Förverkande av hyresrätt

Huvudregeln i 12 kap. 20§. 1 st Jordabalken redogör för att hyresavgiften ska betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början. För de fall där det rör sig om en bostadslägenhet och hyran är försenad med mer än en vecka efter förfallodagen är förverkandegrunden i 12 kap. 42§. p.1 Jordabalken uppfylld. Bostadshyresgästen får dock inte skiljas från lägenheten när hyresvärden sagt upp avtalet om hyran betalas eller deponeras hos länsstyrelsen. Detsamma gäller om hyresgästen betalar hyran inom åtevinningsfristen, detta ska i sådant fall ske genom att  hyresgästen har blivit underrättad om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun lägenheten är belägen. Tiden för återvinningsfristen börjar vid den tidpunkt när hyresvärden kan bevisa att hyresgästen är underrättad och socialtjänsten meddelad. Efter att dessa tre veckor, som återvinningsfristen utgör, kan avtalet ses som förverkat om hyran inte är betald. Med andra ord sker förverkandet inte helt omedelbart, det är väsentligt att vänta in tills återvinningstidsfristen löpt ut innan en eventuell avhysning är aktuell.

Sägs avtalet istället upp med förlängningsgrund, det vill säga säger upp till hyrestidens utgång med beaktande av uppsägningstid och om hyresgästen vägrar att flytta ut måste hyresvärden inom en månad efter att hyresavtalet upphört hänskjuta tvisten till hyresnämnden. I annat fall är uppsägningen utan verkan.

• Förseningar med betalning av hyran till följd av sjukhusvistelse har ansetts utgöra sådana omständigheter som talar för att det hade varit oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Detta fastställdes i rättsfallet RH 2012:47.
• Vid en fråga om regelmässiga förseningar i 1,5 år har 7 st förseningar inom en sammanhängande period ansetts vara betydande menade domstolen i målet RH 2012:49. Därför kan det vara en god idé att börja vidta rättsliga åtgärder efter ca 5-6 månader försening.

Hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör, som exempelvis vitvaror. I vårdplikten ingår att iaktta viss aktsamhet och rengöring.  Hyresgästen har därutöver en skyldighet att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Vad som också ligger i hyresgästens skyldighet är att tillförsäkra att de som hyresgästen ansvarar för följer detsamma som för hyresgästen själv. Således är en hyresgäst ansvarig för samtliga skador i lägenheten som har uppkommit till följd av vårdslöshet eller försummelse. Även om det inte är hyresgästen personligen som har orsakat skadorna ansvarar hen för de skador som dennes gäster orsakat. Hyresvärden kan begära skadestånd där beloppet uppgår till den summa som motsvarar kostnaderna för att reparera skadorna som uppkommit följt av hyresgästens vårdslöshet eller försummelse. Dock ska ersättningen enbart uppgå till den summan som avser att förmå lägenheten att återgå i samma skick vid skadetillfället, det vill säga ska skicket före skadan “räknas bort”. 

Ett exempel på vårdslöshet och/eller försummelse som sällan uppmärksammas är att inte titta till sin bostad under flera dagar. Detta betraktas nämligen brista i sundhet, ordning och gott skick. Att vara borta någon dag utan att titta till lägenheten är helt okej och anses inte vara vårdslöst och/eller försumligt. En vecka eller mer är däremot förmodligen för länge för att inte anses vara vårdslöst och/eller försumligt. Skulle det då uppstå en skada i lägenheten medan hyresgästen är bortrest, kommer den att bli ersättningsskyldig för skadorna. Värt att notera i förevarande fall är att det endast är merskadorna som ska ersättas genom skadeståndet. Skadeståndet ska således inte omfatta de skador som hade uppstått om hyresgästen varit hemma och kunnat underrätta hyresvärden om skadan. Det är följaktligen merskadorna som är vårdslösa och/eller försumliga. 

En hyresgäst kan undvika detta ansvar genom att sända rekommenderat brev till hyresvärden eller skicka meddelandet på något annat ändamålsenligt sätt om att hyresvärden under tiden hyresgästen inte är hemma kan gå in i lägenheten och titta till den om behov uppstår. Har hyresgästen gjort detta räcker det att hyresgästen omedelbart efter hemkomsten meddelar hyresvärden om skadan eller bristen som uppkommit under bortovaron för att inte ha ansetts varit vårdslös och/eller försumlig.

Hyresgästen har en skyldighet att se till att grannar och andra som bor i närheten inte utsätts för störningar som kan försämra deras bostadsmiljö eller hälsa. Vad som också ligger i hyresgästens skyldighet är att tillförsäkra att de som hyresgästen ansvarar för följer detsamma som för hyresgästen själv. 

Vid avgörandet av vad som ska betraktas vara en störning ska det bland annat beaktas ifall det är frågan om mindre störningar samt om störningarna är av en övergående karaktär. Ett exempel på en tillfällig och övergående störning som övriga boende ska tåla är de fall där en granne renoverar eller på annat sätt rustar sin lägenhet. Någon särskild hänsyn ska inte tas till grannar som är “känsligare än normalt” av olika skäl. En tumregel kan vara att störningar inte ska tålas under nattetid i samma utsträckning som på dagtid och grannar ska kunna förvänta sig att sova ostört. 

Hyresvärden har en skyldighet att ge hyresgästen en tillsägelse om att störningarna omedelbart ska upphöra när sådana uppstår. Detsamma ska anmälas till Socialnämnden på orten. Om hyresgästen inte vidtar åtgärderna föreligger det skäl till en uppsägning på förverkandegrund. Nedan följer ett exempel på åtgärder som hyresvärden bör vidta om störningar som inte bör tålas uppstår. 

Steg 1: Anmoda hyresgästen att vidta rättelse – här ska det framgå att det finns risk för att lägenheten blir förverkad. Detta kan skildras med exempelvis denna ordalydelse ”du kan skiljas från lägenheten”. Underrättelsen ska gärna ske med rekommenderat brev och/eller genom fastighetsförvaltaren. 

Steg 2: Meddela socialtjänsten ifall hyresgästen inte vidtar rättelse och skäl för uppsägning finns.  Socialtjänsten måste meddelas innan hyresgästen sägs upp.

Steg 3: Slutligen lämnar hyresvärden över uppsägningshandlingen. 

Värt att notera i förevarande fall är att hyresvärden bör se till att dokumentera hur, var, när och hur många gånger störningarna förekommer. I praktiken kan jourhavande vaktbolag eller en fastighetsförvaltare kontaktas i syfte att skapa dokumentation inför en eventuell kommande rättegång. 

Hyresnämnden kan också medla till förlikning istället för förverkande, en utväg kan vara att teckna nytt korttidsavtal i syfte att kunna säga upp hyresgästen enkelt om fler störningar uppkommer.

Huvudregeln är att en förstahandshyresgäst behöver ett godkännande från sin hyresvärd för att kunna hyra ut sin bostad i andra hand. Om sådant godkännande inte erhålls kan förstahandshyresgästen till följd av den olovliga uthyrningen i andra hand få hyresrätten förverkad om han inte kan visa på en giltig ursäkt.

Eftersom besittningsskyddet för en andrahandshyresgäst inträder först efter 2 års hyrestid är det inte ovanligt att det saknas förlängningsrätt. Hyresvärden kan då, om hyresgästen sitter kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång, vända sig direkt till domstol och på ett sådant sätt framtvinga avflyttning. Om tingsrätten meddelar att lägenheten är förverkad kommer hyresvärden kunna få domen verkställd av Kronofogdemyndigheten.