1. Vad är dold samäganderätt?
Den vanliga samäganderättsformen är när två eller fler personer äger andelar i viss egendom, vilket regleras av samäganderättslagen. Dold samäganderätt är däremot något annat och regleras inte uttryckligen i lag, utan är snarare att likna med en princip som vuxit fram genom praxis. När man talar om sk. dold samäganderätt brukar man säga att det finns en öppen ägare och en dold ägare. Den person som utåt sett betraktas som ägare, eller med andra ord den som som köpt egendomen, benämns den öppna ägaren. Den dolda ägaren syns inte på pappret, vilket exempelvis kan vara följden av att det endast finns ett muntligt avtal ägarna emellan. Den dolda samäganderätten brukar därför ofta beskrivas som ett av den dolde ägaren framställt anspråk på att i framtiden bli delägare i egendomen.
Några vanliga situationer där fråga om dold samäganderätt kan uppkomma är vid ägande av en fastighet eller bostadsrätt mellan två makar eller sambor, men där endast en av dem står som ägare till egendomen.
2. Hur fungerar dold samäganderätt av bostad?
Som grundläggande princip vid överlåtelse av fast egendom gäller att det skriftliga överlåtelseavtalet medför ett sk. sakrättsligt skydd. Det här innebär att förvärvaren av fastigheten blir skyddad mot överlåtarens borgenärer redan i samband med det skriftliga överlåtelseavtalet. Den dolda samäganderätten är däremot inte förenad med något sakrättsligt skydd. För att få ett sådant skydd mot den öppna ägarens borgenärer krävs att den dolde ägaren också blir sk. öppen ägare. Mer om hur denna process kan komma till stånd besvaras längre ner.
Den öppna ägarens legitimation att förfoga över fastigheten genom överlåtelse eller pantsättning påverkas inte av den dolda samäganderätten. Till exempel kan den öppna ägaren fritt sälja den dolt samägda fastigheten utan att inhämta samtycke från den dolda ägaren. (NJA 1984 s. 772 och NJA 1985 s. 97).
Värt att notera är att vid överlåtelse av dold samäganderätt mellan makar bedöms formkravet i 4:1 JB (Jordabalken) inte vara tillämpligt eftersom den dolda samäganderätten inte kan betraktas som fast egendom.
Vad som skrivits om den dolda samäganderätten gäller i första hand mellan makar, men enligt praxis verkar samma principer gälla även för samboförhållanden eller vid samäganderätt utanför äktenskap. (NJA 1993 s. 324).
3. Vilka förutsättningar måste vara uppfyllda för att dold samäganderätt ska föreligga?
Det finns ingen lag som uttryckligen behandlar dold samäganderätt. Istället uppställer praxis några villkor som behöver vara uppfyllda för att dold samäganderätt ska anses föreligga:
- En av samborna eller makarna har köpt egendomen i sitt namn
- Egendomen har införskaffats för makarnas eller sambornas gemensamma bruk
- Den som är att betrakta som sk. dold samägare ska ha bidragit ekonomiskt till förvärvet av egendomen i fråga
- Syftet med det ekonomiska bidraget var att bli samägare till egendomen
- Den öppna ägaren var införstådd med att den dolda ägaren lämnade det ekonomiska bidraget i syfte att bli delägare i egendomen
4. Vilka exempel på dold samäganderätt finns i rättspraxis?
Ett mycket omfattande rättsfall på området är NJA 1993 s. 324, där HD behandlar flertalet frågor om dold samäganderätt på ett djupare plan. HD konstaterar bland annat att formkraven i 4:1 JB (Jordabalken) inte är tillämpliga på dold samäganderätt eftersom det inte rör fast egendom. Den dolda samäganderätten beskrivs istället som ett rättighetsanspråk på att i framtiden bli delägare i egendomen. På så vis medför ett förvärv av dold samäganderätt t.ex. inte en skyldighet att ansöka om lagfart.
Härtill diskuteras även det sakrättsliga skyddet, dvs. skyddet mot den öppna ägarens borgenärer. HD kommer fram till att det sakrättsliga skyddet uppkommer först när den dolde ägaren blir sk. öppen ägare.
I ett annat rättsfall, NJA 2013 s. 632, behandlas frågan om ett anspråk på dold samäganderätt till fast egendom kan preskriberas. I rättsfallet hade ett par, efter att ha varit sambor i några år, köpt en gemensam fastighet som paret använt som gemensam bostad fram till deras separation. Sambon X flyttade sedan därifrån. Enligt ett gåvobrev hade sambon Y några år tidigare överlåtit sin hälftenandel av fastigheten till sambon X. Sambon Y var sedan dess ensam lagfaren ägare och har bott kvar på fastigheten efter separationen. X väckte talan mot Y och menade att han hade bättre rätt än Y till hälften av fastigheten. Som stöd anförde sambon X att gåvan var en skenhandling och att den egentliga partsavsikten var att äganderätten skulle vara fortsatt gemensam. X ansåg därför att han hade dold samäganderätt till hälften av fastigheten. Y bestred detta och menade att om det skulle föreligga dold samäganderätt till fastigheten, så har X:s anspråk i vart fall preskriberats.
HD kom fram till att bestämmelsen i 1 § preskriptionslagen ska tolkas så att lagen inte omfattar anspråk på dold samäganderätt till fast egendom. Sådana anspråk kan alltså inte bli föremål för preskription. Sambon X hade därför inte gått miste om rätten att göra gällande sitt anspråk på samäganderätt till fastigheten, eftersom ett sådant anspråk aldrig kan preskriberas.
Som tredje exempel på ett rättsfall som behandlar dold samäganderätt kan NJA 1985 s. 615 nämnas, där en villa utmättes för en frånskild makes skuld. Villan hade köpts av den andra maken, som också var lagfaren ägare, efter att skilsmässan ägt rum. Vid en utmätning utgick kronofogden från att den skuldsatte maken var den verklige, “dolde”, ägaren. Utmätningen hävdes då villan inte ansågs vara utmätningsbar för den “dolde” ägarens skuld. För att en utmätning ska vara möjlig konstaterar HD att det krävs att den dolde ägarens äganderätt manifesterats genom en formenlig överlåtelse från den öppna ägaren, alternativt att den dolde ägaren fått en lagakraftvunnen dom på sin äganderätt.
5. Hur går jag från att vara dold samägare till att bli öppen ägare?
För att bli öppen ägare krävs ett upprättande av ett formenligt överlåtelseavtal av egendomen. Ett annat sätt att bli öppen ägare är genom att en dom om samäganderätt vinner laga kraft. När det väl föreligger ett giltigt överlåtelseavtal avseende fast egendom kan den tidigare dolda samägaren ansöka om att bli inskriven i fastighetsregistret. När den dolda ägaren blivit sk. öppen ägare erhåller denne sakrättsligt skydd, dvs. ett skydd mot sin partners borgenärer.
6. Behöver du hjälp?
Behöver du hjälp med att hävda din rätt eller utreda en viss fråga? Tveka inte att kontakta oss helt förutsättningslöst.
