Köpeavtal fastighet
Att tänka på gällande ett köpekontrakt för en fastighet
Behöver du hjälp? Vi har ofta bättre priser än mäklaren.
Ett köp av en fastighet är i regel den största affär som en privatperson gör i livet och det är viktigt att det avtal som reglerar överlåtelsen är noggrant utformat. Av lagstiftningen följer ett antal formkrav som måste vara uppfyllda för att ett köpekontrakt gällande fastighet ska vara giltigt. Många gånger bör kontraktet dock vara mer detaljerat än så för att tillgodose både köparens och säljarens intressen. Exempel på villkor som inte krävs enligt lag, men som kan vara nog så betydelsefulla, är friskrivningsklausul gällande fastighetens fysiska standard, rätt att begära återgång av avtalet vid återkallat lånelöfte och garantier av olika slag.
Nedan följer ett antal frågor och svar som är vanligt förekommande vid köp/försäljning av fastighet. Om du vill ha ytterligare information, och kanske hjälp med att upprätta ett köpekontrakt, är du varmt välkommen att kontakta oss på Enkla Juridik genom att fylla i kontaktformuläret längst ned på sidan.
Vi hjälper dig med:
- Kostnadsfri första kontakt
- Skräddarsytt och tryggt köpekontrakt
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
1. Hur går försäljningen av en fastighet till?
En försäljning av en fastighet är en relativt omfattande process innehållande ett flertal moment. Vanligtvis inleds processen med att en mäklare kontaktas, som gör en värdering av fastigheten. Nästa steg är att ta fram relevanta fakta om fastigheten – exempelvis ritningar, pantbrev och dokumentation över större renoveringar. Därefter läggs fastigheten ut på marknaden för försäljning. När budgivning ägt rum, och det finns en vinnande köpare, upprättas ett köpekontrakt som reglerar villkoren för överlåtelsen.
Vanligtvis dröjer det några månader mellan undertecknandet av köpekontraktet och det faktiska tillträdet. Köparen brukar innan tillträdet betala en handpenning på 10 procent till säljaren, vilket fungerar som en säkerhet för att köparen inte kommer dra sig ur affären.
På tillträdesdagen betalas återstoden av köpeskillingen. I normalfallet undertecknas även ett köpebrev, vilket fungerar som ett kvitto på att köpet definitivt gått igenom.
2. Vad är ett köpebrev?
Köpebrevet är, i likhet med köpekontraktet, en överlåtelsehandling men till skillnad från köpekontraktet innehåller köpebrevet inte några villkor utöver lagstiftningens minimikrav. Köpebrevet används i praktiken som ett kvitto på köparen erlagt köpeskillingen och kan ses som en komprimerad version av köpekontraktet. Det är oftast köpebrevet som skickas in till Lantmäteriet och läggs till grund för uppdatering av lagfarten.
Vi är oftast billigare än mäklaren - få ett prisförslag!
Behöver du hjälp? Ring oss på 020-899596 eller skicka in ditt ärende
3. Vad är formkraven för ett köpekontrakt för en fastighet?
För att ett köpekontrakt gällande en fastighet ska vara giltigt finns det en del formkrav, eller minimiregler, som måste uppfyllas. Först och främst måste avtalet vara skriftligt. Det är alltså inte möjligt att muntligen överlåta en fastighet. Vidare ska köpekontraktet innehålla uppgift om vilken fastighet som överlåts (det vill säga fastighetens officiella registerbeteckning) och köpeskillingens storlek.
Slutligen måste avtalet innehålla en tydlig överlåtelseförklaring varigenom säljaren uttalar att fastigheten överlåts till köparen. Om något av dessa formkrav inte uppfylls är avtalet ogiltigt i alla delar. Notera även vad som skrivs nedan om bevittning för att köparen ska kunna beviljas lagfart.
4. Vad gäller för överlåtelseavtalets undertecknande?
Köpekontraktet blir inte giltigt förrän både säljaren och köparen har undertecknat avtalet. Om bara en av parterna undertecknat överlåtelseavtalet är det ännu inte bindande. Bundenhet mellan parterna uppstår följaktligen först när både köparen och säljaren skrivit under avtalet. Om köpekontraktet inte undertecknas av båda parterna samtidigt blir avtalet bindande i samma stund som den part som först har skrivit under avtalet tar del av det kompletta köpekontraktet (det vill säga ett kontrakt innehållande både köparens och säljarens namnteckningar).
5. Ska överlåtelseavtalet bevittnas?
Bevittning av köparens och säljarens underskrifter är inte ett krav för avtalets giltighet. Däremot krävs bevittning av säljarens underskrift för att köparen ska kunna beviljas lagfart. Bevittning ska ske av två personer myndiga personer. I övrigt finns det inga formella krav kring bevittning.
Om säljaren är gift och fastigheten utgör giftorättsgods krävs, förutom bevittning enligt ovan, att säljarens make/maka lämnar sitt samtycke till överlåtelsen. Detta sker lämpligen genom att samtycket, bekräftat med makens/makans underskrift, noteras direkt i köpekontraktet i anslutning till övriga underskrifter.
6. Vad innebär svävarvillkor?
Svävarvillkor är en typ av villkor som innebär att en part har rätt att frånträda avtalet om något villkor som framgår av köpekontraktet inte uppfylls. Med andra ord innebär det att överlåtelsen blir “svävande” till dess att de aktuella villkoren har realiserats. Ett mycket vanligt förekommande svävarvillkor vid köp av fastigheter på den öppna marknaden är att köpet blir giltigt först när hela köpeskillingen har betalats.
Ett annat vanligt villkor är att köpet villkoras med att köparen beviljas ett banklån för finansieringen av köpet. Ett tredje exempel på svävarvillkor är att köparen har rätt att frånträda avtalet om det vid en överlåtelsebesiktning framkommer att fastigheten är behäftad med allvarliga brister.
För att ett svävarvillkor ska bli juridiskt bindande krävs att villkoret tas in i köpekontraktet samt, om villkoret ska gälla även efter tillträdesdagen, i ett eventuellt köpebrev. Märk väl att ett svävarvillkor ska vara tidsbegränsat och inte får gälla under längre tid än två år. Om svävarvillkoret ska gälla under längre tid än så blir avtalet ogiltigt.
7. Vilka garantier ska/kan säljaren utfärda?
Det är inte ovanligt att säljaren lämnar en rad garantier inför en överlåtelse av en fastighet. En garanti kan vara både skriftlig och muntlig. Eftersom det kan vara mycket svårt, många gånger rent av omöjligt, att bevisa att säljaren lämnat en muntlig garanti rekommenderar vi dock att alla former av garantier tas in i köpekontraktet.
Vanliga former av garantier är att säljaren lovar att fastigheten har vissa egenskaper, att det finns bygglov för samtliga byggnader på fastigheten, att fastigheten inte kommer vara pantsatt på tillträdesdagen och att fastigheten inte belastas med några servitut eller nyttjanderätter. Om det visar sig att fastigheten inte överensstämmer med en garanti som lämnats av säljaren kan det leda till hävning av köpet, prisavdrag och/eller skadestånd.
När kan jag använda en mall?
Men om du ändå vill använda dig av en mall får du mallen på mejl om du fyller i dina kontaktuppgifter i formuläret. Notera att du inte ska använda mallen om:
- Ni är flera som äger fastigheten.
- Du vill att avtalet ska innehålla en friskrivningsklausul.
- Du vill att avtalet ska innehålla svävarvillkor.
- Du vill att avtalet ska innehålla mer utförliga garantier (t.ex. pant, servitut, nyttjanderätt) och ansvarsklausuler än de som finns i mallen.
- Du har andra specifika önskemål om hur fastigheten ska överlåtas. Notera att det kan finnas skattemässiga implikationer.
- Din situation i övrigt inte är kompatibel med mallen.
Fyll i så skickar vi gratis-mallen direkt
8. Hur gör man om man enbart säljer en del av en fastighet?
Ibland är det flera personer som tillsammans äger en fastighet. Om det finns flera ägare kan inte en enskild delägare bestämma att hela fastigheten ska säljas på den öppna marknaden. Däremot är det fritt fram för respektive delägare att överlåta sin egen andel. Denna rättighet kan dock inskränkas genom upprättande av samäganderättsavtal (vilket är mycket vanligt när exempelvis syskon äger en fritidsfastighet tillsammans).
Om en delägare av en fastighet önskar att hela fastigheten ska säljas kan vederbörande, om övriga delägare motsätter sig en ordinarie försäljning, ansöka om så kallad tvångsförsäljning. Ett sådant beslut fattas av den lokala tingsrätten och verkställs av en “god man” (som i regel är advokat) som utses av domstolen. Möjligheten att begära tvångsförsäljning kan avtalas bort genom ingående av samäganderättsavtal.
9. Hur hanteras handpenningen i köpekontraktet?
I normalfallet delas ett fastighetsköp upp i två olika betalningar. Den första betalningen avser handpenningen. Handpenningen fungerar som en slags försäkring för säljaren om att köpet kommer genomföras. Vanligtvis skrivs ett separat avtal om handpenningen men det ska även framgå av köpekontraktet att handpenningen har erlagts.
10. Bör man friskriva sig från dolda fel?
En friskrivning från dolda fel innebär att parterna avtalar om att köparen inte kan få ersättning för dolda fel som upptäcks efter tillträdet. Det finns både positiva och negativa följder av att ta in en sådan friskrivningsklausul i köpekontraktet.
Ur säljarens perspektiv är det förstås skönt att veta att det inte finns en risk för att behöva betala någon ersättning för okända brister. Å andra sidan medför en friskrivningsklausul generellt sett att köpeskillingen blir lägre (eftersom köparen måste finansiera åtgärdande av alla eventuella brister ur egen ficka).
Vi på Enkla Juridik rekommenderar att en friskrivningsklausul tas in i köpekontraktet om säljaren vill känna sig helt säker på att inte behöva betala någon ersättning till säljaren i framtiden. Det kan exempelvis vara angeläget om köparen kommer placera alla sina besparingar i en ny bostad och därmed inte skulle ha råd att ersätta säljaren för ett eventuellt dolt fel. Observera att en friskrivningsklausul gällande dolda fel bara kan ta sikte på brister som säljaren vid tidpunkten för köpet inte känner till.
11. Vad kan Enkla Juridik hjälpa till med? Är det billigare hos er än hos mäklaren?
Ja. Ska du överlåta en fastighet utan mäklare? Då är det oftast mycket billigare at välja oss.
Vi på Enkla Juridik kan hjälpa till med att upprätta ett köpekontrakt för en fastighet från grunden, alternativt granska ett utkast till köpekontrakt som redan tagits fram. Oavsett vilket behov som föreligger utvärderar vi situationen och presenterar sedan en offert med ett helt fast pris för det fortsatta arbetet. Du, vare sig du ska köpa eller sälja en fastighet, är varmt välkommen att skicka in din förfrågan genom att fylla i kontaktformuläret nedan.
