företaget är kan tidigare recensioner på nätet vara till bra hjälp eller att du kollar upp entreprenören på Allabolag.
För byggentreprenörer gäller samma sak. Kolla gärna upp kunder och underleverantörer på Allabolag först. Är bolaget finansiellt stabilt? Går bolaget med vinst? Är bolaget kreditvärdigt?
8. Ta hjälp av oss om du behöver hjälp med entreprenadavtal.
Om du som kund eller byggentreprenör behöver hjälp med avtal har vi flertalet jurister med lång erfarenhet. Ta kontakt helt förutsättningslöst.
