Bilda bostadsrättsförening
Så grundar/startar man en brf
Att bilda en bostadsrättsförening (brf) kan vara krångligt och tidskrävande. Upprättande av förhandsavtal, kostnadskalkyl, upplåtelseavtal och ekonomisk plan är några moment som ingår i processen.
Det vanligaste scenariot vid bildandet av en bostadsrättsförening är att ett byggbolag bygger ett hus på en fastighet och bildar en förening som förvärvar fastigheten. Vid omvandling av hyresrätter till bostadsrätter går hyresgästerna ihop för att bilda föreningen, varefter huset köps av hyresvärden. Nedan redogör vi närmare för vad en bostadsrättsförening och hur en sådan förening bildas.
Behöver ni mer hjälp? Vi har ett team av brf-jurister som kan nyproduktion, ombildningar, stadgar och avtalsfrågorna gentemot medlemmarna mm. Tveka inte att ta kontakt!
Vi hjälper dig med:
- Kostnadsfri första kontakt
- Juridiken vid nybyggnation
- Juridiken vid ombildning
Ta kontakt
Fri första kontakt med jurist. Fortsatt hjälp alltid till fast pris efter överenskommelse.
Vad är en bostadsrättsförening?
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som är till för att upplåta nyttjanderätt till bostäder i ett hus som föreningen äger. Det är endast bostadsrättsföreningar som får upplåta lägenheter med bostadsrätt. Lägenheterna upplåts till personer som är eller ska bli medlemmar i föreningen. Lägenheterna upplåts utan begränsning i tid. Särskilda regler för bostadsrättsföreningar finns i bostadsrättslagen. Utöver bostadsrättslagen finns vissa regler i lagen om ekonomiska föreningar som är tillämpliga på bostadsrättsföreningars verksamhet.
En av fördelarna med att bo i en bostadsrättsförening är att de boendena har större inflytande över sin boendesituation än vanliga hyresgäster. En annan fördel, i jämförelse med att äga ett hus, är att föreningen ansvarar för kostnader för underhåll och reparation av exempelvis vattenledningar och ventilationskanaler.
Vad är kraven för att kunna bilda en bostadsrättsförening?
Det finns en hel del krav som bostadsrättslagen uppställer avseende bildandet av en bostadsrättsförening. Nedan följer några av de formkrav som måste vara uppfyllda för att en bostadsrättsförening ska kunna bildas:
- Föreningen ska ha minst tre medlemmar.
- Det ska finnas en styrelse som består av lägst tre ledamöter. Därtill bör det finnas minst en suppleant som träder in om någon av ledamöterna får förhinder eller avgår.
- Föreningen ska upplåta lägst tre lägenheter eller lokaler med bostadsrätt.
- Det ska finnas en revisor som granskar föreningens räkenskaper.
- Föreningen ska innan upplåtelser sker upprätta en ekonomisk plan som registreras hos Bolagsverket.
Hur går det till steg för steg?
Hur skapandet av en bostadsrättsförening går till kan sammanfattas med följande punkter:
- Medlemmarna beslutar på ett så kallat konstituerande möte om att starta en bostadsrättsförening. Där väljer medlemmarna styrelse och revisor samt antar stadgar.
- Styrelsen lämnar in en anmälan om att föreningen bildats och betalar en avgift till Bolagsverket. I anmälan bifogas föreningens stadgar, förslag på namn, den ekonomiska planen samt ett protokoll som visar vilka som sitter i styrelsen samt vem som valts som revisor och att föreningens medlemmar godtagit stadgarna. Notera att anmälan måste skickas in senast sex månader efter att beslutet om att bilda föreningen har fattats.
Bolagsverket beslutar därefter om registrering och föreningen får ett registreringsnummer. När föreningen registrerats kan upplåtelse av lägenheter ske.
NYPRODUKTION
Ett mycket vanligt scenario är att en bostadsrättsförening bildas i samband med att ett helt nytt hus byggs – det vill säga nyproduktion. Nedan följer ett antal frågor och svar om hur det går till att starta en bostadsrättsförening i denna kontext.
Hur fungerar det att starta en bostadsrättsförening vid nyproduktion?
Att bilda en bostadsrättsförening vid nyproduktion skiljer sig från ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Vid nyproduktion förvärvar ett byggbolag mark som byggbolaget uppför ett hus på. Marken som huset står på säljs sedan till bostadsrättsföreningen. Under tiden mellan att byggbolaget bebygger fastigheten tills dess att bostadsrättsföreningen upplåter lägenheter som bostäder bildas bostadsrättsföreningen. Bildandet av föreningen går till som nämnts ovan.
Gällande styrelsen väljer byggbolaget en interimistisk ”byggstyrelse” tills dess att lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Dessförinnan har föreningen ingått så kallade ”förhandsavtal” med de blivande medlemmarna. Kärnan i ett förhandsavtal är att den framtida medlemmen förbinder sig att köpa bostadsrätten för ett visst belopp. Föreningen lovar å sin sida att upplåta bostadsrätten vid en viss tidpunkt. Upplåtelsen, vilket sker genom ingående av ett upplåtelseavtal, sker i nära anslutning till inflyttningen.
Skötseln av föreningen tas efter upplåtelse av bostadsrätterna över av medlemmarna. Byggstyrelsen ansvarar till dess för att en ekonomisk plan upprättas, att upplåtelseavtal ingås med bostadsrättshavarna och att föreningen i övrigt följer tillämpliga lagar och regler.
Hur går det till finansiellt?
Byggbolag finansierar vanligtvis byggnationen genom kreditgivning från banker samt förskott som erhålls av de framtida medlemmar som tecknat ett förhandsavtal. Banken brukar då kräva marken och byggrättigheterna (och ibland mer därtill) som säkerhet för lånet. I samband med att bostäderna ska upplåtas brukar, något förenklat, lånen tas över av föreningen.
OMBILDNING AV HYRESHUS
Förutom nyproduktion kan en bostadsrättsförening bildas till följd av att hyresgäster kommer överens med fastighetsägaren om att köpa loss huset och konvertera lägenheterna till bostadsrätter. Nedan följer information om hur en sådan process går till.
Hur ombildar man hyresrätter till en bostadsrättsförening?
En ombildning av hyresrätter till en bostadsrättsförening innebär att ett antal hyresgäster i ett hus går ihop och bildar en bostadsrättsförening för att köpa fastigheten från fastighetsägaren/hyresvärden. Innan bostadsrättsföreningen bildas bör hyresgästerna ta reda på om hyresvärden har något intresse av att sälja huset. För att en ombildning ska kunna ske måste förstås fastighetsägaren vara villig att sälja. Dessutom måste minst 2/3 av hyresgästerna rösta för att en ombildning sker.
Om hyresvärden och hyresgästerna, genom bostadsrättsföreningen, kommer överens om köpeskillingen för fastigheten ska föreningen ta fram en ekonomisk plan som innehåller bland annat information om antal lägenheter som ska upplåtas, vilka insatser som ska betalas och vad årsavgifterna ska uppgå till. Den ekonomiska planen ska granskas och godkännas av två så kallade ”intygsgivare” och därefter registreras hos Bolagsverket. När den ekonomiska planen kan upplåtelseavtal ingås med de hyresgäster som ska bli bostadsrättshavare. De hyresgäster som eventuellt inte vill köpa sina lägenheter fortsätter att vara hyresgäster, med den skillnaden att det är bostadsrättsföreningen som blir ny hyresvärd.
Hyresgästerna måste naturligtvis ordna finansieringen för köpet av fastigheten. Om ett banklån tas upp fungerar fastigheten som säkerhet för lånet.
Hur kan Enkla Juridik hjälpa till?
Om du har frågor om hur en bostadsrättsförening bildas och förvaltas är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Enkla Juridik. Fyll i formuläret nedan eller ring 020-89 95 96. Den inledande kontakten är alltid kostnadsfri och vi tar aldrig betalt utan att först ha presenterat en offert som kunden uttryckligen accepterat.