Pantavtal & pantbrev

1. Vad är ett pantavtal?

Pantavtal är mycket vanligt förekommande och något som de flesta personer kommer i kontakt med under livet, framförallt i samband med köp av bostäder. Syftet med ett pantavtal är att panthavaren (oftast kreditgivaren eller borgenären) ska kunna säkerställa att denne får betalt för sin fordran mot pantsättaren (oftast kredittagaren eller gäldenären).

Den som lånar pengar av exempelvis en bank för att finansiera ett köp kan ställa lös eller fast egendom som säkerhet för att denna fullgör sin del av avtalet gentemot borgenären. Säkerheten består således i att panthavaren kan sälja egendomen som pantsatts för fordringen (och därigenom få täckning för fordringen) om den person eller det företag som lånat pengar inte fullgör sina förpliktelser enligt avtalet.

2. Kan egendom pantsättas av annan än gäldenären?

Även annan än gäldenären kan pantsätta egendom för en fordran en borgenär har på gäldenären Det kallas då för “tredjemanspant”. Det händer att en borgenär anser att den egendom gäldenären förfogar över inte utgör en tillräckligt robust säkerhet. Då kan borgenären kräva att någon annan ställer säkerhet för den fordran borgenären har mot gäldenären. Om gäldenären finner någon som är villig att pantsätta sin egendom som säkerhet rör det sig om en tredjemanspant.

Värt att notera är att tredjemanspanten är som ett borgensåtagande och panthavaren (borgenären) kan, om gäldenären inte kan fullgöra sina förpliktelser enligt avtalet och betala fordran, begära försäljning av den pantsatta egendomen för att täcka sin fordran. Ett alternativ till tredjemanspant är att den utomstående person som äger den aktuella egendomen istället för pantsättning ingår en borgensförbindelse och därmed personligen förpliktar sig att betala skulden om gäldenären av någon anledning inte gör det.

3. Måste panten överlämnas?

Ja, men det skiljer sig åt beroende på om panten är lös eller fast egendom. Lös egendom är, något förenklat, all egendom med undantag för fastigheter och tillbehör till fastigheter (vanligtvis villor och andra bostadsbyggnader). Exempel på lös egendom är bilar, båtar och aktier. Exempel på fast egendom är en tomt som bebyggts med ett bostadshus.

Som huvudregel krävs för pant som utgör lös egendom att panten traderas (överlämnas) till borgenären för att borgenären ska ha förmånsrätt till panten och således ha företräde framför andra borgenärer vid utmätning och konkurs. För fast egendom gäller att panten inte behöver överlämnas till panthavaren utan det räcker med att panthavaren får ett pantbrev överlämnat till sig.

4. När behövs ett pantbrev?

Om du önskar ställa fast egendom som säkerhet för ett lån är det praktiskt omöjligt att fysiskt överlämna fastigheten till borgenären. Istället överlämnas ett pantbrev varigenom framgår att fastigheten pantsatts upp till ett visst belopp. Pantbrevet blir således ett juridiskt bevis på att borgenären har en säkerhet i panten för sin fordran mot gäldenären. Pantbrev för fastigheter utfärdas i Sverige av Lantmäteriet (det vill säga den myndighet som bland annat ansvarar för fastighetsregistret). Det är således inte möjligt att upprätta ett pantbrev avseende fast egendom på egen hand.

Precis som vid pantsättningen av lös egendom kan borgenären senare kräva en tvångsförsäljning av den pantsatta egendomen för att få täckning för sin fordran, om gäldenären inte fullgör sin betalningsskyldighet gentemot borgenären. Typexemplet på detta är att låntagaren är i dröjsmål med betalning av ränta och amortering för ett bostadslån. Banken kan då säga upp hela lånet för betalning och vända sig till Kronofogden för att få fastigheten utmätt och såld på exekutiv auktion.

5. Kan panthavaren ta panten i anspråk för andra fordringar än den panten är knuten till?

Nej, om inte annat är avtalat gäller som huvudregel att panthavaren endast får ta panten i anspråk för den fordran panten är knuten till och upp till fordringens belopp (om den pantsatta egendomens värde är högre än gäldenärens kvarvarande skuld). Panthavaren får således inte ta panten i anspråk för andra fordringar som panthavaren har mot pantsättaren eller gäldenären (beroende på om pantsättaren och gäldenären är samma person eller om det rör sig om tredjemanspantsättning).

Det finns däremot en möjlighet för panthavaren att ta panten i anspråk för andra fordringar om parterna ingått ett avtal om generell pantsättning, vilket innebär att panthavaren kan ta panten i anspråk för alla fordringar som denna har på gäldenären. Det förutsätter dock att detta avtalats. Panthavaren kan således inte göra så om det inte finns en uttrycklig överenskommelse med den innebörden. Notera att generell pantsättning är vanligare i kommersiella förhållanden och inte lika vanligt när gäldenären är en privatperson.

6. Vad händer om man säljer egendom som redan är pantsatt?

Om egendom som är pantsatt helt eller delvis säljs följer pantsättningen med. Nedan följer ett enkelt exempel gällande försäljning av en pantsatt fastighet:

Anders ska sälja sitt hus till Bertil. Anders måste informera Bertil om att fastigheten är belastad med panträtt till förmån för borgenären Charlie. Att Anders säljer huset till Bertil fråntar inte Charlie möjligheten att ta huset i anspråk för att täcka sin fordran mot Anders om Anders senare inte kan betala fordran. Detta innebär att Charlie kan kräva att huset, som numera tillhör Bertil, ska tvångsförsäljas för att få täckning för dennes fordran mot Anders. Om det sker är det naturligtvis ett hårt ekonomiskt slag för Bertil.

I de allra flesta fall väljer säljaren av en fastighet att betala av fordringen i omedelbart samband med att fastigheten tillträds av köparen. Det är i princip alltid olämpligt för en köpare, framförallt om denne är en privatperson, att tillträda en fastighet som är pantsatt som säkerhet för säljarens lån. Köpekontraktet för fastigheter bör därför innehålla en garanti från säljaren om att fastigheten på tillträdesdagen inte kommer belastas av några panter. Om säljaren bryter mot garantin uppstår en skadeståndsskyldighet gentemot köparen.

Notera att förekomsten av ett pantbrev i sig inte utgör någon nackdel för köparen. Tvärtom kan pantbrevet vara till fördel för köparen, som kanske vill använda pantbrevet som säkerhet för ett eget lån. Det är bara om pantbrevet är kopplad till en existerande fordran som fastigheten är belastad med panträtt.