Efter försäljning av en bostadsrätt eller fastighet finns det, om vissa förutsättningar är uppfyllda, möjlighet att skjuta upp beskattningen av vinsten genom att investera överskottet i en ny bostad. Möjligheten att få ett så kallat “uppskov” med beskattningen kan vara till stor nytta för att säkerställa finansieringen för den nya bostaden (eftersom hela överskottet kan användas som kontantinsats). I denna text går vi igenom regelverket för uppskov i allmänhet. Vi redogör även för hur ett uppskov ska hanteras i samband med en bodelning på grund av separation/skilsmässa eller dödsfall.
Behöver du hjälp? Kontakta oss
Vad är uppskov?
Uppskov betyder, rent språkligt, att man skjuter upp ett åtagande till en senare tidpunkt. I en juridisk kontext förknippas begreppet uppskov ofta med att en säljare av en privatbostad senarelägger betalningen av den vinstskatt som försäljningen gett upphov till. Uppskovet kan avse hela eller delar av skatten. Rent tekniskt utgörs uppskovsbeloppet dock inte av skatten i sig, utan av den vinst som skattskyldigheten grundar sig på.
I och med uppskovet kan den skatt som i slutändan ska betalas bli högre eller lägre än vad som varit fallet om skatten betalats direkt (om den relevanta skattelagstiftningen ändras under den tid uppskovet gäller). Nedan följer ett enkelt exempel, som inte tar hänsyn till mäklararvode och andra kostnader som kan vara relevanta för att beräkna den skattemässiga vinsten efter en bostadsförsäljning:
John Doe har köpt en bostad för 1 500 000 kr, som han ett par år senare säljer för 2 000 000 kr. Vinsten uppgår således till 500 000 kr. John Doe köper en kortare tid efter försäljningen en ny bostad och ansöker om uppskov med betalning av vinstskatten, vilket beviljas av Skatteverket. Uppskovsbeloppet är 500 000 kr. För närvarande uppgår skattesatsen till 22 procent.
Genom uppskovet har John Doe senarelagt betalningen av vinstskatten på 110 000 kr (500 000 x 0,22). Om skattesatsen sänkts till 20 procent den dag skatten ska betalas har John Doe sparat 10 000 kr. Om skattesatsen istället höjs till 25 procent förlorar han 15 000 kr.
Hur fungerar uppskov?
Den person som vill ha uppskov med att betala skatt på vinsten efter en bostadsförsäljning ska ansöka om det samma år som försäljningen deklareras. Förutsättningarna för att uppskov ska medges är följande:
- Den bostad som sålts ska vara belägen i Sverige eller ett annat EES-land. Bostaden måste ha nyttjats för privat bruk.
- Säljaren ska ha använt den sålda bostaden som permanentbostad. Konkret måste säljaren ha bott i bostaden under minst ett år innan köpekontraktet undertecknades, alternativt bott i bostaden under minst tre av de senaste fem åren.
- Säljaren måste köpa en ny bostad (benämnd “ersättningsbostad”) i Sverige eller ett annat EES-land tidigast den 1 januari det år som ursprungsbostaden såldes eller senast 31 december året efter.
- Säljaren ska flytta in i ersättningsbostaden senast den 2 maj två år efter att ursprungsbostaden sålts. Om ursprungsbostaden sålts någon gång under 2022 måste säljaren således flytta in i ersättningsbostaden senast den 2 maj 2022.
Om en ersättningsbostad säljs är det möjligt för säljaren att ta med sig uppskovet till en ny ersättningsbostad. Säljaren kan med andra ord beviljas fortsatt uppskov under förutsättning att vederbörande fortfarande uppfyller de kriterier som presenterats ovan.
Hur stort kan uppskovsbeloppet vara?
För att beräkna den maximala storleken på uppskovsbeloppet måste man först känna till om värdet av ersättningsbostaden överstiger ursprungsbostadens värde. Värdet av ursprungsbostaden är i detta sammanhang köpeskillingen minskad med kostnader som uppstått i samband med försäljningen (exempelvis mäklararvode).
Värdet av ersättningsbostaden är köpeskillingen plus kostnader som uppstått i samband med köpet (exempelvis den skatt som tas ut för att beviljas lagfart). Om värdet av ersättningsbostaden åtminstone är lika högt som värdet av ursprungsbostaden är det möjligt att få uppskov med hela vinsten. Nedan följer ett exempel:
John Doe köpte en villa 2018 (ursprungsbostaden) för 1 000 000 kr. År 2022 sålde han villan för 1 500 000 kr och betalade 50 000 kr till mäklaren. Nettovärdet av ursprungsbostaden uppgår således till 1 450 000 kr.
En kort tid efter försäljningen köpte John Doe ett nytt hus (ersättningsbostaden) för 1 500 000 kr och betalade 22 500 kr i stämpelskatt. Nettovärdet av ersättningsbostaden uppgår således till 1 522 500 kr. Eftersom värdet av ersättningsbostaden är högre än värdet av ursprungsbostaden kan John Doe få uppskov med betalningen av hela vinstskatten.
Om ersättningsbostaden har ett lägre värde än ursprungsbostaden kan det fortfarande vara möjligt att få uppskov, dock inte med skatten i dess helhet. Uppskovsbeloppets maximala storlek avgörs då av relationen mellan värdet på ursprungsbostaden och ersättningsbostaden.
Uppskovsbeloppet kan inte vara hur stort som helst. För närvarande är den övre gränsen 3 000 000 kr, vilket innebär att maximala vinstskatt som kan skjutas upp är 660 000 kr (3 000 000 x 0,22).
Hur fungerar uppskov vid bodelning?
Under förutsättning att en bodelning sker till följd av en separation/skilsmässa eller ett dödsfall, och en av samborna/makarna ska överta ägandet av den tidigare gemensamma bostaden, övergår ansvaret för ett eventuellt uppskov till den sambo/make som blir ensam ägare av bostaden. Med andra ord övertar den sambo/make som bor kvar i lägenheten eller huset det uppskov som den andra sambon/maken har. Nedan följer ett enkelt exempel som illustrerar detta:
John Doe och Jane Doe är gifta men har bestämt sig för att skiljas. Vid bodelningen övertar Jane Doe ägandet av den fastighet som de äger med 50 procent vardera. Båda har ett uppskovsbelopp på 100 000 kr. Efter bodelningen kommer Jane Does uppskovsbeloppet därmed uppgå till 200 000 kr (vilket innebär att hon så småningom ska betala 44 000 kr i skatt).
Om bodelning sker under bestående äktenskap (det vill säga att bodelningen görs utan att makarna skiljer sig) övergår inte ansvaret för uppskovet till den make som övertar ägandet av bostaden. I ett sådant scenario är den make som blivit av med ägandet skyldig att betala in den uppskjutna skatten. Nedan följer ett enkelt exempel som illustrerar en sådan situation:
John Doe och Jane Doe är lyckligt gifta. John Doe äger 100 procent av den fastighet där de bor. Han har ett uppskovsbelopp på 500 000 kr. Vid en bodelning under bestående äktenskap övertar Jane Doe hela ägandet av fastigheten. Till följd av detta försvinner uppskovsbeloppet och John Doe är skyldig att, i samband med påföljande års deklaration, betala in 110 000 kr till Skatteverket
Observera att ett uppskov är en skuld som ska beaktas vid en bodelning (precis som ett billån eller en kontokredit). Om du vill läsa mer om det regelverk som gäller för bodelningar i allmänhet kan du göra det här.
Hur kan Enkla Juridik hjälpa till?
Om du har frågor om uppskov vid försäljning av en bostad är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Enkla Juridik. Vi har duktiga skatte- och familjejurister som gärna hjälper dig, givetvis till ett fast pris. Den första kontakten är alltid helt kostnadsfri. Hör av dig genom att fylla i kontaktformuläret nedan eller ring 020-89 95 96.
