1. Varför finns det särskilda regler för detta område?

Den främsta anledning till varför det finns specifika regler för området som omfattar fastighetsförvärv inom en verksamhet är på grund av skattemässiga skäl.

Reglerna är ämnade för att undvika att värdestegring på fastigheten till följd av yrkesmässig verksamhet beskattas i inkomstslaget kapital (gäller fysiker/enskild näringsverksamhet). Eftersom det är progressiv skatt i inkomstslaget näringsverksamhet är det i lagstiftarens intresse att så mycket som möjligt ska tas upp här istället för i inkomstslaget kapital där skatten är, så kallat, platt.

Dessutom är reglerna ämnade för att undvika att värdestegring på fastigheten till följd av yrkesmässig verksamhet blir helt skattefri (gäller aktiebolag). Här är målet att undvika att  näringsbetingade andelar ska leda till skattefrihet. Handel med fastigheter ska därigenom inte föranleda en mer skattegynnad situation till skillnad från andra bolag. Fastighetspaketering är däremot fortfarande en alternativ lösning på detta, om du vill veta mer om fastighetspaketering kan du läsa mer om detta här. 

2. Vad är en byggnadsrörelse och vad innebär det?

Byggnadsrörelser är enligt lagens mening ett sådant bolag som innehar lagertillgångar som utgörs av fastigheter. Definitionen av lagertillgångar går att beskriva som att tillgången är avsedd för omsättning eller förbrukning. Det vill säga att ändamålet med fastigheten inte är ett långsiktigt innehav. Dessa definitioner kan anses vara något vaga och diffusa. Just därför har byggnadsrörelser beskrivits i förarbetena till lagen som ett självständigt företag som åtar sig att med egna anställda, egna maskiner och eget material uppföra byggnader eller anläggningar på annans fasta egendom. Det finns således inget krav på att man själv äger marken man bygger på för att det ska betraktas som en byggnadsrörelse. 

Det som kan vara väsentligt för att avgöra ifall en byggnadsrörelse föreligger är syftet med fastighetsförvärvet. Även om det rör sig om förhållandevis få fastigheter kommer syftet med förvärven vara en avgörande faktor. Så fort syftet med fastigheterna är att sälja de vidare och inte att inneha de, vare sig det rör som upprustning eller annan byggnation, är sannolikheten stor att det kommer att betraktas som en byggnadsrörelse. Anlitas en byggmästare eller på något annat sätt finns tillgänglig styrker detta talan för att det rör sig om en byggnadsrörelse. Andra faktorer som också kan komma att påverka om det är att betrakta som en byggnadsrörelse är bland annat antal sålda fastigheter i förhållande till det totala innehavet samt innehavstiden för de fastigheter som sålts. Även en eventuell koppling till verksamheter som anses likartade som till exempel mäkleri och annan byggnadsrörelse kan ha en inverkan på bedömningen. Därför är det av stor vikt att göra en samlad bedömning av bland annat ovanstående omständigheter. 

Skillnaden i beskattningen blir således att lagertillgångar och kapitaltillgångar beskattas olika. Lagerandelar kan inte vara näringsbetingade enligt vad som framgår av inkomstskattelagen. Detta innebär att eventuella utdelningar inte är skattefria samt att vinster är skattepliktiga och förluster är avdragsgilla fullt ut. 

3. Vad innebär en byggmästarsmitta?

Byggmästarsmitta innebär att en person anses bedriva byggnadsrörelse, handel med fastigheter, eller tomtrörelse  även om personen inte nödvändigtvis bedriver en sådan verksamhet rent formellt. Det kan med andra ord röra sig om ett fastighetsförvärv som inte uppfyller kraven för byggnadsrörelse enligt den ovanstående beskrivningen men ändå kommer kategoriseras som en byggnadsrörelse till följd av byggmästarsmitta. Det finns tre sorters byggmästarsmitta, nämligen när fastigheten ”smittas” av ägarens verksamhet, en person blir ”smittad” av annans bedrivna verksamhet

eller när andelar ”smittas” av ägarens verksamhet. När en fastighet förvärvas, kan syftet med ett sådant förvärv betraktas som ett köp i syfte att bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, eftersom förvärvet har ett nära samband med en sådan verksamhet som ägaren bedriver. Det innebär att fastigheten “smittas” och betraktas därför som lagertillgång i verksamheten. En person kan även “smittas” om personen i frågas make eller maka bedriver en byggnadsrörelse. Även andelar i bolag, som exempelvis aktier, kan ”smittas” av ägarens verksamhet. Detsamma gäller för handel med fastigheter. 

4. Varför är det dåligt att “smittas”?

En fastighet beskattas olika beroende på om den anses vara lager- eller kapitaltillgång. När det kommer till byggnadsrörelse och handel med fastigheter finns det särskilda regler avseende inkomstbeskattningen. Verksamheten hänförs till inkomstslaget näringsverksamhet, vilket innebär att såväl fastigheterna som andelarna i fastighetsförvaltande företag som du förvärvar blir lagertillgångar. Följaktligen kommer du inte att kunna omvandla en värdestegring av fastigheten till kapitalinkomst med lägre beskattning, vilket är mindre förmånligt skattemässigt i din enskilda näringsverksamhet. I ditt aktiebolag kommer du inte kunna sälja fastigheterna helt skattefritt genom näringsbetingade andelar.

5. När kan fastigheter bli lagertillgångar?

Om en fastighet förvärvas genom köp, byte eller liknande av en person som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, är huvudregeln att fastigheten räknas som lagertillgång hos köparen. Det innebär i sin tur att köparen blir skattskyldig då han anses ha köpt fastigheten för verksamhetens räkning. Detta gäller generellt oberoende av om fastigheten förvärvades för stadigvarande bruk eller för att omsättas i verksamheten då den utsatts för byggmästarsmitta. 

6. Vilka förvärv träffas av reglerna om byggmästarsmitta?

Generellt sett är det endast fastighetsförvärv som sker genom köp, byte eller liknande onerösa överlåtelser kan träffas av byggmästarsmitta. Det innebär att benefika överlåtelser såsom gåva, arv eller bodelning i samband med en makes död eller uppbrott av äktenskap eller samboförhållande i huvudregel inte kan träffas av byggmästarsmitta. Några undantag från huvudregeln omnämns nedan. Det som kan komma att bli avgörande för huruvida en träffas av byggmästarsmittan är således att en motprestation i form av betalning ska utgå för överlåtelsen. På ett sådant sätt löper fastigheten, personen eller andelarna en risk för att bli “smittade” och därigenom betraktas fastigheten som en lagertillgång i verksamheten. 

7. Finns det några undantag från reglerna om byggmästarsmitta? 

Om en fastighet uppenbarligen har förvärvats för att huvudsakligen användas stadigvarande i en annan näringsverksamhet än fastighetsförvaltning, blir den inte en lagertillgång hos förvärvaren och träffas följaktligen inte av byggmästarsmittan. Det innebär att fastigheten i första hand ska förvärvas för att användas som exempelvis kontor, förråd eller garage löpande i verksamheten. I sådana fall blir fastigheten en vanlig kapitaltillgång. Observera att detta undantag gäller även dig som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, samt du som är gift med en person som bedriver en sådan verksamhet. 

Ett ytterligare undantag är när förvärvet uppenbarligen saknar samband med byggnadsrörelsen. Skatterättsnämnden har fastslagit att för de fall där det finns ett tillräckligt långt fysiskt avstånd mellan byggnadsrörelsen och förvaltningen så blir detta undantaget byggmästarsmitta. 

Om din fastighet däremot är förvärvad för flera olika syften, kan din fastighet komma att betraktas som en lagertillgång till följd av byggmästarsmitta –  såvida du kan styrka att fastigheten huvudsakligen är förvärvad för ändamål som träffas av undantagsreglerna. Det innebär att syftet med fastighetsförvärvet är avgörande för att bedöma om den träffas av undantagsreglerna eller inte.

8. Vad gäller för fastigheter som förvärvas av en make/maka till den som driver rörelsen?

Om en fastighet förvärvas av make/maka till den som bedriver en byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, är huvudregeln att fastigheten blir utsatt för byggmästarsmitta. Självfallet  förutsatt att förvärvet inte träffas av undantagsreglerna eller är menad att vara en privat bostad. Detta medför att alla fastigheter som förvärvas av maken/makan också betraktas som lagertillgångar. Givetvis förutsätter detta att det sedan tidigare anses föreligga en byggnadsrörelse. Maken eller makan till den som bedriver rörelsen betraktas nämligen som en “smittad” person. Observera att “smittan” kan fortskrida och därför också kategoriseringen, även efter att äktenskapet eventuellt upphört om fastigheten vid förvärvet blev en lagertillgång. Denna regel motiveras av att makar betraktas ha en stark ekonomisk intressegemenskap.

9. Vad händer med fastigheter som har förvärvats innan byggnadsrörelse eller handel med fastigheter påbörjades?

Om du har förvärvat en fastighet innan du började bedriva en byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, kommer den fastigheten inte att träffas av byggmästarsmittan. Sådana fastigheter betraktas som kapitaltillgångar, även efter att du har börjat bedriva byggnadsrörelsen eller handel med fastigheter. Det är endast fastigheter som du förvärvar efter du börjat bedriva byggnadsrörelse som kommer  betraktas som lagertillgång i rörelsen. 

10. Vad händer om man säljer en fastighet som Skatteverket betraktar som lagertillgång?

Om du säljer en fastighet som betraktas som lagertillgång kommer försäljningen att beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Detta gäller samtliga fastigheter som kan anses vara “smittade” och kan hänföras till din byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Se därför till att fylla i din skattedeklaration så noggrant och korrekt som möjligt för att inte bli föremål för eventuellt skattetillägg eller andra påföljder.

11. Hur länge består byggmästarsmitta?

Om en fastighet förvärvas och blir en lagertillgång till följd av byggmästarsmitta, kommer den att fortsätta att betraktas som en lagertillgång tills innehavaren inte längre äger fastigheten. Även om verksamheten byter bransch kommer fastigheten fortsätta att vara en lagertillgång tills innehavaren avyttrar den. Detta gäller samtliga fastigheter som har förvärvats genom onerösa transaktioner som inte undantas av undantagsreglerna. Således består byggmästarsmittan tills samtliga fastigheter som utgör lagertillgångar har avyttrats av innehavaren.

Hur kan Enkla Juridik hjälpa mig?

Eftersom skattereglerna är många och i förekommande fall något olkara kan det vara hjälpsamt att få ta del av juridisk rådgivning. På Enkla Juridik har vi erfarna skattejurister som är lösningsorienterade, resultatdrivna och omsorgsfulla. Vår affärsmodell bygger på fasta priser. Vi erbjuder en första kostnadsfri kontakt med jurist, varpå vi informerar dig om och hur vi kan hjälpa dig på bästa möjliga sätt. Välkommen att kontakta oss redan idag!