Startsida » Bostadsjuridik » Köpeavtal bostadsrätt

Köpeavtal bostadsrätt

Att tänka på gällande ett köpekontrakt för en bostadsrätt

Behöver du hjälp? Fast pris vid hjälp från jurist

Köp av bostadsrätter är stora affärer som kräver gedigna avtal. Rent lagligt är det ett krav, men även rent praktiskt är det väldigt viktigt att allt finns korrekt återgivet i skrift. Formkraven för köpehandlingen och villkoren måste bli rätt. 

Läs nedan 11 frågor för att få svar på din fråga. Behöver du mera hjälp? Tveka inte att höra av dig. Vi tar enbart fasta priser och vår juridiska utvärdering är kostnadsfri.

Juristerna på Enkla Juridik

Vi hjälper dig med:

Ta kontakt

Kostnadsfri utvärdering. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.

1. Hur går försäljningen av en bostadsrätt till (i korthet)?

Till att börja med bör du värdera bostaden till ett rimligt pris. Detta kan göras med hjälp av en mäklare. Kort därefter kan lägenheten läggas ut för visning, vilket sedan följs av en budgivning. När du fått ett passande anbud kan affären börja sys ihop. Säljaren och köparen tecknar då ett köpeavtal om att lägenheten ska överlåtas till ett visst angivet pris.

Efter avtal ska köparen betala handpenning, vilket brukar vara mellan 10–15% av försäljningspriset. När resten av pengarna ska betalas och när köparen får tillträde till lägenheten anges i avtalet. Bostadsrättsföreningen måste dessutom godkänna köparen som medlem för att köpet ska kunna gå igenom.

Försäljningen av en bostadsrätt ska även deklareras. Att räkna ut vinsten eller förlusten på bostadsrätten är därtill en viktig del av försäljningen. När bostaden säljs ska inkomster i form av kapitalvinster eller kapitalförluster beskattas. Det sker i nästa års deklaration. Ibland kan du också få uppskov på skatten för bostadsförsäljningen.

I korthet beräknas vinsten genom att försäljningspriset minskas med försäljningskostnaderna (ex. mäklararvode) och de kostnader du lagt till för att förbättra bostaden (ex. renoveringskostnader – OBS! spara kvitton som bevis).

Om du istället ska sälja en fastighet har vi en specialsida om köpekontrakt för fastigheter.

2. Vad är formkraven för ett köpekontrakt för bostadsrätt?

Ett överlåtelseavtal av en bostadsrätt ska vara skriftligt. Det ska skrivas under av både säljaren och köparen. Det räcker alltså inte med ett muntligt avtal. Kontraktet ska innehålla en tydlig överlåtelseförklaring.

Avtalet ska vidare innehålla uppgifter om priset och om den lägenhet som överlåtelsen avser. Namn på bostadsrättsföreningen, organisationsnummer, lägenhetsnummer och adress ska även ingå.

Övrig information såsom handpenning, när nycklarna ska utbytas och tillträdesdag är villkor som är bra att reglera i kontraktet, men inga krav.

För att överlåtelseavtalet ska vara giltigt behöver köparen vara medlem i bostadsrättsföreningen. Avtalet får därmed bindande verkan först när bostadsrättsföreningen godkänt köparen som medlem.

3. Hur ska frågan om blivande medlemskap i föreningen villkoras?

Det är bostadsrättsföreningens styrelse som avgör frågan om medlemskap. De får ställa villkor på sina medlemmar. I allmänhet gäller dock öppenhetsprincipen, vilket innebär att den som vill bli medlem inte ska stängas ute från föreningen.

Bostadsrättsföreningen får till exempel inte ställa krav på att en medlem ska ha att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst för att få inträde i föreningen. Ålderskrav kan dock uppställas för seniorboenden. Att den blivande medlemmen ska vara skötsam är även ett vanligt förekommande villkor.

Villkoret om skötsamhet får dock inte med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt vara oskäligt mot den som vill bli medlem. Att förvägra någon medlemskap på grund av bristande personliga kvalifikationer ska utnyttjas restriktivt. Att en person finns med i brottsregistret utgör exempelvis inte skäl för utestängning. Hovrätten har bland annat uttalat att en person som dömts för misshandel fem gånger, varvid ett av fallen utgjort grov misshandel inte kunnat stängas ute från föreningen. Detta med anledning av att brotten begåtts mer än fem år sedan han ansökte om medlemskap.

4. Vilka garantier ska säljaren göra?

Bostaden säljs i befintligt skick på kontraktsdagen. Det innebär att du som köpare har en skyldighet att undersöka bostadsrätten före köpet. Detta kan du göra själv eller genom att anlita en besiktningsman.

Om du exempelvis upptäcker att en dörr är trasig först efter att du fått tillträde till lägenheten, är det inget säljaren är ansvarig att åtgärda. Säljaren ansvarar inte för de fel som du borde ha upptäckt vid undersökningen.

Om det däremot rör sig om fel som du inte kunnat upptäcka genom en utförlig undersökning utgör det ett så kallat dolt fel. Säljaren blir då ansvarig. Du som köpare kan dock inte åberopa ett dolt fel i lägenheten två år efter tillträdesdagen. Det är därför av stor vikt att du meddelar säljaren om felet så fort som möjligt.

5. Hur hanteras handpenningen i köpekontraktet?

När köparen och säljaren skrivit på avtalet om försäljningen av en bostadsrätt ska köparen därefter betala handpenningen. Det är en form av förskottsbetalning och en säkerhet. Det utgör normalt 10–15 % av försäljningspriset och betalas ca. 7 dagar efter överlåtelseavtalet undertecknats.  

När köparen blivit godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen kan köpet slutligen genomföras och säljaren får tillgång till handpenningen och resterande belopp av försäljningspriset.

Om köparen inte godkänns som medlem får denna tillbaka handpenningen, vilket ska framgå av köpekontraktet.

6. Kan man skriva köpeavtalet för bostadsrätten utan mäklare?

Du kan välja att själv skriva ett överlåtelseavtal för bostadsrätt. Det är däremot en svår uppgift att ta sig an på egen hand. Att upprätta ett korrekt köpekontrakt kräver tid, energi och inte minst kunskap. Det ska vara noggrant utformat, uttömmande och detaljerat. Det kan röra sig om stora belopp om det blir fel och vi rekommenderar därför att du tar hjälp av en mäklare eller jurist. Vår fastighetsjurist hjälper dig med ditt köpekontrakt till ett fast pris för att säkerställa att allt bli rätt.

7. Ska avtalet bevittnas?

Nej, det är inget krav för att rättshandlingen ska anses som giltig. Du kan däremot ha vittnen närvarande ändå. Vid en eventuell tvistefråga kan vittnen fungera som en viktig del av bevismaterialet.

8. Ska man skriva sig fri från dolda fel?

Du som säljare kan skriva dig fri från dolda fel. Det görs med stöd av en friskrivningsklausul. Du kommer då inte att kunna hållas ansvarig för eventuella dolda fel som köparen hittar efter köpet.

Detta kan till exempel vara aktuellt om bostaden är gammal och du inte vill bekymra dig över gamla fel som kan uppstå i lägenheten. På så sätt kan det vara skönt för säljaren att ha en friskrivningsklausul i kontraktet. Du kan dock inte friskriva dig från ansvar som du känt till felen sedan innan.

Utifrån köparens synpunkt kan en friskrivningsklausulen däremot ha en avskräckande funktion. Det kan leda till att priset på bostaden måste sänkas för att locka köparen.

9. Vad är ett köpebrev?

Köpebrev är en skriftlig handling som upprättas efter köpekontraktet. Det fungerar som ett kvitto och är ett bevis på att ett köp är godkänt.

Köpebrev ska inte förväxlas med köpekontrakt. Ett köpekontrakt är en rättshandling som reglerar innehållet avseende ett köp. Det är en förutsättning för att ett köp ska gå igenom, medan köpebrevet kan upprättas efter själva köpet. Köpebrev aktualiseras sällan vid köp av bostadsrätter.

10. Vad är ett upplåtelseavtal? När behöver ett upplåtelseavtal skrivas?

Ett upplåtelseavtal är ett avtal mellan den ursprungliga ägaren, det vill säga den första ägaren av en bostadsrätt och bostadsrättsföreningen. När bostaden sedan säljs till en ny ägare kommer köpet att ske via ett överlåtelseavtal. Upplåtelseavtal aktualiseras därmed när det rör sig om nyproduktion eller när en hyresrätt övergår till en bostadsrätt. Det ingås alltså när en person förvärvar en helt ny bostadsrätt.

För att ett upplåtelseavtal ska vara giltig ska följande information framgå av avtalet:

  • Föreningens och medlemmens namn
  • Information om vilken lägenhet det rör sig om
  • Insatsbelopp – det vill säga priset på bostaden
  • Årsavgiften
  • Eventuell upplåtelseavgift

I avtalet ska det dessutom framgå om bostadsrättsinnehavaren har rätt att nyttja andra ytor som exempelvis förråd eller parkering.

11. Kan jag anlita Enkla Juridik för att skriva ett köpeavtal för bostadsrätt?

Behöver du hjälp med ett köpekontrakt? Vi hjälper dig först med en inledande kostnadsfri utvärdering varefter du får ett fast pris av oss för vår fortsatta hjälp. Välkommen att ta kontakt!

Skicka in ditt ärende

Kostnadsfri juridisk utvärdering. Inga krav eller förbindelser. Vi återkommer inom en arbetsdag!