Det händer tyvärr ibland att köparna av en bostad i sista stund vill dra sig ur, exempelvis för att de inte har råd, inte har fått lån eller för att de vägrats inträde i bostadsrättsföreningen. I den här texten går vi igenom vad som gäller när en köpare vill dra sig ur ett avtal om köp av fastighet/hus respektive bostadsrätt. Det kan vara till hjälp både för dig som hamnat i denna olyckliga situation och för dig som helt enkelt vill vara beredd på det värsta. Om du behöver mer juridisk rådgivning är du varmt välkommen att höra av dig till oss på Enkla Juridik för en kostnadsfri första kontakt gällande din situation.
1. När begår köparen avtalsbrott?
Huvudregeln när man avtalar är alltid, oavsett vad avtalet rör, att avtalet ska hållas. Normalt gäller alltså att köparen inte har någon rätt att dra sig ur ett köpeavtal. Denna huvudregel gäller också när man säljer bostadsrätter och fastigheter, med det tillägget att avtalet ska vara skriftligt och undertecknat för att vara giltigt. Ska köparen ha rätt att dra sig ur krävs alltså att köpet på något sätt varit villkorat, alternativt att du som säljare begått något avtalsbrott. I annat fall blir köparens vägran ett avtalsbrott. Effekten av avtalsbrottet blir att du som säljare har rätt att antingen kräva att köparen fullföljer avtalet genom att betala, eller att häva köpet och begära skadestånd, se vidare nedan.
Just försäljning av fastigheter (inte bostadsrätter) är dock speciellt på så sätt att det finns en del formkrav. När du säljer en fastighet är det mycket viktigt att du lägger till en klausul i köpeavtalet om att köpets fullbordan är beroende av att köpeskillingen betalas. Detta kallas för ett svävarvillkor och behöver enligt jordabalken skrivas in i avtalet för att gälla. Det räcker alltså inte att du muntligen avtalat om ett sådant villkor eller att du anser att det har varit underförstått. Ett vanligt alternativ är att man använder sig av två köpehandlingar, först ett köpeavtal, sedan ett köpebrev som skrivs efter det att köpeskillingen betalats. Om det står i köpeavtalet att köpebrev ska upprättas tolkas det som att köpets fullbordan är beroende av att betalning sker. När det finns någon form av sådant villkor begår köparna avtalsbrott genom att inte betala.
2. Kan köparna dra sig ur på grund av att de inte har råd?
Det händer att köparna efter att köpeavtalet skrivs plötsligt får en förändrad ekonomisk situation, eller att de överskattat sin förmåga att få ihop pengar till köpeskillingen. Att vägra betala utgör ett avtalsbrott och det är inte en giltig ursäkt att man inte har råd. För just fastighetsköp krävs dock att köpeavtalet innehåller en klausul om att köpets fullbordan är beroende av att köpeskillingen betalas, som förklarats ovan. För bostadsrätter finns inget sådant krav utan där förutsätts det, som för vilket köp som helst, att en vägran att betala utgör avtalsbrott.
Det är dock möjligt att avtala om att köpets fullbordan är villkorad av att köparna har råd. Detta skulle exempelvis kunna göras genom en klausul om att köpet ska gå tillbaka om köparna inte lyckats få sin egen bostad såld eller att banken återkallar ett tidigare utfärdat lånelöfte, vilket är relativt vanligt förekommande villkor. Om ditt avtal skulle innehålla en sådan klausul har köparna rätt att utnyttja det.
3. Kan köparna dra sig ur på grund av att banken inte gett lån?
Samma sak som ovan gäller även i detta fall. Som huvudregel är inte ett uteblivet banklån något som ger köparna rätt att dra sig ur ett avtal. Det är dock fullt möjligt att avtala om att köpets fullbordan är villkorat av att köparna beviljas lån. Så kallade låneklausuler är vanliga i avtal om köp av fastigheter och bostadsrätter. Det vanliga är dock att en sådan klausul är tidsbegränsad, inte att den löper hela tiden fram till tillträdet. Om köpet fortfarande är villkorat av att köparen beviljas lån har köparen förstås rätt att utnyttja den klausulen. I annat fall begår köparna ett avtalsbrott genom att inte betala.
4. Kan köparna dra sig ur på grund av att de vägrats inträde i bostadsrättsföreningen?
Vid försäljning av bostadsrätt är det ett villkor för att köparen ska kunna utöva bostadsrätten att köparen antas till medlem i bostadsrättsföreningen. Om köparen inte accepteras som medlem fortsätter du som säljare att ses som bostadsrättsinnehavare även efter försäljningen. Därför ska ett köp av bostadsrätt alltid vara villkorat av att köparna beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Normalt betalas en handpenning på 10 procent av köpeskillingen i samband med undertecknandet av överlåtelseavtalet. Om en mäklare är involverad brukar denne förvara handpenningen på sitt klientmedelskonto fram tills dess att köparen beviljats inträde i bostadsrättsföreningen. Om köparna inte beviljas medlemskap är det normala att du som säljare varken får behålla handpenningen eller kräva något skadestånd.
5. Vad kan jag som säljare göra? Kan jag kräva skadestånd?
Det första du som säljare bör göra är att kolla köpeavtalet för att se om köparen har haft rätt att backa ur avtalet till följd av exempelvis en låneklausul eller en klausul om inträde i bostadsrättsföreningen. Om så är fallet får man följa vad som står i avtalet angående vem som är ansvarig för vad till följd av att köpet går tillbaka.
Förutsatt att köpet inte varit villkorat har köparen inte heller haft någon rätt att dra sig ur. Nästa steg är att bedöma vilka åtgärder du ska ta mot köparen. Du har för det första en möjlighet att kräva att köparen ska fullgöra avtalet genom att betala köpeskillingen. Problemet är att en domstolsprocess om detta det kan ta lång tid. I de fall då köparen faktiskt inte har pengar nog för att fullgöra avtalet är det förstås ingen poäng med att kräva detta.
Därför är det vanligare att säljare som hamnat i denna situation väljer att häva avtalet. För fastigheter är det då, som ovan diskuterats, viktigt att avtalet utformats på så sätt att köparens vägran att betala köpeskillingen blir ett avtalsbrott. I så fall har du som säljare rätt att häva avtalet och kräva skadestånd (se 4 kap. 25 § 2 st. jordabalken). För bostadsrätter bör en vägran att betala i princip alltid vara ett väsentligt avtalsbrott som ger dig rätt att häva avtalet (se 54 § köplagen) samt kräva skadestånd (se 57 § köplagen).
6. Vem betalar för en ny försäljning? Hur stort kan skadeståndet bli?
När säljaren häver avtalet på grund av att köparen begått avtalsbrott finns möjlighet att kräva köparen på skadestånd. Skadeståndet omfattar för det första kostnaderna för en ny försäljning, det vill säga mäklararvode med mera. Även andra uppkomna kostnader så som räntor, ökade driftkostnader med mer kan du få ersatta. Utöver detta kan du dessutom kräva skadestånd motsvarande mellanskillnaden i pris, förutsatt att priset i din andra försäljning blir lägre än i den första. Det är dock viktigt att komma ihåg att du har en skyldighet att begränsa din egen skada, du är alltså skyldig att försöka sälja till ett lika högt pris.
7. Behöver du hjälp?
Funderar du som potentiell köpare på att dra dig ur ett bostadsköp? Eller är du en säljare som vill bli ersatt för köparens avtalsbrott? Kontakta oss direkt.
Den inledande kontakten med oss är alltid kostnadsfri och vi tar aldrig betalt utan att kunden först uttryckligen accepterat en offert som vi presenterat. Därigenom kan du känna dig helt trygg i att inte drabbas av oförutsedda kostnader för den rådgivning vi tillhandahåller. Hör av dig genom att fylla i kontaktformuläret nedan eller ring 020-89 95 96.
