Startsida » Bostadsjuridik » Uppsägning förhandsavtal

Uppsägning av förhandsavtal

Dina möjligheter att häva ett förhandsavtal på en nyproducerad bostadsrätt

Genom ett förhandsavtal förpliktas en bostadsrättsförening (i praktiken ett byggbolag) att vid en viss tidpunkt leverera en nyproducerad lägenhet till en köpare. Förhandsavtal ingås ofta ett par år innan lägenheten ifråga är klar för inflyttning och förenas vanligtvis med ett krav på förskottsbetalning.

Förhandsavtal är viktiga för bostadsbyggandet. Utan sådana avtal vore det mycket svårt att finansiera produktionen av nya bostadsrätter. Tyvärr är det dock vanligt att förhandsavtalen utformas på ett otydligt, och eventuellt olagligt, vis. Detta kan i vissa fall göra det juridiskt möjligt att häva ett förhandsavtal.

Det är exempelvis vanligt att ”tidpunkten för upplåtelse” i förhandsavtalen anges till hela kvartal, vilket gör det mycket svårt för köpare att planera för sitt byte av bostad. Det förekommer även att stora projekt blir kraftfullt försenade, vilket kan bero på att byggbolaget inte ordnar med bygglov och annan viktig administration innan förhandsavtalen tecknas. Nedan berättar vi mer om det juridiska läget idag och möjligheterna för hävning.

Tomas och Marcus hjälper dig.

Vi hjälper dig gärna med:

  • Kostnadsfritt utvärdera möjligheterna till uppsägning av ditt förhandsavtal
  • Kontakt med byggbolaget och/eller bostadsrättsföreningen
  • Inleda rättsprocess i syfte att häva förhandsavtalet
Var är ett förhandsavtal?

Ett förhandsavtal är ett kontrakt som en bostadsrättsförening ingår med en köpare av en framtida bostadsrätt. På detta stadium kontrolleras bostadsrättsföreningen av ett byggbolag (exempelvis Oscar Properties, SSM eller JM). I praktiken är alltså köparen att betrakta som en kund till byggbolaget.

Regler kring förhandsavtal finns i 5 kap. bostadsrättslagen. Där framgår bland annat att ett förhandsavtal, för att vara giltigt, måste innehålla en ”beräknad tidpunkt för upplåtelse” och en beräkning av storleken på den årsavgift som bostadsrättsföreningen kommer att ta ut efter inflyttning.

Vad krävs för att häva ett förhandsavtal?

För uppsägning av ett förhandsavtal krävs en juridisk grund som berättigar till hävning (orden uppsägning och hävning används ofta synonymt i detta sammanhang). Exempel på omständigheter som kan ge upphov till hävningsrätt följer nedan.

  • Att det saknas en ordentlig ”tidpunkt för upplåtelse” i förhandsavtalet. Vad som är en ”tidpunkt” har diskuterats flitigt och det finns många som anser att det inte ska vara acceptabelt att ange hela kvartal (vilket är vanligt förekommande).
  • Att projektet blivit försenat.
  • Att lägenhetens årsavgift/månadsavgift blir högre än vad som står i förhandsavtalet.
Kan jag bli skadeståndsskyldig om jag häver förhandsavtalet?

Om man bryter mot ett avtal, utan att ha ett giltigt skäl till det, är man skadeståndsskyldig för den ekonomiska förlust som uppstår för motparten.

Applicerat på förhandsavtal innebär detta att en person som häver ett förhandsavtal, utan giltig grund, blir skadeståndsskyldig för den eventuella förlust som uppstår när bostadsrättsföreningen säljer lägenheten till en annan person. Skadeståndsskyldigheten omfattar även mäklararvode och eventuella obetalda månadsavgifter till bostadsrättsföreningen under den tid som lägenheten står tom.

Tyvärr är det väldigt vanligt att köpare av nyproducerade bostadsrätter har missförstått den skadeståndsskyldighet som en ogiltig hävning medför. Många tror att man bara riskerar att förlora det förskott som betalats in. I nästan alla fall är det dock så att skadeståndsskyldigheten inte är begränsad till ett visst belopp.

Eftersom eventuell skadeståndsskyldighet kan få mycket stora privatekonomiska konsekvenser rekommenderar Enkla Juridik att man bara ger sig in i hävningsprocesser när det finns riktigt starka argument för hävning.

 Vad har domstolarna sagt om förhandsavtal?

Det har länge varit svårt att ge tillförlitliga råd kring hävning av förhandsavtal. Det främsta skälet till detta är att det har saknats vägledande rättsfall på området. Den 21 juni 2018 kom dock en dom från Stockholms tingsrätt (mål nr. T 1893–18) som säger att en försening av ett bostadsrättsprojekt på sex veckor medför rätt till hävning för köparen.

Domen är en mycket glädjande nyhet för de tusentals personer som tecknat förhandsavtal i försenade bostadsrättsprojekt. Det är dock viktigt att komma ihåg att det rör sig om en enstaka tingsrättsdom och att det ännu inte finns några avgöranden från högre instans. Det råder därmed fortfarande står osäkerhet.

Gällande långa ”upplåtelsetidpunkter” meddelade Stockholms tingsrätt den 7 mars 2019 en ytterligare en dom som säger att ett upplåtelseintervall på ett halvår är acceptabelt (mål nr. T 5260–18). Domen har överklagats till hovrätten. Till dess att hovrätten sagt sitt rekommenderar Enkla Juridik ingen att driva en hävningsprocess endast på basis av ett utdraget upplåtelseintervall.

Hur ska jag göra för att häva ett förhandsavtal?

Om du vill se över möjligheterna att häva ett förhandsavtal är du mycket varmt välkommen att höra av dig till Enkla Juridik. Vi utvärderar din situation kostnadsfritt och förutsättningslöst. Vi har hjälpt ett stort antal personer med denna fråga. Ett av våra ärenden uppmärksammades av Aftonbladet.

Skicka in ditt ärende & få en kostnadsfri utvärdering

Inga krav eller förbindelser. Vi återkommer inom en arbetsdag!

...

Enkla_Juridik

Vår passion är att erbjuda kvalificerad juridisk rådgivning i små tvister. Vi vill vara maximalt tydliga gentemot våra kunder. Skicka in ditt ärende kostnadsfritt och utan förbindelse så hör vi av oss inom en arbetsdag.

Dela med vänner, bekanta & familj

Dela på facebook
Facebook
Dela på whatsapp
WhatsApp
Dela på linkedin
LinkedIn
Dela på email
Email