Servitut och servitutsavtal
Om servitut och avtal
Utan servitut och servitutsavtal är det många fastigheter som skulle få svårt med tillgång till vatten, vägar, brygga, parkering med mer. Därför är det bra för alla fastighetsägare att ha en grundläggande förståelse för vad servitut är och vad som gäller kring dessa. Vad händer exempelvis om din granne missköter servitutet, och vad händer med servitutet när man säljer fastigheten? Kanske funderar du på om det kunde vara bra att skapa ett nytt servitut, och undrar hur du ska gå tillväga? Här kommer vi att gå igenom vad ett servitut är och besvara de vanligaste frågorna om dessa.
Vi hjälper dig med:
- Frågor om servitut
- Upprättande av servitutsavtal
- Kostnadsfri första kontakt
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
1. Vad är servitut?
Ett servitut är en sorts nyttjanderätt som gäller fastigheter emellan. Till skillnad från exempelvis ett hyresavtal hör ett servitut till fastigheten och dess ägare mer allmänt, inte till en specifik namngiven person. Det spelar alltså ingen roll vem som äger fastigheten vid ett visst tillfälle, ett servitut ska gälla för alla fastighetsägare. Generellt gäller servitut tillsvidare utan slutdatum.
Något som utmärker just servitut är att syftet ska vara att göra så att markanvändningen på det stora hela blir mer ändamålsenlig. Om markanvändningen blir mindre effektiv på den ena fastigheten ska nyttan på den andra fastigheten vara så pass stor att detta vägs upp. En annan sak som utmärker servitut är att det måste finnas till för ändamål av stadigvarande betydelse. Med detta menas att det ska tillgodose ett intresse som även framtida fastighetsägare kommer tycka är viktigt, inte bara den specifika personen som just nu äger fastigheten.
2. Vad är ett servitutsavtal?
Servitut kan uppstå antingen genom avtal eller genom att myndigheter på olika sätt ingriper, exempelvis genom fastighetsbildning. Här diskuterar vi framförallt avtalsservitut, när inget annat anges. Avtalsservitut uppstår genom att man upprättar ett skriftlig servitutsavtal. I servitutsavtalet ska uppges vilka fastigheter avtalet gäller och vad ändamålet med servitutet är.
3. Vad är tjänande och härskande fastigheter?
Två begrepp som är viktiga att känna till för att förstå servitut är tjänande respektive härskande fastigheter. Den tjänande fastigheten är den fastighet som på ett eller annat sätt belastas av servitutet. Den härskande fastigheten är tvärtom den fastighet som gynnas av servitutet på så sätt att fastighetsägaren får en rättighet som den inte annars skulle ha haft.
4. Vilka olika typer av servitut finns?
Servitut kan i princip delas in i två kategorier: Positiva respektive negativa servitut. Positiva servitut ger den härskande fastighetens ägande en rättighet denne annars inte skulle ha haft. Detta kan vara en rätt att på något sätt nyttja den andra fastigheten, exempelvis att lägga sin båt vid en brygga. Det kan också vara en rättighet att nyttja den egna fastigheten på ett sätt man annars inte haft rätt till, exempelvis att bygga högt nära tomtgränsen. Negativa servitut däremot begränsar en rättighet som den tjänande fastighetens ägare normalt har, exempelvis rätten att hindra byggnation över en viss höjd nära tomtgränsen.
Exempel på servitut
- Vatten och avlopp
- Rätt att använda någon annans privata väg
- Rätt att använda en parkeringsplats
- Rätt att använda en brygga
- Rätt att ta ved i en annans skog
- Rätt till fri utsikt
5. Vilka formkrav finns för ett servitutsavtal?
Formkraven för avtalsservitut finns i 14 kap. 5 § jordabalken. Enligt denna paragraf måste avtalsservitutet upplåtas skriftligt av den tjänande fastighetens ägare. Både tjänande och härskande fastighet ska anges. Dessutom ska förklaras vad ändamålet med servitutet är. Förutsatt att detta följs är formkraven uppfyllda.
6. Vilka lagar reglerar servitut?
Regler om servitut, särskilt avtalsservitut, finns främst i jordabalken. De mest centrala bestämmelserna finns i jordabalkens fjortonde kapitel. Servitut regleras dessutom av fastighetsbildningslagens (FBL) sjunde kapitel. I det sjunde kapitlet hittar du framförallt regler om officialservitut, men även regler om ändring och upphävande av såväl officialservitut som avtalsservitut.
Ta kontakt - helt förutsättningslöst
Behöver du hjälp? Ring oss på 020-899596 eller skicka in ditt ärende
7. Måste servitut registreras?
Det finns inget krav på att ett servitut måste registreras för att det ska vara giltigt. Även med bara ett skriftligt servitutsavtal ska servitutet respekteras. Om man vill vara säker på att avtalsservitutet gäller även efter eventuella framtida ägarbyten är det dock starkt rekommenderat att man får servitutet inskrivet. Även servitut som inte är inskrivna gäller mot nya fastighetsägare, men bara förutsatt att den nya ägaren kände till eller rimligen borde ha känt till servitutet, vilket kan bli svårt att visa om säljaren missat att ta med information om servitutet i köpeavtalet. Inskrivna servitut förväntas köparna alltid känna till.
8. Kan man vägra servitut?
Servitutsavtal är, precis som vilket avtal som helst, helt och hållet frivilligt att ingå. Det går alltså inte att tvinga ägaren till den tjänande fastigheten att medverka till att skapa ett avtalsservitut. Den som inte lyckas få till ett avtalsservitut kan dock välja att istället gå vägen via ett officialservitut. Officialservitut kan exempelvis uppstå genom en lantmäteriförrättning, vilket kallas fastighetsreglering. I sådana fall krävs dock att servitutet är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Servitutet får inte heller i för hög grad vara en belastning på den tjänande fastigheten. I första hand är det ofta bra att försöka förhandla fram ett avtalsservitut som bägge parter är nöjda med, eftersom ett officialservitut är svårare att få igenom.
9. Vad är skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt?
En nyttjanderätt är en rätt för någon att på ett bestämt sätt utnyttja någon annans fastighet. Det kan exempelvis vara ett avtal om hyra av en bostad, eller om arrende av en hel jordbruksfastighet med omkringliggande åkermark. Den här typen av nyttjanderätter tillfaller de fysiska personerna som ingått avtalet. De är alltså inte knutna till fastigheten på samma sätt som ett servitut.
Observera att det finns en gråzon där “avtalsservitutet” inte helt och hållet uppfyller de krav som finns för att räknas som servitut enligt 14 kap. 1 § jordabalken. Det innebär inte att avtalet inte gäller överhuvudtaget, utan avtalet bedöms helt enkelt som en “vanlig” nyttjanderätt och regler för dessa tillämpas i stället för reglerna om servitut.
10. Vilka nackdelar finns med ett servitutsavtal?
Servitut kan vara bra på många sätt, men det finns även en del nackdelar. En sådan nackdel är att servitut kan vara krångliga att ta sig ur. Om bägge fastighetsägare går med på att servitutet ska upphävas går det att göra detta genom ett avtal. Problemet blir ifall du som exempelvis äger den tjänande fastigheten vill komma ur ett servitut som begränsar din rätt, men ägaren av den härskande fastigheten vägrar. I så fall blir du tvungen att ansöka om en lantmäteriförrättning.
En risk med servitut kan vara att din granne på olika sätt missköter sina skyldigheter. Detta kan vara ett särskilt stort problem med servitut eftersom det ingås med en fastighetsägare, inte en viss specifik person. När du ingår ett avtalsservitut med din granne vet du inte vem som i framtiden tar över grannens fastighet, och om denne kommer respektera eventuella villkoren i servitutet eller inte. I värsta fall kan du häva avtalsservitutet.
Slutligen kan ett problem med många servitut vara att de är svårtolkade. Förhållanden på fastigheten, exempelvis hur en väg går, kan med tiden ändras och det kan då uppstå tolkningssvårigheter. Därför är det särskilt viktigt att i möjligaste mån undvika detta genom att vara mycket tydlig när ni i servitutsavtalet beskrivet ändamålet med servitutet.
11. Går det att använda en mall?
Det är enkelt att hitta mallar på servitutsavtal online. Det kan gå bra att använda mallar i enklare fall, se i så fall till att vara mycket noggranna med hur ni utformar formuleringen av ändamålet med servitutet. Vi på Enkla Juridik rekommenderar att man anlitar en jurist för att skriva servitutsavtalet. På så sätt kan man undvika tolkningssvårigheter i framtiden, och även se till att servitutet utformas på så sätt att det faktiskt kommer att, så slipper man jobbiga överraskningar i framtiden. Ett dåligt formulerat servitut kan dessutom , i värsta fall, sänka värdet på din fastighet.
12. Vad kostar det att skriva ett servitutsavtal?
Att skriva ett servitutsavtal behöver inte vara särskilt dyrt, hör av dig till oss på Enkla Juridik på 020 – 89 95 96 för att få en offert med fast pris. Den inledande kontakten är helt förutsättningslös.
