Uppsägning av lokalhyresavtal kan vara komplicerat framförallt på grund av formkrav som måste vara uppfyllda för att uppsägningen ska vara giltig. Om en hyresvärd säger upp en hyresgäst utan att det finns juridisk grund för det, eller om uppsägningen utförs på ett felaktigt sätt, kan det få stora ekonomiska konsekvenser. Det är därför alltid klokt att inför en uppsägning stämma av situationen med en jurist.
I den här texten går vi primärt igenom hur en uppsägning av ett lokalhyresavtal, vid såväl avflyttning som villkorsändring, går till. Vi belyser även en del andra lokalrelaterade frågor som kan vara bra att känna till för både hyresvärdar och hyresgäster.
Behöver du hjälp? Kontakta oss
1. När kan man säga upp ett kommersiellt hyresavtal?
Ett hyresförhållande löper antingen på bestämd eller obestämd tid. Avtal på obestämd tid, och hyresavtal på bestämd tid som löper i över nio månader, måste sägas upp för att upphöra. Hyresavtal på bestämd tid som varar i kortare tid än nio månader upphör som huvudregel automatiskt vid hyrestidens utgång. Med undantag för speciella fall finns ingen rätt att säga upp ett hyresavtal på bestämd tid i förtid.
2. Finns det något besittningsskydd?
Till skillnad från vad som gäller när privatpersoner hyr bostäder finns det för lokalhyresgäster inget direkt besittningsskydd som ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet. Lokalhyresgäster har dock en annan typ av skydd, vilket brukar kallas för det indirekta besittningsskyddet.
Det indirekta besittningsskyddet, som regleras i 12 kap. 56-58 §§ jordabalken, innebär att en lokalhyresgäst som tvingas flytta har rätt till ekonomisk kompensation från hyresvärden. Grundförutsättningen för att ersättning ska utgå är att hyresvärden inte har en godtagbar anledning att säga upp avtalet. Exempel på godtagbara skäl till att vägra förlängning är att hyresgästen misskött sig och att huset där lokalen är belägen ska rivas.
Om hyresvärden inte kan presentera ett giltigt skäl till att hyresavtalet inte ska förlängas har hyresgästen i normalfallet rätt till en kontant ersättning på ett års hyra. Om hyresgästen kan visa att denne, till följd av den påtvingade avflyttningen, drabbas av en ekonomisk förlust som överstiger en årshyra kan hyresvärden bli skyldig att utge ett högre belopp.
Det indirekta besittningsskyddet kan avtalas bort genom upprättande av en separat skriftlig handling. Om det är viktigt för en hyresvärd att det indirekta besittningsskyddet inte ska gälla bör utformningen av en sådan överenskommelse alltid stämmas av med en jurist med goda kunskaper inom hyresrätt innan avtalet skrivs under.
3. Hur går en uppsägning till?
Vid uppsägning av en lokalhyresgäst finns det vissa formkrav som måste vara uppfyllda för att uppsägningen överhuvudtaget ska vara giltig. Först och främst måste uppsägningsmeddelandet, för alla avtal som varat under längre tid än tre månader, vara skriftligt. En hyresgäst har dock möjlighet att säga upp avtalet muntligen under förutsättning att hyresvärden skriftligen bekräftar att vederbörande tagit emot uppsägningen.
Vidare är det viktigt att uppsägningen är adresserad till rätt företag och att behöriga firmatecknare för företaget undertecknar uppsägningshandlingen. Hyresvärden bör alltid kontrollera att den person som tar emot uppsägningen faktiskt har rätt att företräda hyresgästen (om denne är exempelvis ett aktiebolag).
Det finns två typer av uppsägningar: Uppsägning för avflyttning och uppsägning för villkorsändring. Av uppsägningsmeddelandet ska det tydligt framgå vilken typ av uppsägning som det rör sig om.
För hyresvärdar gäller strängare krav på utformningen av uppsägningsmeddelandet än för hyresgäster. Om uppsägningen gäller avflyttning måste hyresvärden förklara varför hyresvärden vägrar att förlänga avtalet. Meddelandet ska också innehålla en upplysning om att hyresgästen, om denne inte går med på att flytta utan att få ersättning med stöd av det indirekta besittningsskyddet i 12 kap. 58 b § jordabalken, inom två månader ska hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
4. Hur ska uppsägningen delges? När måste man skicka ett rekommenderat brev?
Delgivningen är ett av de mest kritiska momenten vid uppsägning av en hyresgäst. Om det är hyresvärden som är avsändare till uppsägningen krävs att denne gör ett försök att överlämna uppsägningsmeddelandet till hyresgästen personligen. För att säkerställa bevisning om att hyresgästen tagit emot uppsägningen ska denne underteckna uppsägningsmeddelandet med datum och namn (vilket då fungerar som ett kvitto för hyresvärden på att delgivningen genomförts).
Om hyresgästen inte påträffas på sin vanliga adress kan hyresvärden överlämna uppsägningsmeddelandet till en vuxen medlem av hyresgästens hushåll eller en anställd på företaget. Om det inte är möjligt ska uppsägningsmeddelandet läggas i brevlådan. Därutöver ska uppsägningsmeddelandet skickas med rekommenderat brev till hyresgästen. När dessa åtgärder vidtagits har uppsägningen delgivits på ett korrekt sätt.
5. Vilka uppsägningstider gäller?
Uppsägningstidens längd varierar beroende på om hyresavtalet är ingånget på bestämd eller obestämd tid, vem som säger upp avtalet och vilka villkor som återfinns i avtalet. För avtal på obestämd tid gäller en uppsägningstid på nio månader om inte en längre uppsägningstid har avtalats. Det är tillåtet att avtala om en kortare uppsägningstid för hyresgästen men inte för hyresvärden.
För avtal på bestämd tid beror uppsägningstiden på under hur lång tid hyresförhållandet varat. Om hyresavtalet gäller under kortare tid än nio månader, och om hyresvärden och hyresgästen inte avtalat om att uppsägning ska ske, upphör avtalet automatiskt vid hyrestidens utgång.
Om hyresförhållandet varar under längre tid än nio månader gäller en obligatorisk uppsägningstid på nio månader. Med andra ord måste uppsägning, med nio månaders framförhållning, ske även fast hyresvärden och hyresgästen har avtalat om under hur lång tid hyresavtalet ska gälla. Om hyresvärden glömmer att utföra en uppsägning, eller gör det på ett felaktigt sätt, blir avtalet förlängt på obestämd tid.
6. Hur gör man vid en villkorsändring?
Det är viktigt att skilja uppsägning för avflyttning från uppsägning för villkorsändring. Vid uppsägning för villkorsändring anger hyresvärden att hyresavtalet upphör vid hyresperiodens utgång men erbjuder samtidigt hyresgästen uppdaterade villkor för förlängning av avtalet.
Både hyresvärden och hyresgästen har möjlighet att säga upp hyresavtal för villkorsändring. Vid uppsägning för villkorsändring är det viktigt att i uppsägningsmeddelandet tydligt ange vad de uppdaterade villkoren ska vara. Hyresvärden måste även ange att hyresgästen har rätt att hänskjuta frågan om villkoren för förlängning till hyresnämnden för medling inom två månader från mottagandet av uppsägningsmeddelandet.
Det indirekt besittningsskyddet kan aktualiseras även vid villkorsändringar. Om de villkor som hyresvärden kräver för att förlänga avtalet är oskäliga har hyresgästen rätt till ersättning. Det vanligaste exemplet på oskäliga villkor är att hyresvärden begär en hyra som överskrider marknadshyran.
7. Kan ett lokalhyresavtal sägas upp i förtid?
Lokalhyresavtal kan som huvudregel inte sägas upp i förtid (det vill säga innan hyresperioden gått ut). Undantaget från detta är om hyresrätten kan anses förverkad. I sådana fall kan hyresgästen sägas upp med omedelbar verkan. Vilka omständigheter som kan läggas till grund för förverkande återfinns i 12 kap. 42 § jordabalken.
Exempel på situationer där förverkande kan vara befogat är att hyresgästen inte betalat hyran i tid, att hyresgästen vanvårdar lokalen eller att det bedrivs kriminell verksamhet i lokalen. Om giltigt skäl för förverkande föreligger har hyresvärden rätt till skadestånd från hyresgästen som motsvarar den förlust som uppstår för att lokalen står tom.
8. Vad gäller om det inte finns något skriftligt hyresavtal?
Det är inte obligatoriskt att upprätta ett skriftligt avtal gällande hyra av lokal. Om någon av parterna begär att ett skriftligt avtal ska upprättas är dock den andra parten skyldig att medverka till det.
Om ett skriftligt avtal saknas gäller precis samma regler som om det funnits ett skriftligt avtal. Nackdelen, både för hyresvärden och hyresgästen, är att det är svårt att bevisa vilka villkor som gäller om det inte dokumenterats. Ur bevissynpunkt är det således väldigt viktigt att endast ingå skriftliga hyresavtal.
Mall för uppsägningsmeddelande
Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring:
- Jag kontaktar dig för Fastighetsbolaget AB (”Hyresvärden”) räkning. Den (datum) ingick Bolaget AB och Hyresvärden ett hyresavtal avseende uthyrning av en lokal tillhörande Hyresvärden belägen på X-vägen 1 i X kommun.
- Hyresvärden säger härmed upp hyresavtalet. Hyresförhållandet upphör därmed den (datum). Lokalen ska vara utrymd och städad senast påföljande dag klockan 12.00.
- Hyresvärden är villig att förlänga hyresavtalet under förutsättning att Bolaget AB godtar en ny hyresnivå på X kr/år. Vänligen återkom snarast möjligt med besked kring om Bolaget AB accepterar dessa förändrade villkor eller ej.
- Om Bolaget AB inte går med på att förlänga avtalet på dessa villkor alternativt att avflytta från lokalen utan att få ersättning i enlighet med vad som stadgas i 12 kap. 58 b § jordabalken, åligger det Bolaget AB att inom två månader från mottagandet av detta uppsägningsmeddelande hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Hyresvärdens uppsägning för avflyttning:
- Jag kontaktar dig i egenskap för Fastighetsbolaget AB:s (”Hyresvärden”) räkning. Den (datum) ingick Bolaget AB och Hyresvärden ett hyresavtal avseende uthyrning av en lokal tillhörande Hyresvärden belägen på X-vägen 1 i X kommun.
- Hyresvärden säger härmed upp hyresavtalet för avflyttning. Hyresförhållandet upphör därmed den (datum). Lokalen ska vara utrymd och städad senast påföljande dag klockan 12.00.
- Orsaken till att förlängning av hyresavtalet vägras är att… (Exempel: Hyresvärden behöver disponera över lokalen för egen räkning, då Hyresvärdens egna verksamhet i samma hus ska utökas.)
- Om Bolaget AB inte går med på att avflytta från lokalen utan att få ersättning i enlighet med
- vad som stadgas i 12 kap. 58 b § jordabalken åligger det Bolaget AB att inom två månader från mottagandet av detta uppsägningsmeddelande hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Hyresgästens uppsägning för villkorsändring:
- Jag kontaktar dig för Bolaget AB:s (“Hyresgästen”) räkning. Den (datum) ingick Fastighetsbolaget AB och Hyresgästen ett hyresavtal avseende hyra av en lokal tillhörande Fastighetsbolaget AB belägen på X-vägen 1 i X kommun.
- Hyresgästen säger härmed upp hyresavtalet till upphörande den (datum), och begär att hyresavtalet förlängs med en ny hyresnivå på X kr/år. Vänligen återkom snarast möjligt med besked kring om Fastighetsbolaget AB accepterar dessa förändrade villkor eller ej.
Hyresgästens uppsägning för avflyttning:
- Jag kontaktar dig för Bolaget AB:s (“Hyresgästen”) räkning. Den (datum) ingick Fastighetsbolaget AB och Hyresgästen ett hyresavtal avseende hyra av en lokal tillhörande Fastighetsbolaget AB belägen på X-vägen 1 i X kommun. Hyresgästen säger härmed upp hyresavtalet till upphörande den (datum).
9. Vad händer om det uppstår en tvist?
Om du är hyresvärd eller hyresgäst och har frågor kring uppsägning av ett lokalhyresavtal är du varmt välkommen att höra av dig till oss. På Enkla Juridik jobbar flera jurister med gedigen erfarenhet och kunskap om hyresrelaterade frågor. Den inledande kontakten är alltid kostnadsfri. Skicka in din förfrågan via formuläret nedan eller ring 020-89 95 96.
Hur kan Enkla Juridik hjälpa mig som hyresgäst/hyresvärd?
Om du är hyresvärd eller hyresgäst och har frågor kring uppsägning av ett lokalhyresavtal hjälper Enkla Juridiks erfarna jurister dig gärna. Om du exempelvis har en hyresgäst som du skulle vilja säga upp, men du är osäker på om du har rätt att göra detta utan att bli ersättningsskyldig, kan vi hjälpa dig med den bedömningen. Om du är hyresgäst som fått ditt hyresavtal uppsagt kan vi hjälpa till med att bedöma om du kan ha rätt till ersättning till följd av det indirekta besittningsskyddet. Vad det än är som du som hyresgäst eller hyresvärd behöver hjälp med är du välkommen att höra av dig till oss på 020 – 89 95 96 eller genom kontaktformuläret nedan för förutsättningslös kontakt.