Den nya privatuthyrningslagen trädde i kraft den 1 juli 2026. Lagen ersatte den tidigare lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Syftet är att skapa ett enklare och tydligare regelverk som gör det smidigare för privatpersoner att hyra ut sina bostäder, vilket i sin tur ska stärka utbudet på hyresmarknaden. Förändringen berör både hyresvärdar och hyresgäster. I det här inlägget går vi igenom de viktigaste förändringarna och vad du behöver känna till vid privatuthyrning.
När gäller lagen?
Lagen är tillämplig när en fysisk person eller ett dödsbo upplåter ett hus eller en del av ett hus mot betalning, under förutsättning att bostaden är helt eller till en inte oväsentlig del ska användas som bostad. Bestämmelserna omfattar exempelvis uthyrning av bostadsrätt, villa, ägarlägenhet eller ett rum i den egna bostaden.
Däremot är lagen inte tillämplig vid uthyrning för fritidsändamål, när uthyraren har bostaden med hyresrätt eller om uthyraren regelmässigt hyr ut fler än två bostäder som inte utgör en del av den egna bostaden.
De viktigaste förändringarna
-Friare hyressättning
En central nyhet är att parterna som utgångspunkt har frihet att avtala om inflyttningshyran när avtalet ingås. Hyran ska vara ett fast belopp, men parterna kan avtala om att rörliga kostnader för förbrukning av el, värme och vatten betalas utöver hyran.
Enligt det nya regelverket bestämmer hyresvärden och hyresgästen som utgångspunkt hyrans storlek när avtalet ingås men för att skydda hyresgästen mot oskäligt höga hyror är hyran inte helt fri. Om den avtalade hyran är väsentligt högre än den hyran som i allmänhet tas ut för jämförbara bostäder som hyrs ut enligt lagen, finns det möjlighet för hyresgästen att ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt till en skälig nivå.
Parterna kan även avtala att hyran får ändras enligt ett index. Exempelvis utifrån konsumentprisindex (KPI). KPI tas fram av Statistiska centralbyrån (SCB) och visar hur den allmänna prisnivån i samhället förändras. Det används ofta som ett mått på inflation. Ett indexvillkor kan därmed innebära att hyran justeras i takt med prisutvecklingen. Om en part vill att hyran ska ändras enligt ett indexvillkor ska parten meddela det skriftligen till den andra parten. För att kunna göra en sådan förändring måste den tidigare hyran först ha varit gällande i ett år.
-Tydligare regler om hyresavtal och ansvar
Enligt den tidigare lagen behövde många frågor bedömas med stöd av Jordabalken, den så kallade hyreslagen. I den nya lagen finns flera av de relevanta bestämmelserna samlade. Det gör det lättare för parterna att överblicka vilka rättigheter och skyldigheter som gäller.
- Bland annat regleras det att ett hyresavtal ska upprättas skriftligen om hyresvärden eller hyresgästen begär det.
- Har parterna inte avtalat om en bestämd hyrestid gäller avtalet tills vidare.
- Parterna har även större avtalsfrihet när det gäller vilket skick bostaden ska hålla.
- Om inget har avtalats ska bostaden stämma överens med vad hyresgästen med fog kan förvänta sig utifrån lämnade uppgifter, exempelvis i en annons eller vad som i allmänhet kan förväntas av en sådan bostad.
Ytterligare en viktig förändring är att hyresgästen inte längre kan ansöka hos hyresnämnden för åtgärds – eller upprustningsföreläggande för att tvinga fram renoveringar. Däremot har hyresgästen rätt till hyresavdrag, avhjälpande på hyresvärdens bekostnad (i skälig omfattning), skadestånd eller omedelbar uppsägning om bostaden har har brister. När det gäller vårdplikt och akuta skador ska hyresgästen vårda bostaden väl och ersätta skador som orsakats av vårdslöshet. Det är även hyresgästens skyldighet att omedelbart informera hyresvärden om akuta skador så som exempelvis vattenläckor, detta för att undvika att sedan bli ersättningsskyldiga för följdskador.
-Nya regler om uppsägning
Den nya privatuthyrningslagen har även medfört flera förändringar som leder till bättre förutsebarhet när det gäller hyresavtal. En av de mest centrala förändringarna rör tidsbestämda hyresavtal. Ett sådant avtal upphör som huvudregel att gälla när hyrestiden löpt ut. En hyresvärd kan inte längre säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid utan skäl. Hyresvärden är bunden av avtalstiden så länge hyresgästen sköter sina skyldigheter. Hyresgästen kan däremot säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid. Vid både tidsbestämda avtal och tillsvidareavtal gäller som utgångspunkt en uppsägningstid på 3 månader. Regeln är tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär att kortare tid kan avtalas för hyresgästen men inte för hyresvärden.
Hyresvärden kan säga upp avtalet i förtid med omedelbar verkan om hyresgästen allvarligt åsidosätter de skyldigheter på ett sätt som ger rätt till uppsägning. Det kan exempelvis vara fallet om hyresgästen är försenad med hyran i mer än två veckor efter förfallodagen. Till skillnad från vad som gäller vid vanliga hyresförhållanden finns det ingen rätt för hyresgästen att återvinna hyresrätten efter uppsägning på grund av försenad hyra. Kravet på att underrätta socialnämnden tas också bort. En uppsägning ska som huvudregel ske skriftligen. Den kan skickas till mottagarens adress eller skickas digitalt via e-post eller SMS om en elektronisk adress har uppgetts för kommunikation kring avtalet. Något krav på formell delgivning finns inte.
Äldre hyresavtal omfattas av den tidigare lagen
Den nya privatuthyrningslagen (2026:772) tillämpas på avtal som ingåtts från och med 1 juli 2026. För avtal som ingicks enligt den tidigare lagen före detta datum fortsätter lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad att gälla. Om parterna efter ikraftträdandet bestämmer sig för att förnya eller ingå ett nytt hyresavtal blir den nya privatuthyrningslagen tillämplig.
Juridisk hjälp vid privatuthyrning
Att upprätta ett tydligt och välstrukturerat hyresavtal är ett sätt för att förebygga framtida tvister om hyresnivå, bostadens skick, driftkostnader och uppsägning. Vid osäkerhet kring hur den nya lagstiftningen ska tillämpas i det enskilda fallet, eller om en tvist avseende hyra eller avtalsbrott behöver prövas, kan juridisk rådgivning hjälpa parterna att bedöma och ta till vara sina rättigheter i enlighet med privatuthyrningslagen.
Kontakta oss om ni har några frågor!