Entreprenadavtal och upphandling för BRF
Guide för upphandling för BRF - inför 2024
Genom åren behöver de flesta bostadsrättsföreningar upphandla stora renoveringar av fastigheten. Det kan röra sig från allt om stambyten, installation av bergvärme, fönsterbyten, fasadrenoveringar, råvindskonverteringar eller annat.
För föreningens ekonomi är det väldigt avgörande att entreprenaden blir korrekt utförd samtidigt som de ekonomiska riskerna minimeras. För styrelsen är det samtidigt av yttersta vikt att man vet vilka befogenheter man har och vad man behöver stämmans godkännande för.
På Enkla Juridik BRF hjälper vi föreningar med att utreda styrelsens befogenheter, skriva entreprenadavtal och eventuell tvistlösning mellan BRF:en och entreprenören.
Nedan beskriver vi allt en styrelse ska tänka på inför en renovering.
Vi hjälper dig med:
- Erfarna jurister
- Utredning inför entreprenad
- Upprätta entreprenadavtal
- Avtal mellan medlem och BRF
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
1. Reflektera över befogenhet och stadgarna före beslut om entreprenad
Inför en entreprenad är det av yttersta vikt för styrelsen att förstå sina befogenheter. Det får inte finnas någon oklarhet i huruvida det krävs godkännande från föreningsstämman eller om det räcker med ett styrelsebeslut för att en viss entreprenad ska sjösättas. Många gånger är bostadsrättsföreningens stadgar tydliga. I vissa fall inte alls.
Av erfarenhet vet vi att gränsdragningar för befogenhet ibland kan vara luddiga för en styrelse att förstå. Vi utreder gärna er bostadsrättsförenings styrelsebefogenheter så ni kan känna er trygga med att fatta beslut som faller inom er befogenhet.
2. Ansvarsfördelningen måste tänkas igenom – två huvudalternativ
Innan en bostadsrättsförening påbörjar upphandlingen av ett entreprenadarbete måste föreningen ställa sig frågan hur man vill att ansvarsfördelingen ska se ut. Det finns två olika entreprenadformer. Totalentreprenad och utförandeentreprenad. Ibland kan styrelsen välja en kombination av dessa, men det enklaste är ofta att välja mellan nedan två alternativ:
Totalentreprenad – när entreprenören ansvarar för utförande och projektering
I en totalentreprenad är det entreprenören som både är ansvarig för själva utförandet och projekteringen. En juridisk term för detta är att entreprenaden “har funktionsansvar för entreprenaden” (Källa: Byggteknikforlaget.se). Det innebär att det är entreprenören som ansvarar för att föreningens önskemål om funktionaliteten som ska uppnås med uppdraget, ska uppfyllas. Entreprenören ansvarar för eventuella fel i arbetet och eventuella brister i funktionaliteten vid exempelvis ett stambyte, takbyte eller annan typ av renovering.
Riktlinjerna för totalentreprenader kallas ABT 06. Betalningsformen kan både vara ett avtalat fast pris eller löpande räkning, dvs. timtaxa. För bostadsrättsföreningen reglerar regelverket ABT 06 vilket underlag som ska ges till entreprenören, betalningsplan, hur tvister ska lösas och eventuella viten vid försening mm. Entreprenören måste ange tidsplan och ansvar för avhjälpande av fel mm.
Underentreprenad – när bostadsrättsföreningen ansvarar för projektering och entreprenören för utförandet
För en underentreprenad fördelas ansvaret för utförandet på entreprenören och projektering på beställaren (föreningen). Här är det alltså föreningen som planerar arbetet genom en kartläggning av förutsättningarna, noggranna specifikationer inför utförandet samt ritningar mm.
Entreprenörens ansvar begränsas till att arbetet skall utföras fackmannamässigt. Eventuella brister i funktionsdugligheten som uppkommer är således bostadsrättsföreningens ansvar.
Riktlinjerna för utförandeentreprenader kallas AB 04. Betalningsformen kan både vara ett avtalat fast pris eller löpande räkning, dvs. timtaxa. Avtalsformen är snarlik den för ABT 06. Skillnaderna består i att föreningen förbinder sig att leverera underlag såsom ritningar, beskrivningar, administrativa föreskrifter och andra regler.
3. Vad ska ett entreprenadavtal innehålla?
Ett entreprenad ska vara juridiskt vattentätt. Ett välskrivet entreprenadavtal reglerar:
- Vem beställaren är (organisationsnummer, adress, kontaktuppgifter mm.).
- Vem entreprenören är (organisationsnummer, adress, kontaktuppgifter mm.).
- En beskrivning av entreprenadens omfattning:
- En beskrivning av själva beställningen (ofta som bilaga)
- Anbudshandlingar (ofta som bilaga)
- Förfrågningsunderlag
- Särskilda byggföreskrifter att ta hänsyn till (vid underentreprenad)
- Prislista och mängdförteckning (vid underentreprenad)
- Administrativa föreskrifter (vid underentreprenad)
- Ritningar (vid underentreprenad)
- Vem som ansvarar för att ta fram vilka (av ovan) handlingar och underlag.
- Beställarens ombud (namn, kontaktuppgifter, adress mm.)
- Entreprenörens ombud (namn, kontaktuppgifter, adress mm.)
- Tidsplan för när arbetet påbörjas och avslutas.
- Vitesklausul vid försening eller brister i utförandet.
- Datum för när entreprenören ska ha tecknat entreprenadförsäkring
- Pris (fast pris eller löpande räkning).
- Betalningsplan (enligt ÄTA-reglerna).
- Utseende av besiktningsman.
- Tvistelösning.
- Underskrift från båda parter.
4. Vilken entreprenadform bör föreningen välja vid upphandlingen?
Svaret på denna fråga beror både på föreningens möjligheter att ansvara för projektplanering och arbetets omfång och komplexitet.
Om föreningen eller dess styrelse har tidigare erfarenhet av upphandling och arbetets komplexitet och omfång inte är alltför stora kan en underentreprenad vara lämpligare. När upphandlingen däremot ställer höga krav på detaljkunskaper är det enklare för föreningen att beskriva funktionskraven och lämna både projektering och utförande till entreprenören.
5. Kostnaderna kan variera beroende på entreprenadform
Fördelen med en totalentreprenad är att de ekonomiska riskerna för föreningen begränsas. Samtidigt är totalentreprenader ofta dyrare än utförandeentreprenader eftersom entreprenören tvingas ta ekonomisk höjd för riskerna i arbetet.
Fördelen med en underentreprenad är att den kan vara billigare än en totalentreprenad eftersom riskerna i högre grad drabbar BRF:en. Däremot ställer en underentreprenad högre krav på förberedelserna. Specifikationsbeskrivning, hänsyn till rådande byggföreskrifter och projektering blir bostadsrättsföreningens ansvar.
I praktiken är många upphandlingar en blandning mellan totalentreprenad och underentreprenad. Självklart ska avtalet alltid vara så vattentätt som möjligt för att ingenting ska kunna falla mellan stolarna.
6. Hänsyn till medlemmarna är av yttersta vikt
För föreningen är det av yttersta vikt att före, under och efter entreprenaden ta stor hänsyn till medlemmarna. Om en entreprenad kommer innebära att vissa medlemmarnas nyttjande av bostaden kommer att begränsas temporärt, bör ni reglera detta i avtal. Ett sådant avtal mellan bostadsrättsföreningen och enskilda medlemmar ska reglera eventuell kompensation som utgår från föreningen (till följd av besväret), klausuler vid föreningsarbete, skadeståndsansvar mm.
7. Yttre och inre underhåll/ombyggnation
Ibland kan det vara så att en medlem vill genomföra inre underhåll eller ombyggnation. Bostadsrättsföreningen ansvarar för värme, el, vatten, fasad, tak, trapphus, byggkonstruktionen (bärande väggar) mm.
Dessa funktioner kan ibland påverkas av en medlems renovering. Ett exempel är om en medlemmen ska riva en vägg (vilket kan påverka el-, vatten- eller värmeförsörjning), bygga om köket eller önskar genomföra fönsterbyte. I dessa fall är tydliga avtal av yttersta vikt för att göra klart vem som bär ansvar för vad och vad som händer vid eventuella komplikationer.
9. Skydda er mot eventualiteter med hjälp av jurist
BRF:er löper störst risk att begå stora misstag när oväntade komplikationer inträffar. Förseningar, oväntat höga fakturor, tilläggskostnader, oseriösa entreprenörer och en uppsjö av andra oförutsägbarheter kan ställa till det ordentligt. Av denna anledning rekommenderar vi på Enkla Juridik att alltid ta kontakt med en jurist så tidigt i processen som möjligt. Med vägledning av en jurist undviker ni som förening risken att skriva bristfälliga avtal, leverera bristfälligt underlag till entreprenör eller äventyra relationen med era medlemmar. Hör gärna av dig till Enkla Juridik för en kostnadsfri första kontakt med jurist. Vår fortsatta juridiska hjälp är alltid till fast pris.
- Entreprenadavtal och upphandling för BRF
- Guide för upphandling för BRF - inför 2024
- Vi hjälper dig med:
- Ta kontakt
- 1. Reflektera över befogenhet och stadgarna före beslut om entreprenad
- 2. Ansvarsfördelningen måste tänkas igenom – två huvudalternativ
- Totalentreprenad – när entreprenören ansvarar för utförande och projektering
- Underentreprenad – när bostadsrättsföreningen ansvarar för projektering och entreprenören för utförandet
- 3. Vad ska ett entreprenadavtal innehålla?
- 4. Vilken entreprenadform bör föreningen välja vid upphandlingen?
- 5. Kostnaderna kan variera beroende på entreprenadform
- 6. Hänsyn till medlemmarna är av yttersta vikt
- 7. Yttre och inre underhåll/ombyggnation
- 9. Skydda er mot eventualiteter med hjälp av jurist