Klicka här för förutsättningslös kontakt!

Startsida » Bostadsjuridik » Svartbygge

Svartbygge

När du vill åtgärda eller har upptäckt

Ett bygge utan lov kallas i folkmun för svartbygge. Konsekvenserna av att uppföra eller köpa ett svartbygge kan bli väldigt kostsamma i form av höga böter och tunga förelägganden (ibland till och med rivning).

I denna text går vi igenom vad ett svartbygge är, preskriptionstiden, samt vad du kan göra om du upptäcker/råkar köpa ett svartbygge.

Nedan följer information som är viktig att ha koll på avseende olovliga byggen.

Nedan kommer en redogörelse för bl.a. vad ett bygglov är, hur man ansöker om bygglov, hur man överklagar ett beslut om bygglov, vad överklagandet ska innehålla samt vilka som får överklaga ett sådant beslut.

Medarbetare Enkla Juridik

Vi hjälper dig med:

Ta kontakt

Kostnadsfri utvärdering. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.

1. Vad räknas som svartbygge?

Svartbygge, eller olovligt bygge, är en åtgärd som innebär att någon uppför ett bygge utan beviljat bygg-, mark- eller rivningslov. Åtgärden kan även ha vidtagits utan att personen har ansökt om bygglov, eller innan slutbeskedet har utfärdats. Ett svartbygge kan leda till dryga påföljder för dig som har utfärdat bygget, vare sig du kände till reglerna på förhand eller inte. Nedan följer ett exempel på vad som kan betraktas som svartbyggen:

  • Nybyggen, tillbyggen eller ändring av användning av en befintlig byggnad utan befintligt bygglov.
  • Påbörjade byggarbeten innan du har fått startbesked eller utan ansökan om bygglov.
  • Att ta en byggnad i bruk innan du har fått slut.
  • Rivning av en byggnad inom ett detaljplanerat område utan rivningslov.
  • Schakt eller ifyllning (ändring av marknivån) utan marklov inom ett detaljplanerat område eller där det finns områdesbestämmelser samt
  • Att inte anmäla en åtgärd som är förenad med anmälningsplikt.

OBS! Denna lista är inte uttömmande.

2. Vad händer om svartbyggen upptäcks?

Följande händer om du blir påkommen att ha genomfört ett svartbygge:

  • Kommunen skickar ett brev till fastighetsägaren. I brevet framgår att fastighetsägaren är misstänkt för att ha uppfört ett olovligt bygge. En möjlighet ges till fastighetsägaren där hon/han får förklara vad som har hänt, avsetts och gjorts. Därefter beslutar kommunen om de ska vidta ytterligare åtgärder eller inte.
  • Om bygg-, mark- eller rivningslov kan beviljas i efterhand, kommer fastighetsägaren att få en uppmaning om att ansöka om detta. Efter att ansökan har skickats in, kommer en sedvanlig prövning av ansökan att göras. Om bygglov beviljas i efterhand, kommer en byggsanktionsavgift att tillkomma.
  • Om den uppförda byggnaden eller genomförda arbetet inte beviljas lov i efterhand, kan Bygg- och miljönämnden förelägga fastighetsägaren att återställa det som har uppförts olovligt till det ursprungliga skicket. Det kan exempelvis innebära att fastighetsägaren uppmanas att riva det som har byggts. Observera att om rättelsen inte görs inom den angivna tidsfristen, kan en byggsanktionsavgift tas ut.
3. Kan man ansöka om bygglov för ett svartbygge i efterhand?

Om du utför ett byggarbete utan bygglov, utgör arbetet ett svartbygge. Emellertid kan du alltid ansöka om bygglov i efterhand. Samtidigt är risken då högre at få avslag för ansökan, vilket i sin tur kan medföra ett rättelseföreläggande och eventuella sanktionsavgifter. Därför är det viktigt att ha ett giltigt bygglov från början för att undvika att hamna i kläm med kommunen.

4. Vad är preskriptionstiden?

Observera att en preskriptionstid på 10 år gäller för svartbyggen. Efter denna tidsfrist kan kommunen inte vidta några åtgärder mot dig om de upptäcker svartbygget. Emellertid kan kommunen vägra bygglov för nya åtgärder innan det olovliga byggnadsarbetet är återställt. Detta kan medföra problem senare om du senare vill genomföra ytterligare arbeten på din mark. Om du dessutom säljer fastigheten till en köpare utan att informera om svartbygget, kan du bli skyldig att ge köparen prisavdrag eller häva köpet.

Notera att det finns vissa undantag där det alltså saknas preskriptionstid. Exempelvis fall då överträdelsen inneburit att man tagit i anspråk eller inrett en bostadslägenhet för väsentligt annat ändamål än bostadsändamål.

5. När kan jag tvingas riva ett svartbygge?

Om du har uppfört ett svartbygge, kan du ansöka om bygglov i efterhand för arbetet. Om din ansökan om bygglov inte beviljas i efterhand, kan kommunen kräva rättning genom att förelägga dig att riva det du har byggt. Detta kan exempelvis vara aktuellt om ditt byggarbete strider mot den detaljplan som gäller för det befintliga området. Se därför till att erhålla ett giltigt bygglov på förhand innan du genomför arbetet, så slipper du bli föremål för ett rättelseföreläggande.

6. Hur anmäler man ett svartbygge?

Om du misstänker att ett svartbygge har genomförts, kan du anmäla det till kommunen. Information om hur du genomför anmälan kan du oftast se på kommunens hemsida. Annars kan du kontakta kommunen för att fråga hur du ska gå tillväga. Observera att du måste göra detta inom tidsfristen på 10 år från och med dagen då arbetet genomfördes. Efter detta kan kommunen inte vidta några åtgärder.

I anmälan bör du uppge följande uppgifter:

  • Vilken fastighet eller adress det gäller,
  • Vad som ska eller har uppförts,
  • När arbetet du anmäler fördes upp/genomfördes,
  • Vad det är du anmäler (det måste framgå att du anmäler ett svartbygge. Du kan inte anmäla ett arbete som du tror planeras eller kommer att genomföras).
  • En tydlig beskrivning av det som har byggts/förts upp (inklusive mått, utseende, avstånd till gränser samt med bifogade bilder och karta eller liknande situationsplan), samt
  • Huruvida du har varit i kontakt med en annan förvaltning eller myndighet angående det aktuella ärendet.
7. Finns det väsentlig rättspraxis som är viktig att känna till?

I RH 2014:33 utfördes åtgärder för om- och tillbyggnader som var bygglovspliktiga på en fast egendom. Emellertid söktes inte erforderligt bygglov för åtgärderna. När fastigheten senare såldes, hade säljaren inte informerat om detta; köparna utgick från att bygglov fanns och hade därför ingen undersökningsplikt. Svartbygget ansågs utgöra ett fel i fastigheten, vilket ledde till prisavdrag för köparna.

I RÅ 1995:36 söktes bygglov i efterhand för en olovligt uppförd byggnad. Byggnadsnämnden utfärdade ett rivningsföreläggande före ansökan om bygglov hade avhandlats. I domen ansågs Byggnadsnämnden därför skyldig att fatta ett beslut i bygglovsansökan senast i samband med att nämnden utfärdade ett rivningsföreläggande.

8. Vad gör jag om jag får ett föreläggande?

Om du som fastighetsägare har fått ett rättelseföreläggande av kommunen på grund av ett svartbygge, är det viktigt att du gör en rättelse inom den angivna tidsfristen. Om du inte gör detta, kan du bli föremål för ytterligare åtgärder och sanktionsavgifter. Kommunen kan även begära handräckning hos Kronofogdemyndigheten.

Ett rättelseföreläggande kan förenas med vite. Om en ansökan om bygglov lämnas in efter att rättelseföreläggandet med vite har utfärdats, kan vitet utdömas innan byggnadsnämnden har tagit ställning till den nya bygglovsansökan.

Observera att innan ett rättelseföreläggande har meddelats, har du som fastighetsägare rätt att yttra dig och ansöka om bygglov i efterhand.

9. Hur kan Enkla Juridik hjälpa mig?

Behöver du hjälp med att ansöka om bygglov, överklaga beslut om byggsanktionsavgift, rättelseföreläggande, eller har du som köpare i efterhand upptäckt ett svartbygge på din fastighet? På Enkla Juridik kan vi hjälpa dig. Vi jobbar främst med fasta priser och första juridiska utvärderingen är alltid kostnadsfri. Välkommen!