Startsida » Bostadsjuridik » Överhyra

Överhyra & Ockerhyra

Få din hyra sänkt eller få tillbaka överhyran/ockerhyran

I Sverige finns det ganska tuffa regler kring vilka hyresnivåer som är tillåtna. Den som anser sig betala en överhyra (vilket ofta även kallas ”ockerhyra”) kan, eventuellt med stöd av en juristbyrå, vända sig till Hyresnämnden. Hyresnämnden har rätt att justera hyran till en nivå som håller sig inom lagens ramar. Det kostar ingenting att vända sig till Hyresnämnden, vilket är en stor fördel jämfört med en tingsrättsprocess.

För en förstahandshyresgäst gäller den hyra som Hyresnämnden beslutar om för framtida hyresbetalningar. Det är inte möjligt för en förstahandshyresgäst att få tillbaka ockerhyror som redan har betalats till hyresvärden.

En andrahandshyresgäst (och de som endast hyr ett rum) har rätt att få tillbaka den överhyra som redan har betalats, under förutsättning att den bostad som hyrs är en hyresrätt. För andrahandsuthyrning av villor och bostadsrätter gäller, från hyresvärdens perspektiv, mycket mer generösa regler avseende vilken nivå på hyra som är acceptabel.

Enkla Juridik hjälper både förstahands- och andrahandshyresgäster som misstänker att de betalar för höga hyror. I första hand förhandlar vi med den aktuella hyresvärden men vi kan självfallet även driva ärendet till Hyresnämnden. Skicka in ditt ärende nedan för en kostnadsfri utvärdering av din situation!

Juristbyrån med enbart fasta priser

Vi hjälper dig gärna med:

  • Kostnadsfri juridisk utvärdering
  • Förhandla med hyresvärden om hyresvillkoren
  • Ansökan till Hyresnämnden om att få hyran sänkt för framtiden och/eller återbetalad
  • Om nödvändigt driva in överhyran. Vi har inkassotillstånd.
Vad är överhyra/ockerhyra?

En överhyra är en hyresnivå som påtagligt skiljer sig från andra hyresnivåer för likvärdiga objekt i samma geografiska område. Den måttstock som vanligtvis används är vad ett kommunalt (så kallat ”allmännyttigt”) bostadsbolag tar ut för hyra för en viss typ av bostad. Privata hyresvärdar får inte sätta hyresnivåer som kraftigt avviker ifrån den kommunala standarden. 

Hur mycket kan jag få tillbaka i överhyra/ockerhyra?

Under förutsättning att du är andrahandshyresgäst i en hyresrätt, eller bara hyr ett enstaka rum i en hyresrätt, är det möjligt att få eventuell överhyra/ockerhyra återbetalad. Storleken på återbetalningen beror av hur mycket den aktuella hyresnivån avviker ifrån förstahandshyran. Nedan följer ett mycket enkelt exempel.

Kalle är förstahandshyresgäst och betalar 6 000 kr per månad för en 2:a i Solna. Kalle ska åka till Australien som utbytesstudent och hyr därför ut lägenheten i andra hand till Lisa för 8 000 kr per månad. Eftersom lägenheten är möblerad får Kalle ta ut ett påslag på 600 kr per månad. Mellanskillnaden på 1 400 kr per månad ska Kalle återbetala till Lisa.

Jag hyr en hyresrätt i andra hand – när kan jag få tillbaka överhyra?

Du kan få tillbaka överhyra under förutsättning att den hyra du betalar är högre än den hyra som förstahandshyresgästen betalar till fastighetsägaren. Om lägenheten är möblerad är det godtagbart med ett påslag på förstahandshyran på ungefär 10–15 procent.

Förstahandshyresgästen får därutöver ta betalt för eventuella abonnemang, exempelvis för bredband och tv, som andrahandshyresgästen nyttjar men som inte är en del av förstahandshyran.

Hur vet man att hyran för en hyresrätt är för hög?

Hyran för en hyresrätt är för hög om hyran avviker ifrån vad som gäller för likvärdiga objekt i samma område. Ett bra sätt att ta reda på vad som är en acceptabel hyresnivå är att undersöka vad ett kommunalt bostadsbolag tar ut i hyra för en bostad av motsvarande storlek.

Jag hyr ett enskilt rum i en hyresrätt i andra hand – när kan jag få tillbaka överhyra?

Du kan få tillbaka överhyra/ockerhyra om den hyra som du betalar för rummet är oproportionerligt stor i förhållande till vad hyresvärden betalar i hyra för hela lägenheten. Något förenklat kan man säga att om du hyr ett rum i en 3:a ska du betala en tredjedel av hyran för hela lägenheten.

Hur vet man att hyran för ett enskilt rum är för hög?

Bästa sättet att ta reda om på om hyran för rummet är för hög är att jämföra hyran för rummet med vad hyresvärden betalar i total hyra för hela lägenheten. Om du som endast hyr ett rum betalar en hyra som ligger nära hyresnivån för hela lägenheten rör det sig nästintill garanterat om en överhyra/ockerhyra. Det är tyvärr inte ovanligt att förstahandshyresgäster finansierar sin egen hyra genom att hyra ut ett enstaka alldeles för dyrt.

Jag hyr en bostadsrätt i andra hand – kan jag få tillbaka överhyra?

Nej. Gällande bostadsrätter är det endast möjligt att få hyresnivån sänkt för framtiden. I praktiken är dock detta inte heller en realistisk möjlighet eftersom ägaren av bostadsrätten enligt lag alltid har rätt att säga upp andrahandshyresgästen med tre månaders varsel. Bästa sättet att råda bot på en överhyra av en bostadsrätt är därför, tyvärr, att säga upp kontraktet och flytta därifrån.

Jag misstänker att jag hyr en hyresrätt trots att min hyresvärd säger att det är en bostadsrätt. Hur kan jag kontrollera detta?

Du kan enkelt kontrollera detta genom att ringa till Lantmäteriet (den myndighet i Sverige som ansvarar för fastighetsregistret) och fråga vem som äger fastigheten på den adress där du bor. Om ägaren är en bostadsrättsförening är uppgiften från hyresvärden korrekt. Om ägaren är en privatperson eller ett bostadsföretag har din hyresvärd vilselett dig.

Har du fler frågor om ockerhyra/överhyra?

Reglerna kring överhyra/ockerhyra är lite av en djungel och det kan vara svårt att ta reda på vad som gäller genom egna efterforskningar. Om du har frågor är du mycket varmt välkommen att höra av dig till Enkla Juridik. Vi utvärderar din situation helt kostnadsfritt och förutsättningslöst. Skicka in ditt ärende nedan!

Skicka in ditt ärende & få en kostnadsfri utvärdering

Inga krav eller förbindelser. Vi återkommer inom en arbetsdag!

...