Olovlig andrahandsuthyrning
Av hyres- och bostadsrätt
Ska du hyra ut en hyresrätt eller bostadsrätt till någon som ska använda bostaden självständigt? Då behöver du normalt tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen. Du måste också följa rätt regler om hyra och hyresavtal.
Den 1 juli 2026 infördes nya regler för privatpersoner som hyr ut en ägd bostad. Den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad ersattes då av en ny privatuthyrningslag. Samtidigt blev reglerna om tillstånd till andrahandsuthyrning av bostadsrätt något mer generösa.
Här förklarar vi vilka regler som gäller för hyresrätter och bostadsrätter, hur hyran bestäms och vilka konsekvenser en olovlig andrahandsuthyrning kan få.
Viktigt om äldre avtal: Den nya privatuthyrningslagen gäller avtal som ingåtts från och med den 1 juli 2026. Avtal som ingicks före detta datum omfattas fortfarande av den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad. Hyressättningen kan därför bedömas på olika sätt beroende på när avtalet ingicks.
Vi hjälper dig med:
- Bestridande av avflyttningskrav
- Förverkande/uppsägning av boende
- Kostnadsfri första kontakt
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
1. Vad räknas som andrahandsuthyrning?
En andrahandsuthyrning innebär att någon annan får rätt att använda en bostad eller en del av en bostad självständigt.
För en hyresrätt handlar det om att förstahandshyresgästen upplåter lägenheten till en andrahandshyresgäst. För en bostadsrätt innebär det att bostadsrättshavaren låter någon annan använda lägenheten självständigt. Även upplåtelse av en del av bostaden kan vara andrahandsuthyrning.
Det är den faktiska användningen som är avgörande. Avtalets rubrik, om hyra betalas eller om ett rum hålls låst avgör inte ensamt hur upplåtelsen ska bedömas.
Om den som upplåter bostaden inte själv använder den som permanentbostad eller annars bor där i beaktansvärd utsträckning, ska upplåtelsen normalt betraktas som ett självständigt brukande. För bostadsrätter förtydligades denna gräns i bostadsrättslagen den 1 juli 2026.
2. Vilken lag gäller?
Reglerna beror främst på vilken typ av bostad som hyrs ut.
Andrahandsuthyrning av hyresrätt
När en förstahandshyresgäst hyr ut sin hyresrätt gäller reglerna i 12 kap. jordabalken, ofta kallad hyreslagen.
Den nya privatuthyrningslagen gäller inte när uthyraren själv innehar bostaden med hyresrätt.
Uthyrning av bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet
För nya avtal som ingås från och med den 1 juli 2026 gäller normalt privatuthyrningslagen.
Lagen gäller när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut ett ägt hus, en bostadsrätt, en ägarlägenhet eller en del av en sådan bostad. Den gäller däremot inte vid uthyrning för fritidsändamål.
Privatuthyrningslagen gäller normalt inte heller om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör en del av den egna bostaden. Då blir hyreslagens regler i stället tillämpliga. Bedömningen utgår från hur uthyrningsverksamheten är organiserad över tid, inte enbart från antalet uthyrningar vid en viss tidpunkt.
Den tidigare begränsningen till endast den första upplåtelsen har alltså tagits bort.
3. Vad krävs för att få hyra ut en hyresrätt?
Du behöver samtycke från hyresvärden för att få hyra ut en hyresrätt i andra hand. Om hyresvärden säger nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
Hyresnämnden ska lämna tillstånd om:
- du har beaktansvärda skäl för uthyrningen,
- hyresvärden inte har befogad anledning att säga nej, och
- den avtalade andrahandshyran är skälig.
Beaktansvärda skäl kan exempelvis vara:
- tillfälligt arbete eller studier på annan ort,
- en längre utlandsvistelse,
- särskilda familjeförhållanden, exempelvis provsamboende,
- sjukdom eller ålder, eller
- en annan jämförbar tillfällig situation.
Tillståndet ska avse en bestämd tid och kan förenas med villkor.
Hyresvärden kan ha befogad anledning att motsätta sig uthyrningen, exempelvis om den tilltänkta andrahandshyresgästen kan väntas orsaka störningar eller om den avtalade hyran är för hög.
Hyr inte ut innan du har fått hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd.
Ta kontakt - helt förutsättningslöst
Behöver du hjälp? Ring oss på 020-899596 eller skicka in ditt ärende
4. Vad krävs för att få hyra ut en bostadsrätt?
En bostadsrättshavare behöver normalt bostadsrättsföreningens samtycke för att upplåta lägenheten i andra hand.
Om styrelsen säger nej kan bostadsrättshavaren ansöka hos hyresnämnden. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för uthyrningen och föreningen inte har befogad anledning att vägra.
Kravet är lägre än vid uthyrning av en hyresrätt. För bostadsrätt krävs ”skäl”, medan en hyresgäst måste visa ”beaktansvärda skäl”.
Godtagbara skäl kan exempelvis vara:
- arbete eller studier på annan ort,
- provsamboende,
- vård av en närstående,
- att en närstående tillfälligt behöver bostaden,
- utlandsvistelse, eller
- att bostaden under en övergångsperiod är svår att sälja.
Tillståndet ska begränsas till en viss tid och kan förenas med villkor.
Lättare att få fortsatt tillstånd från den 1 juli 2026
Tidigare uthyrningar ska enligt de nya reglerna bara beaktas om bostadsrätten har varit uthyrd i betydande omfattning. En enstaka tidigare uthyrning ska därför inte automatiskt hindra ett nytt tillstånd när bostadsrättshavaren har ett nytt godtagbart skäl.
Ändringen innebär en generösare bedömning, men inte någon obegränsad rätt att hyra ut. Föreningens intresse och omfattningen av tidigare uthyrningar ska fortfarande vägas in. Reglerna finns i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen.
5. När behövs inget tillstånd?
Tillstånd behövs normalt inte om personen är inneboende och upplåtelsen inte ger personen rätt att använda bostaden självständigt.
Det avgörande är om du själv faktiskt bor kvar och använder bostaden i beaktansvärd utsträckning. Det räcker inte att vara folkbokförd där, göra enstaka besök eller behålla tillgång till ett låst rum om den andra personen i praktiken disponerar bostaden självständigt.
Att upplåtelsen är kostnadsfri hindrar inte heller att den kan räknas som andrahandsupplåtelse.
För hyresrätter gäller dessutom att du inte får ha inneboende i en omfattning som hyresvärden inte skäligen ska behöva godta. Hänsyn tas bland annat till lägenhetens storlek, antalet boende, boendetid, störningsrisk och om fastighetsförvaltningen försvåras.
6. Hur hög får andrahandshyran vara?
Reglerna skiljer sig tydligt mellan en uthyrd hyresrätt och en privatägd bostad.
Hyra vid uthyrning av hyresrätt
Vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt får hyran normalt inte överstiga den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar.
Om bara en del av lägenheten hyrs ut ska hyran motsvara en proportionerlig andel av förstahandshyran.
Ett tillägg får göras för möbler och annan utrustning. Tillägget får vara högst 15 procent av förstahandshyran. Ersättning för andra nyttigheter, exempelvis el, internet eller parkering, får inte överstiga den faktiska kostnaden.
Hyra för bostadsrätt och annan privatägd bostad – nya avtal
För avtal som ingås från och med den 1 juli 2026 gäller en ny modell. Hyresvärden och hyresgästen får som utgångspunkt komma överens om hyrans storlek när avtalet ingås.
Hyran ska anges som ett bestämt belopp. Parterna kan dock avtala om att vissa förbrukningskostnader, exempelvis el, värme, varmvatten och vatten, ska betalas utifrån den faktiska förbrukningen.
Den tidigare modellen med kapitalkostnad beräknad på bostadens marknadsvärde och tillägg för driftskostnader gäller alltså inte för nya avtal.
Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt. Hyran ska sänkas om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut när liknande eller i motsvarande omfattning efterfrågade bostäder hyrs ut enligt privatuthyrningslagen.
Den ändrade hyran gäller normalt från dagen då ansökan kom in till hyresnämnden. Om hyran sänks för tiden efter ansökan ska hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet med ränta.
Äldre privatuthyrningsavtal
Om avtalet ingicks före den 1 juli 2026 fortsätter den tidigare lagen om uthyrning av egen bostad att gälla. För sådana avtal bedöms hyran fortfarande utifrån bland annat en skälig kapitalkostnad och bostadens driftskostnader.
Det är därför viktigt att först fastställa när avtalet ingicks.
7. Vad händer om en bostadsrätt hyrs ut utan tillstånd?
En bostadsrättshavare som hyr ut utan föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd riskerar att bostadsrätten förverkas.
Bostadsrättshavaren kan normalt undvika uppsägning genom att så snart som möjligt:
- avsluta den olovliga uthyrningen, eller
- ansöka hos hyresnämnden och få tillstånd.
Föreningen måste också följa bostadsrättslagens regler om tillsägelse och rättelse. Vid olovlig andrahandsuthyrning ska föreningen normalt säga till bostadsrättshavaren att vidta rättelse inom två månader från det att föreningen fick kännedom om uthyrningen.
Den som har fått en rättelseanmaning eller uppsägning bör agera omedelbart. Rätten att behålla bostaden kan bero på vilka åtgärder som vidtas och när de vidtas.
8. Vad händer om en hyresrätt hyrs ut utan tillstånd?
En hyresrätt kan förverkas om förstahandshyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd hyr ut bostaden i andra hand och inte kan visa någon giltig ursäkt.
Hyresrätten kan också förverkas om förstahandshyresgästen tar ut en oskälig andrahandshyra och inte har någon giltig ursäkt. Detta gäller även om själva uthyrningen har godkänts.
För bostadshyresgäster finns ingen generell rätt att stoppa ett förverkande genom att i efterhand avsluta uthyrningen eller söka tillstånd. Hyresvärden måste dock agera inom de tidsfrister som följer av hyreslagen.
Den som både:
- hyr ut en hyresrätt utan nödvändigt tillstånd, och
- tar ut en oskälig hyra
kan även dömas för brott. Straffet är böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall ska ansvar inte dömas ut.
9. Kan en andrahandshyresgäst kräva tillbaka överhyra?
Vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt kan hyresnämnden besluta att hyresvärden ska betala tillbaka den del av hyran som överstiger skäligt belopp, tillsammans med ränta.
Beslutet kan omfatta högst två år före dagen för ansökan. Om andrahandshyresgästen redan har lämnat bostaden måste ansökan komma in till hyresnämnden inom tre månader från avflyttningen.
För nya avtal som omfattas av privatuthyrningslagen gäller inte samma möjlighet att kräva tillbaka hyra två år bakåt. En sänkning gäller normalt från dagen för ansökan hos hyresnämnden.
Läs mer om överhyra och återbetalning.
10. Checklista före andrahandsuthyrning
Innan uthyrningen börjar bör du:
- kontrollera vilken lag som gäller,
- skaffa skriftligt tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen,
- ansöka hos hyresnämnden om samtycke vägras,
- bestämma en tillåten hyra enligt rätt regelverk,
- upprätta ett skriftligt hyresavtal,
- dokumentera bostadens skick och eventuell möblering,
- kontrollera uppsägningstid och hyrestid, och
- spara tillstånd, avtal och betalningsunderlag.
11. Juridisk hjälp vid andrahandsuthyrning
Enkla Juridik hjälper både hyresgäster, bostadsrättshavare, privata hyresvärdar och bostadsrättsföreningar med frågor om andrahandsuthyrning.
Vi kan bland annat hjälpa till med:
- ansökan om tillstånd hos hyresnämnden,
- bedömning av om en upplåtelse är tillåten,
- upprättande och granskning av hyresavtal,
- tvister om överhyra,
- rättelseanmaningar och uppsägningar, och
- bestridande av krav på avflyttning.
Den första kontakten är kostnadsfri. Om vi bedömer att vi kan hjälpa dig får du ett förslag på fast pris innan arbetet påbörjas. Vid skriftlig förfrågan återkommer vi inom en arbetsdag.
Kontakta Enkla Juridik för en kostnadsfri första bedömning av ditt ärende.