Fastighetetsavyttringar inom ett aktiebolag kan vara ett krånglig förfarande och kan därför framstå som en komplicerad process för den som inte är bekant med skatteregler. Oavsett om du regelbundet säljer fastigheter i din verksamhet eller bara undrar hur du bör gå tillväga för att undvika vanliga fällor kan det vara betydelsefullt att ha god bakgrundsinformation. Nedan följer några viktiga aspekter att beakta ur ett skattehänseende när du ska sälja fastigheter i ditt aktiebolag.
Hur går det till när man säljer fastigheter som aktiebolag?
En försäljning av en kommersiell fastighet, det vill säga en fastighet som genererar en inkomst för bolaget, kan ske på bland annat två olika sätt. Den första metoden är det traditionella tillvägagångssättet: fastigheten byter lagfaren ägare genom en sedvanlig transaktion, varpå förändringen av ägare registreras hos Lantmäteriet.
Metod 1: Sälj själva fastigheten
En sådan transaktion innebär att köparen måste erlägga stämpelskatt för förvärvet, samtidigt som säljaren behöver betala reavinstskatt på en eventuell ökning av värdet sedan säljaren själv förvärvade fastigheten. Stämpelskatten ska beräknas på den summan som är högst av köpeskillingen och taxeringsvärdet. Störst sannolikhet är att köpeskillingen motsvarar marknadsvärdet och är därmed högst, vilket innebär att stämpelskatten kommer baseras på summan av fastighetens marknadsvärde. I förekommande fall kan detta resultera i höga kostnader för bolaget.
Metod 2: Sälja aktiebolaget som äger fastigheten
Ett annat sätt att sälja fastigheten som aktiebolag är genom att genomföra en så kallad fastighetspaketering. I ett första steg, paketeras fastigheten i ett bolag. Detta sker genom att moderbolaget säljer fastigheten på ett sedvanligt sätt, i likhet med ovanstående beskrivning, till exempelvis ett onoterat dotterbolag (går bra till annat bolag också, sålänge det är inom samma koncern och onoterat) genom en så kallad “underprisöverlåtelse”.
I samband med detta kommer det köpande bolaget behöva erlägga stämpelskatt. Vad som anses vara förmånligt i detta skede är att det så kallade skatteunderlaget utgörs av en lägre summa (till följd av underprisöverlåtelsen) än vad summan hade varit vid en försäljning till marknadsvärdet. Följaktligen kommer stämpelskatten beräknas på en lägre summa genom en fastighetspaketering än vid en sedvanlig fastighetsförsäljning.
I det andra steget kommer aktierna i det numera fastighetsägande bolaget att säljas till den externa köparen. På ett sådant sätt kan man undvika reavinstskatt. Samtidigt undviks erläggandet av stämpelskatt i samband med aktieöverlåtelsen. Detta beror på att köpeobjektet i detta steget är aktierna i bolaget och fastigheten istället är en tillgång i bolaget. Under förutsättningen att samtliga krav för näringsbetingade andelar är uppfyllda kommer försäljningen av aktierna i det onoterade dotterbolaget att ske skattefritt.
Varför överlåts fastigheter paketerade i bolag?
Fastighetspaketering är ett förfarande som börjar bli alltmer populärt bland bolag och andra juridiska personer som vill överlåta fastigheter. Anledningen till att fastighetspaketering har blivit ett populärt förfarande i samband med fastighetsförsäljning är på grund av att det rent skattemässigt oftast blir mer fördelaktigt.
Genom att överlåta fastigheter paketerade i bolag undviker säljaren reavinstbeskattningen som annars hade utlösts av den sedvanliga fastighetsförsäljningen. Under förutsättningen att samtliga krav för näringsbetingade andelar är uppfyllda kommer försäljningen av aktierna i det onoterade dotterbolaget att ske helt skattefritt för säljaren. Köparen tar i sin tur över aktierna, dvs andelarna i bolaget, snarare än själva fastigheten, och behöver därför inte betala någon stämpelskatt för denna transaktion. Detta är en betydande fördel för er verksamhet, eftersom stämpelskatten kan uppgå till 4,25 procent av köpeskillingen.
Ett annat skäl till paketering
Ett annat skäl varför parter kan föredra denna typ av överlåtelse är i syfte att kunna undvika de tvingande reglerna i Jordabalken i samband med fastighetsköpet, vilka inte kan avtalas bort. Istället bestäms köpeskillingen för andelarna utifrån Köplagens regler, som är mer flexibla och kan avtalas bort mellan parterna. Det innebär bland annat att parterna kan avtala om en så kallad köpoption, som innebär att köparen förbinder sig att i framtiden köpa aktierna, vilket inte är möjligt vid en traditionell fastighetsöverlåtelse enligt Jordabalkens regler.
Ett tredje bra skäl
Slutligen är diskretion en annan anledning till att överlåta fastigheter paketerade i bolag. När en fastighet försäljs enligt Jordabalkens regler, registreras överlåtelsen i fastighetsregistret. Det kan finnas skäl varför en fastighetsaffär önskas hålla diskret från övriga konkurrenter på marknaden.
När är det fördelaktigt att sälja bolaget istället för fastigheten?
Det finns inga specifika krav på vilka omständigheter som måste föreligga för att kunna genomföra en fastighetspaketering. Vad som däremot är väsentligt att känna till är att du behöver bedriva ett aktiebolag där du har möjligheten att starta upp ett onoterat dotterbolag och på så sätt skapa en koncern. Annars finns det ingen möjlighet att sälja fastigheten genom en underprisöverlåtelse.
Bortsett från ovan nämnda krav om bolagsformen är det således fritt fram att genomföra en fastighetspaketering för samtliga bolag som önskar att avyttra en fastighet med så låga skatteeffekter som möjligt. Ett exempel på ett tillfälle då fastighetspaketering kan vara ett bra tillvägagångssätt att avyttra en fastighet på är om du vill avveckla din verksamhet, till exempel för att din verksamhet inte längre är lönsam. För mer information om detta, se vår artikel om vad du behöver tänka på när du säljer ditt aktiebolag.
Vad är en kapitaltillgång, respektive en lagertillgång?
När en fastighet överlåts i en näringsverksamhet, kategoriseras den antingen som lager- eller kapitaltillgång. Beroende på kategorin följer olika skatteeffekter. En lagertillgång utgör en tillgång som är menad att omsättas eller förbrukas i verksamheten. Om en fastighet kategoriseras som lagertillgång, kommer en värdenedgång under innehavstiden att vara avdragsgill skattemässigt. En försäljning av en sådan fastighet kommer alltid att beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet, vilket i regel innebär en högre beskattning för säljaren. (Läs gärna mer om detta i vår text om byggmästarsmitta).
En kapitaltillgång utgör däremot andra tillgångar än lagertillgångar enligt lagens ordalydelse. En kapitaltillgång omfattas av reglerna beträffande näringsbetingade andelar. Innebörden av att inneha näringsbetingade andelar är att kapitalvinsten och utdelningen i normalfallet är skattefri. Förluster är dessutom inte avdragsgilla. Detta alternativ blir aktuellt om du väljer att överlåta fastigheter paketerade i ett bolag, under förutsättningen att övriga villkor för näringsbetingade andelar är uppfyllda.
Kan man avyttra andelar av en fastighet?
En delägare i en fastighet kan sälja sin andel på de villkor som ägaren själv vill, under förutsättningen att annat inte finns avtalat i exempelvis ett samäganderättsavtal. Du som fastighetsägare kan, vare sig du är privatperson eller ditt företag äger andelar i en fastighet, avyttra andelar i fastigheten. Observera att om ni är flera personer som gemensamt äger en fastighet, har du ändå som huvudregel rätt att fritt förfoga över dina andelar i den samägda egendomen (fastigheten). Följaktligen behöver du inte övriga delägares samtycke om du vill överlåta dina andelar. Om du däremot vill sälja hela fastigheten, behöver du övriga delägares samtycke.
Hur kan Enkla Juridik hjälpa mig?
Vi på Enkla Juridik ger kostnadsfri första kontakt med jurist och erbjuder dig den bästa möjliga lösningen så att ni hamnar i det mest fördelaktiga rättsläget som möjligt. Vi jobbar enbart med fasta priser och provision, och är alltid transparenta med våra kunder. Om du vill sälja en fastighet och vill undvika skattefällor, eller har andra frågor angående avyttring av andelar i en fastighet, är du välkommen att höra av dig idag för en kostnadsfri första kontakt.
Välkommen till oss på Enkla Juridik!
