Uppsägning av förhandsavtal
Dina möjligheter att häva ett förhandsavtal på en nyproducerad bostadsrätt
Genom ett förhandsavtal förpliktas en bostadsrättsförening (i praktiken ett byggbolag) att vid en viss tidpunkt leverera en nyproducerad lägenhet till en köpare, som för egen del förbinder sig att betala avtalad insats/köpeskilling för bostadsrätten. Förhandsavtal ingås ofta ett par år innan lägenheten i fråga är klar för inflyttning och förenas vanligtvis med ett krav på förskottsbetalning.
Förhandsavtal är viktiga för bostadsbyggandet i Sverige. Utan sådana avtal vore det mycket svårt att finansiera produktionen av nya bostadsrätter. Tyvärr är det dock vanligt att förhandsavtalen utformas på ett sätt som är gynnsamt för bostadsrättsföreningen och ofördelaktigt för köparen (som nästan alltid är en privatperson).
Bostadsrättslagen, som reglerar förhandsavtal, är ingen renodlad konsumentlagstiftning och erbjuder därför inte ett särskilt starkt skydd för köparen. Under vissa omständigheter kan dock ett förhandsavtal hävas. Hävning kan antingen ske med direkt stöd av bostadsrättslagens bestämmelser om förhandsavtal eller på grund av att bostadsrättsföreningen begått ett avtalsbrott.
Nedan berättar vi mer om hur det juridiska läget ser ut och vilka möjligheter som finns för en köpare som önskar säga upp ett förhandsavtal.
Vi hjälper dig med:
- Kostnadsfri första kontakt
- Kontakt med byggbolaget eller bostadsrättsföreningen
- Hjälp med förlikningsförhandlingar och eventuell domstolsprocess
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
1. Vad är ett förhandsavtal?
Ett förhandsavtal är ett kontrakt som en bostadsrättsförening ingår med en köpare av en framtida bostadsrätt. Vid tidpunkten för ingåendet av ett förhandsavtal kontrolleras bostadsrättsföreningen av ett byggbolag (exempelvis Oscar Properties, Serneke, Peab eller JM).
I praktiken, vilket inte ska förväxlas med det rent juridiska partsförhållandet, är köparen således att betrakta som en kund till byggbolaget. Essensen i ett förhandsavtal är att bostadsrättsföreningen förpliktar sig att leverera en bostadsrätt till köparen, som denne är skyldig att betala avtalad köpeskilling för.
Regler kring förhandsavtal finns i 5 kap. bostadsrättslagen. Där framgår bland annat att ett förhandsavtal, för att vara giltigt, måste innehålla en “beräknad tidpunkt för upplåtelse” och en angivelse av storleken på den årsavgift som kommer att tas ut efter inflyttning.
Företräder du en bostadsrättsförening eller ett byggbolag och har frågor kring hur man utformar ett juridiskt korrekt förhandsavtal? Läs då vår specialtext här.
2. Vad finns det för krav på ett förhandsavtal?
Enligt 5 kap. 3 § bostadsrättslagen krävs att ett förhandsavtal ska vara skriftligt och innehålla följande uppgifter.
- Parternas namn (vilket bör kombineras med personnummer/organisationsnummer).
- Specifikation av den lägenhet som ska upplåtas med bostadsrätt.
- Beräknad tidpunkt för upplåtelsen.
- De beräknade avgifterna för bostadsrätten.
- Eventuellt förskott som köparen ska betala till bostadsrättsföreningen.
Vidare krävs att det finns en kostnadskalkyl som granskats av en behörig intygsgivare (exempelvis en advokat eller en revisor) samt att kalkylen och intyget varit tillgängliga innan förhandsavtalet tecknades.
Om någon av de nämnda kraven inte är uppfyllda kan avtalet vara ogiltig. Om så är fallet föreligger ingen skyldighet för köparen att fullfölja köpet av bostadsrätten och vederbörande har naturligtvis rätt att, jämte ränta, få tillbaka det förskott som betalats.
3. Vad krävs för att häva ett förhandsavtal?
Utöver att ett förhandsavtal kan vara ogiltigt på grund av bostadsrättslagens formkrav inte är uppfyllda kan avtalet under vissa omständigheter hävas (begreppet “uppsägning” är i detta sammanhang att betrakta som synonymt till hävning). För att köparen ska vara berättigad att säga upp förhandsavtalet måste denne kunna åberopa en juridisk grund för hävningen. Exempel på omständigheter som kan medföra hävningsrätt följer nedan.
- Att förhandsavtalet saknar en tillräckligt specificerad “tidpunkt för upplåtelse”. Vad som i denna kontext utgör en “tidpunkt” har diskuterats flitigt. Högsta domstolen har konstaterats att ett tidsintervall på två kvartal är en acceptabel upplåtelsetidpunkt. Huruvida det är godtagbart med längre tidsperioder än så är oklart.
- Att projektet blivit försenat (det vill säga att tillträdesdatumet senareläggs). Tillträdesdatum är inte en obligatorisk uppgift men i normalfallet innehåller förhandsavtal någon form av angivelse om när köparen faktiskt kommer kunna flytta in i lägenheten.
- Att lägenhetens årsavgift (vilket i praktiken är en månadsavgift) blir högre än vad som står i förhandsavtalet.
Ta kontakt - helt förutsättningslöst
Behöver du hjälp? Ring oss på 020-899596 eller skicka in ditt ärende
4. Kan man häva/säga upp ett förhandsavtal pga. aviserade avgiftshöjningar?
5. Kan jag bli skadeståndsskyldig om jag häver förhandsavtalet?
Om häver ett avtal utan att ha ett giltigt skäl för hävning är man skadeståndsskyldig för den ekonomiska förlust som till följd av hävningen uppstår för motparten. Applicerat på förhandsavtal innebär det att köparen, om vederbörande obefogat häver avtalet, blir skyldig att ersätta bostadsrättsföreningen för den förlust som eventuellt uppstår när bostadsrättsföreningen säljer lägenheten till någon annan. Skadeståndsskyldigheten omfattar även mäklararvode och eventuella obetalda månadsavgifter till bostadsrättsföreningen under den tid som lägenheten står tom.
Tyvärr är det väldigt vanligt att köpare av nyproducerade bostadsrätter har missförstått innebörden av den skadeståndsskyldighet som en ogiltig hävning medför. Många tror att man bara riskerar att förlora det förskott som betalats i samband med tecknandet av förhandsavtalet. I nästan alla fall är dock skadeståndsskyldigheten inte begränsad till något särskilt belopp utan uppgår till den faktiska förlust som bostadsrättsföreningen lidit på grund av den obefogade hävningen.
Eftersom en eventuell skadeståndsskyldighet kan få mycket stora privatekonomiska konsekvenser rekommenderar Enkla Juridik att man bara ger sig in i en hävningsprocess om när det finns mycket starka argument för hävning och det dessutom är av stor praktisk betydelse för köparen att affären inte behöver fullföljas.
6. Vad har domstolarna sagt om förhandsavtal?
Det har länge varit svårt att ge tillförlitliga råd kring hävning av förhandsavtal. De främsta skälen till detta är att förarbetena till lagstiftningen är luddigt formulerade och att det har saknats prejudikat. Gällande frågan om hur lång ”upplåtelsetidpunkt” som kan accepteras har Högsta domstolen dock konstaterat att ett tidsintervall på sex månader inte strider mot bostadsrättslagens formkrav. I övrigt finns inga vägledande avgöranden från Högsta domstolen, vilket tyvärr innebär att det är riskfyllt för privatpersoner att driva processer om hävning av förhandsavtal.
7. Hur ska jag göra för att häva ett förhandsavtal?
Om du vill utvärdera möjligheterna att häva ett förhandsavtal är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Enkla Juridik. Vi tillhandahåller en kostnadsfri första kontakt, om vi anser att det finns förutsättningar att driva ärendet med framgång, en offert med fast prissättning för att representera dig. Vi har hjälpt ett stort antal personer med frågor som direkt eller indirekt handlar om förhandsavtal. Ett av våra ärenden uppmärksammades av Aftonbladet. Kontakta oss genom att fylla i formuläret nedan!
