Överhyra & Ockerhyra
Få din hyra sänkt eller få tillbaka överhyran/ockerhyran
Svensk lagstiftning innehåller relativt stränga regler om vilka hyresnivåer som är tillåtna för en hyresvärd att ta ut. En hyresgäst som anser att hen betalar en för hög hyra (vilket ibland benämns “ockerhyra”) har möjlighet att, eventuellt med stöd av ett ombud, vända sig till hyresnämnden för att få hyrans skälighet prövad.
Hyresnämnden har mandat att justera hyran till en nivå som faller inom lagstiftningens ramar. Det kostar ingenting att inleda en process i hyresnämnden, vilket är en betydande fördel jämfört med att vara part i ett privat tvistemål i tingsrätten.
Om den person som vänder sig till hyresnämnden är förstahandshyresgäst, och hyresnämnden beslutar att hyran ska justeras, gäller den nya hyresnivån för framtida hyresbetalningar. Det är således inte möjligt för en förstahandshyresgäst att få återbetalning av för höga hyror.
En andrahandshyresgäst har (och inneboende som endast hyr ett rum) har, under förutsättning att hyresobjektet är en hyresrätt, rätt att få tillbaka den del av hyran som är oskälig och som redan betalats till hyresvärden. Återbetalning är inte möjligt om den bostad som hyrs är en villa eller en bostadsrätt och omfattas av reglerna i “lagen om uthyrning av egen bostad”. Denna lag medger också en avsevärt högre hyresnivå i jämförelse med vad som gäller vid andrahandsuthyrning av hyresrätter.
Enkla Juridik hjälper både förstahands- och andrahandshyresgäster som misstänker att de betalar för höga hyror, vilket kan ske genom såväl förhandling med hyresvärden som en process i hyresnämnden. Första kontakt är alltid kostnadsfri och presenterar sedan, om vi bedömer att den aktuella hyran de facto är för hög, en offert med ett fast pris för fortsatt rådgivning. Du är varmt välkommen att skicka in ditt ärende genom att fylla i kontaktformuläret nedan!
Vi hjälper dig med:
- Kostnadsfri första kontakt
- Hjälp med förlikningsförhandlingar
- Inkasso och domstolsprocess
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
1. Vad är överhyra/ockerhyra?
En överhyra är en hyresnivå som påtagligt skiljer sig från andra hyresnivåer för likvärdiga objekt i samma geografiska område. Den måttstock som används är vad ett kommunalt (så kallat “allmännyttigt”) bostadsbolag tar ut för hyra för en viss typ av bostad. Privata hyresvärdar får inte sätta hyresnivåer som väsentligt avviker från den kommunala standarden.
2. Hur mycket kan jag få tillbaka i överhyra/ockerhyra?
Under förutsättning att du är andrahandshyresgäst i en hyresrätt, eller bara hyr ett enstaka rum i en hyresrätt, är det möjligt att få eventuell överhyra/ockerhyra återbetald. Storleken på återbetalningen beror på hur mycket den aktuella hyresnivån avviker från förstahandshyran. Nedan följer ett mycket enkelt exempel.
Kalle är förstahandshyresgäst och betalar 6 000 kr per månad för en tvårumslägenhet i Solna. Kalle ska åka till Australien som utbytesstudent och hyr därför ut lägenheten i andra hand till Lisa för 8 000 kr per månad. Eftersom lägenheten är möblerad får Kalle ta ut ett påslag på 600 kr per månad. Mellanskillnaden på 1 400 kr per månad ska Kalle återbetala till Lisa.
3. Jag hyr en hyresrätt i andra hand – när kan jag få tillbaka överhyra?
Du kan få tillbaka överhyra under förutsättning att den hyra du betalar är högre än den hyra som förstahandshyresgästen betalar till fastighetsägaren. Om lägenheten hyrs ut möblerad är det godtagbart med ett påslag på förstahandshyran på ungefär 10-15 procent. Förstahandshyresgästen får därutöver ta betalt för eventuella abonnemang, exempelvis för bredband och tv, som andrahandshyresgästen nyttjar men som inte är inkluderad i förstahandshyran.
För att möjligheten att begära återbetalning av överhyra inte ska gå förlorad måste en ansökan ges in till hyresnämnden inom tre månader från det datum du lämnade lägenheten. Givet att ansökan lämnas in i tid kan hyresnämnden besluta om återbetalning av överhyra upp till två år tillbaka i tiden.
4. Hur vet man att hyran för en hyresrätt är för hög?
Hyran för en hyresrätt är för hög om hyran påtagligt avviker från vad som är normalt för likvärdiga objekt i samma område. Ett bra sätt att ta reda på vad som är en acceptabel hyresnivå är att undersöka vad ett kommunalt bostadsbolag debiterar i hyra för en bostad av motsvarande storlek och standard.
Ta kontakt - helt förutsättningslöst
Behöver du hjälp? Ring oss på 020-899596 eller skicka in ditt ärende
5. Jag hyr ett enskilt rum i en hyresrätt i andra hand – kan jag få tillbaka överhyra?
Du kan få tillbaka överhyra/ockerhyra om den hyra som du betalar för rummet är oproportionerligt stor i förhållande till vad hyresvärden betalar i hyra för hela lägenheten. Något förenklat kan man säga att om du hyr i ett rum i en trerumslägenhet ska du betala en tredjedel av hyran för hela lägenheten.
6. Hur vet man att hyran för ett enskilt rum är för hög?
Det bästa sättet att ta reda på om hyran för rummet är för hög är att jämföra den hyra du betalar med vad hyresvärden betalar i total hyra för hela lägenheten. Om du som endast hyr ett rum betalar en hyra som ligger nära hyresnivån för hela lägenheten rör det sig nästintill garanterat om en överhyra/ockerhyra. Det är tyvärr inte ovanligt att förstahandshyresgäster, framförallt i storstadsregionerna där det råder underskott på bostäder, finansierar sin egen hyra genom att hyra ut ett enstaka rum alldeles för dyrt.
7. Jag hyr en bostadsrätt i andra hand – kan jag få tillbaka överhyra?
Nej. Gällande bostadsrätter är det endast möjligt att få hyresnivån reducerad för framtiden. I praktiken är dock detta inte heller en framkomlig väg eftersom ägaren av bostadsrätten enligt vad som framgår i “lagen om uthyrning av egen bostad” alltid har rätt att säga upp andrahandshyresgästen med tre månaders varsel. Det bästa sättet att råda bot på en överhyra av en bostadsrätt är därför, tyvärr, att hyresgästen själv säger upp kontraktet och flyttar därifrån.
8. Jag misstänker att jag hyr en hyresrätt i andra hand trots att min hyresvärd säger att det är en bostadsrätt. Hur kan jag kontrollera detta?
Du kan enkelt kontrollera detta genom att ringa till Lantmäteriet (den myndighet i Sverige som ansvarar för fastighetsregistret) och fråga vem som äger fastigheten på den adress där du bor. Om ägaren är en bostadsrättsförening är uppgiften från hyresvärden korrekt. Om ägaren är en privatperson eller ett bostadsföretag (exempelvis Stockholmsbostäder) har din hyresvärden vilselett dig.
9. Har du fler frågor om överhyra/ockerhyra?
Regelverket kring överhyra/ockerhyra är lite av en djungel och det kan vara svårt att ta reda på vad som gäller genom egna efterforskningar. Om du har frågor är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Enkla Juridik. Första kontakt med jurist är alltid kostnadsfri och förutsättningslös, om vi gör bedömningen att du har rätt till reducerad hyra eller återbetalning, en offert med ett fast pris för fortsatt rådgivning. Kontakta oss genom att fylla i formuläret nedan!
