Köpeavtal bostadsrätt
Att tänka på gällande ett överlåtelseavtal/köpekontrakt för en bostadsrätt
Behöver du hjälp? Fast pris vid hjälp från jurist
Köp av en bostadsrätt är i många fall den största investering som en privatperson gör i livet och kräver ett gediget köpeavtal (juridiskt benämns det ofta som “överlåtelseavtal”). Lagstiftningen innehåller ett antal formkrav som måste vara uppfyllda för att överlåtelsen överhuvudtaget ska vara giltig men det är i normalfallet viktigt att ta in ytterligare villkor som tillgodoser både köparens och säljarens intressen.
Nedan besvarar vi ett antal frågor som är vanligt förekommande i samband med köp och försäljning av bostadsrätter. Behöver du mer hjälp? Tveka inte att höra av dig till oss genom att fylla i kontaktformuläret nedan. Vi erbjuder kostnadsfri första kontakt med jurist och presenterar därefter en offert med ett helt fast pris för fortsatt rådgivning.
Vi hjälper dig med:
- Kostnadsfri första kontakt
- Skräddarsytt och tryggt köpekontrakt
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
1. Hur går försäljningen av en bostadsrätt till (i korthet)?
Normalt har en mäklare en central roll vid försäljningen av en bostadsrätt. Mäklaren bistår ofta med att värdera bostaden, publicera annons, anordna visningar, hantera budgivningen och upprätta överlåtelseavtalet.
Vanligtvis betalar köparen en handpenning på 10 procent av köpeskillingen i samband med att köpeavtalet undertecknas. Återstoden av köpeskillingen betalas när lägenheten tillträds. För att köparen ska få tillträda lägenheten måste bostadsrättsföreningen godkänna köparen som medlem av föreningen.
Ska du köpa en fastighet? Läs i sådana fall vår text om köpekontrakt för fastighet.
2. Vad är formkraven för ett köpeavtal för bostadsrätt?
Ett överlåtelseavtal för en bostadsrätt ska vara skriftligt och skrivas under av både köparen och säljaren. Muntliga avtal är således inte bindande. Vidare ska överlåtelseavtalet tydligt specificera vilken bostadsrätt som överlåtelsen avser och storleken på köpeskillingen.
Under förutsättning att ovan angivna uppgifter framgår av överlåtelseavtalet, samt att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen, är avtalet bindande mellan parterna. Vanligtvis är dock överlåtelseavtal för bostadsrätter betydligt mer omfattande än lagstiftningens formkrav. Exempel på villkor som ofta förekommer i överlåtelseavtal är diverse garantier, eller friskrivningar, om bostadsrättens skick.
3. Hur ska frågan om kommande medlemskap i föreningen hanteras i överlåtelseavtalet?
Frågan om köparen ska beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen hanteras av föreningens styrelse. Köparen ska beviljas medlemskap om det inte föreligger några hinder i förhållande till föreningens stadgar eller bostadsrättslagen. Innan ett köpekontrakt tecknas är det därför viktigt att kontrollera utformningen av stadgarna (som exempelvis kan innehålla villkor om att en bostadsrätt endast får samägas av sambor eller makar). Om ansökan om medlemskap nekas, och köparen anser att beslutet är felaktigt, kan beslutet överklagas till hyresnämnden.
För att undvika att ett eventuellt nekat medlemskap ger upphov till problem i relationen mellan köpare och säljare bör överlåtelseavtalet innehålla ett villkor om att överlåtelsen, utan skadeståndsskyldighet för köparen, ska återgå om föreningen nekar köparen medlemskap. Under förutsättning att överlåtelseavtalet innehåller en sådan klausul drabbas inte köparen av några ekonomiska konsekvenser om föreningen, av ett eller annat skäl, avslår medlemsansökan.
4. Vilka garantier ska säljaren lämna?
Säljaren är i princip fri att lämna vilka garantier som helst om bostadsrättens skick. Givet att en garanti lämnats är säljaren skyldig att kompensera köparen om det efter tillträdet visar sig att bostadsrättens standard inte stämmer överens med garantin.
I normalfallet lämnar dock säljaren inte garantier om bostadsrättens standard. Vanligtvis säljs lägenheten i “befintligt skick” och med en upplysning om att säljaren innan överlåtelsen uppmanat köparen att noggrant undersöka lägenheten. Givet att köpekontraktet är utformat på det viset kan köparen inte kräva ersättning för fel och brister som borde ha upptäckts vid en besiktning av lägenheten. Något förenklat kan sägas att alla brister som kan upptäckas utan att det görs förstörande ingrepp i lägenheten omfattas av köparens undersökningsplikt.
Om det finns en brist i lägenheten som inte kunde ha upptäckts vid en besiktning kan köparen ha rätt till ersättning för så kallat dolt fel. Du kan läsa mer om detta i vår specialtext om dolda fel i bostadsrätt.
5. Hur hanteras handpenningen i överlåtelseavtalet?
Efter undertecknande av överlåtelseavtalet betalar köparen i regel en handpenning som uppgår till 10 procent av köpeskillingen. Det är en form av förskottsbetalning och fungerar som en säkerhet för säljaren om att köparen verkligen avser att fullfölja affären. Handpenningen deponeras vanligtvis på mäklarens klientmedelskonto i väntan på att köparen beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Om medlemskap inte beviljas ska det framgå av överlåtelseavtalet att handpenningen ska återbetalas till köparen och att säljaren inte kan göra anspråk på något skadestånd.
Ta kontakt - helt förutsättningslöst
Behöver du hjälp? Ring oss på 020-899596 eller skicka in ditt ärende
6. Kan man skriva ett överlåtelseavtal för bostadsrätt utan mäklare?
Det finns inga juridiska hinder mot att själv upprätta ett överlåtelseavtal för bostadsrätt. Det kan dock vara en svår uppgift att ta sig an på egen hand. Att upprätta ett korrekt överlåtelseavtal kräver goda kunskaper om lagstiftningens formkrav och vilka övriga villkor som, givet den specifika situationen, är lämpliga att inkludera i avtalet.
Om du inte har erfarenhet av att upprätta juridiska dokument i allmänhet, och överlåtelseavtal för bostadsrätter i synnerhet, rekommenderar vi därför att du vänder dig till en mäklare eller jurist för att få hjälp. Kostnaden för få professionell uppbackning är i de flesta fall mycket liten i förhållande till det ekonomiska värde som överlåtelsen avser.
7. Ska avtalet bevittnas?
Bevittning är inte ett krav för att överlåtelseavtalet ska vara giltigt enligt bostadsrättslagens regler. Det är dock alltid bra att låta bevittna avtal av stor ekonomisk betydelse, eftersom det minimerar risken för att någon av parterna senare påstår att avtalet av någon anledning inte återspeglar parternas verkliga överenskommelse.
8. Kan man friskriva sig från dolda fel?
Om du är säljare av en bostadsrätt kan du friskriva dig från så kallade dolda fel. Det görs genom att en friskrivningsklausul tas in i köpeavtalet. Givet att överlåtelseavtalet innehåller en friskrivningsklausul, och att villkoret är korrekt formulerat, kommer du inte kunna hållas ansvarig för fel och brister som köparen eventuellt upptäcker efter tillträdet.
Exempel på situationer då det kan vara klokt för säljaren att friskriva sig från dolda fel är om bostaden är gammal eller om det skett en renovering utan att det överlämnats några kvalitetsdokument som intygar att renoveringen är fackmässigt utförd. Det är dock inte möjligt att friskriva sig från fel som säljaren har vetskap om eller som omfattas av en garanti som säljaren lämnat. Om säljaren till exempel uppger för köparen att samtliga el-installationer är fackmässigt utförda kan säljaren inte samtidigt friskriva sig från el-relaterade brister (utfästelsen väger då tyngre än friskrivningen).
Från köparens perspektiv kan en friskrivningsklausul, framförallt om den är heltäckande, utgöra skäl för att vara mer restriktiv i budgivningen. Eftersom friskrivningen innebär att köparen inte kan kräva prisavdrag om ett dolt fel upptäckts efter tillträdet bör det leda till en lägre köpeskilling än om någon friskrivningsklausul inte funnits.
9. Vad är ett upplåtelseavtal? När behöver ett upplåtelseavtal skrivas?
Ett upplåtelseavtal är ett avtal mellan den ursprungliga ägaren av en bostadsrätt och bostadsrättsföreningen. Ett upplåtelseavtal ingås således bara vid ett tillfälle (det vill säga innan den första ägaren flyttar in i lägenheten).
När bostaden säljs till en ny ägare ingås istället ett överlåtelseavtal. Med andra ord aktualiseras ingående av upplåtelseavtal endast vid nyproduktion av bostadsrätter eller när en hyresrätt ombildas till en bostadsrätt.
Klicka här om du vill veta mer om upplåtelseavtal för bostadsrätter.
10. Vad gäller skatterättsligt? Hur mycket skatt ska jag betala på vinsten?
Försäljningen av en bostadsrätt ska alltid deklareras. Att göra en korrekt beräkning av vinsten eller förlusten efter en försäljning är mycket viktigt för att den sammantagna skatten för det aktuella året ska bli rätt. Deklarering sker året efter att bostadsrätten sålts. Om affären medfört en vinst ska kapitalvinstskatt betalas med 22 procent av storleken på vinsten. Om vinsten återinvesterats i en ny bostad är det dock i de flesta fall möjligt att få uppskov med betalningen av skatten.
I de enklaste fallen utgörs den beskattningsbara vinsten av differensen mellan den köpeskilling som ursprungligen betalats för bostadsrätten (det så kallade “anskaffningsvärdet”) och försäljningspriset. Om en mäklare anlitats har säljaren dock rätt att göra avdrag för det arvode som mäklaren debiterat. Därutöver kan avdrag under vissa förutsättningar göras för de kostnader som uppstått i samband med renoveringar. För att beviljas avdrag måste säljaren kunna styrka kostnaderna med kvitton, fakturor eller liknande underlag.
11. Kan jag anlita Enkla Juridik för att skriva ett köpeavtal för bostadsrätt?
Enkla Juridik hjälper dig gärna med att upprätta ett köpekontrakt för en bostadsrätt. Om du önskar skänka bort en bostadsrätt kan vi självklart bistå med framtagande av gåvobrev. Vi tillämpar en helt fast prissättning och tar naturligtvis inte betalt förrän vi levererat det dokument du beställt av oss. Hör av dig genom att fylla i kontaktformuläret nedan!
