Klicka här för förutsättningslös kontakt!

Startsida » Bostadsjuridik » Olovlig andrahandsuthyrning

Olovlig andrahandsuthyrning

Av hyres- och bostadsrätt

Har du för avsikt att hyra ut din hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand och undrar vad som krävs för att du på ett lagenligt sätt ska få göra det? Det är inte alltid lätt att förstå sig på reglerna om tillstånd och skälig hyra. I syfte att klargöra vad som faktiskt gäller kommer nedan en redogörelse för vad en andrahandsuthyrning är, vad som krävs för att få hyra ut i andra hand, hur hög hyran får vara samt om vad det finns för konsekvenser med olovlig uthyrning.

Medarbetare Enkla Juridik

Vi hjälper dig med:

Ta kontakt

Kostnadsfri utvärdering. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.

1. Vad är en andrahandsuthyrning?

En andrahandsuthyrning innebär att du som förstahandshyresgäst hyr ut din hyreslägenhet till en annan person, som då hyr den i andra hand. Det kan även vara att du som bostadsrättshavare hyr ut din lägenhet (bostadsrätt) i andra hand till någon annan för att den personen självständigt ska bruka lägenheten. Observera att det senare fallet rent juridiskt sett inte är en andrahandsuthyrning utan snarare en förstahandsuthyrning eller uthyrning av egenägd bostad. Begreppet andrahandsuthyrning används däremot i vardaglig mening även för denna typ av uthyrning. 

Beroende på om det rör sig om en hyresrätt eller bostadsrätt blir olika lagar tillämpliga. Uthyrning av hyresrätter regleras i 12 kap. jordabalken (mindre formellt benämnt “hyreslagen”) medan bostadsrätter regleras i den för hyresvärden förmånligare lagen, lagen om uthyrning av egen bostad samt delvis jordabalken. Notera att lagen om uthyrning av egen bostad endast är tillämplig på en lägenhet. Om du som bostadsrättshavare hyr ut två lägenheter kommer lagen endast vara tillämplig på den första uthyrningen. Med “lägenhet” avses en upplåtelse. Med detta menas att om du som bostadsrättshavare hyr ut din bostadsrätt till två personer, ses varje sådan uthyrning som en upplåtelse. Det rör sig således om två “lägenheter” även om det egentligen är en och samma lägenhet som hyrs ut till två personer.

Vidare är inte lagen tillämplig om bostadsrättshavaren hyr ut fler än två “lägenheter” (upplåtelser). Om bostadsrätten hyrs ut till tre personer räknas det normalt som näringsverksamhet och då tillämpas inte lagen på någon av uthyrningarna. 

2. Vad krävs för att få hyra ut sin hyresrätt eller bostadsrätt i andra hand?
För hyresrätter

För att hyra ut en hyresrätt i andrahand krävs att du har tillstånd från antingen din hyresvärd eller hyresnämnden. Om hyresvärden inte lämnar tillstånd gällande andrahandsuthyrningen kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Notera att du behöver beaktansvärda skäl för att inte använda lägenheten och få behålla anknytningen till den.

Exempel på giltiga skäl för andrahandsuthyrning kan vara att:

  • Du ska studera på annan ort
  • Du har en tillfällig anställning på annan ort
  • Du ska bo utomlands under en längre tid
  • Du ska prova på att leva som sambo med någon
  • Du vårdas på sjukhus under en längre tid

Å andra sidan kan du ändå nekas tillstånd om hyresvärden har befogad anledning till att inte vilja lämna tillstånd till andrahandsuthyrningen. Exempelvis kan hyresvärden vägra samtycke om andrahandshyresgästen är känd för att vara störande eller om du som förstahandshyresgäst tar ut en otillåten andrahandshyra. 

Vidare krävs det att du som förstahandshyresgäst tar ut en skälig hyra för lägenheten.

Om du inte får tillstånd av varken din hyresvärd eller hyresnämnden rekommenderar vi starkt att du avhåller dig från att hyra ut. Som kommer redogöras för längre ner i artikeln finns det en rad oönskade konsekvenser av att hyra ut trots att man inte har fått tillstånd till det (olovlig andrahandsuthyrning).

För bostadsrätter

För dig som bostadsrättshavare som vill hyra ut lägenheten krävs det som vid uthyrning av hyresrätt i andrahand att du har tillstånd från antingen styrelsen för din bostadsrättsförening eller hyresnämnden för att du ska kunna hyra ut lägenheten. Även i detta fall krävs giltiga skäl för att hyra ut bostadsrätten. Skillnaden är dock att du som bostadsrättshavare inte behöver “beaktansvärda skäl” utan räcker med att du har “skäl” vilket gör det enklare för dig att hyra ut i andra hand. Tanken är att bostadsrättshavare i större utsträckning ska ha frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo på annat håll.

Även skäl som är hänförliga till hyresgästen kan utgöra sådana skäl, till exempel att en närstående behöver lägenheten under en tid. Även omständigheter som att bostaden är svår att sälja på grund av rådande marknadsförutsättningar kan utgöra skäl för att få hyra ut lägenheten.

Notera att meddelande av tillstånd även vid uthyrning av bostadsrätt förutsätter att bostadsrättsföreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. 

3. När behövs inget tillstånd?

I regel behövs inget tillstånd från vare sig hyresvärd/bostadsrättsförening eller hyresnämnden om du har en inneboende och det inte rör sig om en andrahandsuthyrning. Notera att det inte är avtalet mellan dig och din inneboende som avgör huruvida det rör sig om inneboende eller andrahandsuthyrning. Inte heller är det avgörande för bedömningen om du låser ett visst rum så att personen inte kan nyttja hela lägenheten eller att personen inte betalar någon hyra. Det avgörande för bedömningen är huruvida det faktiskt är du som hyr ut lägenheten som bor där och därmed har kontroll över lägenheten eller om den som bor i din lägenhet har rätt att självständigt nyttja lägenheten.

4. Hur hög får hyran vara?
Bostadsrätt

Reglerna ser lite annorlunda ut beroende på om uthyrningen avser en bostadsrätt eller hyresrätt. För uthyrning av bostadsrätt är skälig hyra ett belopp som inte påtagligt överstiger summan av kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde och har inte någon koppling till bostadsägarens faktiska räntekostnader, utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Kapitalkostnaden påverkas således inte av att bostadsägaren lånat pengar för att köpa bostaden. Skälig avkastningsränta får anses vanligtvis ligga på ungefär 4-5%. Om bostadsrätten är värd 3 miljoner kronor är kapitalkostnaden således 120 000 kr (3 000 000 kr x 4%). Sedan divideras 120 000 kr med 12 för att fastställa kapitalkostnaden för varje månad. Den delen av den skäliga hyran som avser kapitalkostnaden skulle således bli 10 000 kr. 

Med driftskostnader avses faktiska och nödvändiga kostnader för bostaden såsom kostnader för el och vatten och avgift till bostadsrättsföreningen. Även påslag för slitage av möbler för en möblerad lägenhet kan aktualiseras.

Hyresrätt

Skälig hyra för en andrahandsuthyrning av hyresrätt är sådan hyra som inte överstiger den hyra som hyresvärden själv betalar till sin hyresvärd med tillägg för möbler, utrustning och andra nyttigheter. Tillägg för möbler och annan utrustning som ingår i upplåtelsen får inte överstiga 15 procent av den hyra som hyresvärden betalar. Gällande tillägg för andra nyttigheter som ingår i upplåtelsen får det tillägget inte vara högre än hyresvärdens kostnader för dem.

5. Vad finns det för konsekvenser med att hyra ut utan tillstånd?
Bostadsrätt

Om du hyr ut din bostadsrätt utan tillstånd riskerar du att få rätten till bostaden förverkad. Du får sägas upp för avflyttning om inte du utan dröjsmål antingen vidtar rättelse (andrahandsuthyrningen upphör och hyresgästen flyttar ut) eller ansöker om tillstånd för upplåtelsen och får ansökan beviljad. Däremot behöver du inte flytta ut om bostadsrättsföreningen inte säger upp dig inom två månader från den dagen bostadsrättsföreningen fick reda på om den olovliga uthyrningen.

Kontakta en jurist så fort du har fått en varning från din bostadsrättsförening.

Hyresrätt

Om du hyr ut din hyresrätt i andra hand utan tillstånd från vare sig din hyresvärd eller hyresnämnden, men tar ut en skälig hyra eller om du hyr ut med tillstånd från din hyresvärd eller hyresnämnden, men tar ut en oskälig hyra förverkas din hyresrätt och hyresvärden kan säga upp dig till avflyttning. För att du som hyresgäst ska behöva flytta ut krävs dock att hyresvärden säger upp hyresavtalet inom sex månader från den dagen hyresvärden fick reda på om den olovliga uthyrningen eller oskäliga hyran. 

Observera att det vid andrahandsuthyrning av hyresrätter inte längre finns någon möjlighet att få vidta rättelse eller ansöka om tillstånd för att kunna få behålla hyresrätten likt den som gäller för uthyrning av bostadsrätt. Dock gäller en begränsning av sex månaders regeln som innebär att om sex månader har passerat sedan det förverkandegrundande förhållandet upphört, får inte hyresvärden säga upp dig även om sex månader ännu inte passerat sen den dagen hyresvärden fått kännedom om den olovliga uthyrningen eller den oskäliga hyran. Detta skulle vara för handen om du exempelvis hyrt ut din hyresrätt olovligt (utan tillstånd) men sagt upp din andrahandshyresgäst och andrahandshyresgästen flyttat ut och hyresvärden först tre månader senare fått reda på om den olovliga uthyrningen. Då har hyresvärden i praktiken endast tre månader på sig att säga upp dig för att du ska tvingas flytta ut. 

Om du däremot både hyr ut hyresrätten utan tillstånd samt tar ut en oskälig hyra kan du, utöver att få hyresrätten förverkad, riskera att dömas för brott. Sedan 2019 är det brottsligt att hyra ut i andra hand utan tillstånd och samtidigt ta ut en oskälig hyra. Straffet kan bli böter eller (i grova fall) fängelse i upp till två år.

Notera att du även kan komma att behöva betala tillbaka den delen som överstiger en skälig hyra för upp till två år tillbaka i tiden. Detta under förutsättning att din hyresgäst inom tre månader från den dagen hyresgästen flyttat ut skickar in en ansökan om det till hyresnämnden. Mer om hur man som hyresgäst kan kräva tillbaka överhyra kan du läsa om här.

6. Vad kan Enkla Juridik hjälpa till med?

Vi på Enkla Juridik utvärderar er situation kostnadsfritt och återkommer inom en arbetsdag. Vi har erfarna jurister som kan hjälpa er med frågor rörande andrahandsuthyrning. Tveka inte att höra av er till oss på Enkla Juridik!