Klicka här för förutsättningslös kontakt!

Återföring av uppskov i samband med bostadsförsäljning

Vad är uppskov för något? 

Uppskov är en möjlighet att skjuta på beskattningen av vinstskatten som uppstår när du säljer din bostad. Syftet är att du ska få möjlighet att använda en större del av vinsten till en ny bostad. 

Uppskov med betalningen av skatt får du genom att begära avdrag för ett uppskovsbelopp i samband med att du deklarerar din försäljning av ursprungsbostaden. Observera att detta görs på en särskild blankett. 

Två begrepp som är viktiga att notera i dessa sammanhang är ursprungsbostad och ersättningsbostad. 

En ursprungsbostad är en privatbostad som måste vara belägen inom EES-området och vara en permanentbostad. För att det ska betraktas vara en permanentbostad behöver den skattskyldige ha varit bosatt i bostaden i minst ett år före avyttringen, eller i vart fall minst 3 av de senaste 5 åren. 

En ersättningsbostad är ett småhus, bostadsrätt, ägarlägenhet eller tomt, förutsatt att det på tomten uppförs ett småhus som är belägen inom EES-området. Därutöver måste ersättningsbostaden ha förvärvats tidigast året innan och senast året efter det att ursprungsbostaden sålts. Detta innebär följaktligen att bosättning i ersättningsbostad måste ske senast den 2 maj andra året efter det att ursprungsbostaden sålts. 

När kan jag få uppskov?

Innan du beviljas uppskov kommer Skatteverket att bedöma om du uppfyller tre krav. Det första kravet är att försäljningen av bostaden ska generera en kapitalvinst. Med detta sagt så går det att konstatera att uppskov inte är möjligt att erhålla ifall försäljningen har genererat en förlust. Krav två är att den skattskyldige har förvärvat eller har för avsikt att förvärva en ersättningsbostad. Det sista och tredje kravet är att den skattskyldige är bosatt eller har för avsikt att bosätta sig i ersättningsbostaden. De två sista kraven indikerar att det är möjligt för den skattskyldige att förvärva ersättningsbostaden innan den har sålt ursprungsbostaden. Här är det viktigt att notera att köpet av en ersättningsbostad inte får ske tidigare än året innan det beskattningsår då ursprungsbostaden avyttras. 

Vad det gäller avyttringens form finns det inga specifika regleringar kring detta. Detta skulle således innebära att alla sorters avyttringar föranleder eventuell rätt till uppskov. Skatterättsnämnden har i vart fall meddelat i ett förhandsbesked att ett förvärv genom bodelning mot bodelningslikvid är att anse som ett kvalificerat förvärv. 

Observera att dessa regler gäller bara för fysiska personer, det vill säga privatpersoner som har sålt sin bostad. Dödsbon regleras av annan lagstiftning och finns närmare beskriven i nedanstående avsnitt. 

 Med vilket belopp kan jag få uppskov?

Beräkningen av uppskovsbeloppet kan ske på olika sätt beroende på vad ersättningsbostaden kostade. Nedan anger vi på ett förenklat sätt hur du kan beräkna det slutliga uppskovsbeloppet i olika situationer. 

Om ersättningsbostaden anskaffas avyttringsåret och inflytt har skett före 2 maj året efter beräknas uppskovsbeloppet enligt följande:

Om ersättningsbostaden är lika dyr eller dyrare som ursprungsbostaden är uppskovsbeloppet kapitalvinsten + eventuella återförda uppskovsbelopp
Om ersättningsbostaden är billigare än ursprungsbostaden så ska kapitalvinsten kvoteras enligt nedanstående beräkning.
pris ersättningsbostad / pris ursprungsbostad * (kapitalvinst + eventuella återförda uppskovsbelopp)

Finns det någon beloppsgräns?

Det finns en nedre beloppsgräns på 50 000 kr. 

Den övre beloppsgränsen är 3 000 000 kr, det vill säga så är det möjligt att få uppskov med maximalt 3 000 000 kr.

När behöver jag betala in skatten, dvs återföra den? 

Återföring ska ske i samband med att ersättningsbostaden avyttras. Alla sorters avyttringar omfattas av återförandekravet, detta inkluderar delavyttringar, vissa arv och gåva. 

Det finns även möjlighet att återföra delar av eller hela beloppet tidigare än när ersättningsbostaden avyttrats, detta kallas frivilligt återförande. Minimibeloppet för frivillig återföring är 20 000 kr. Detta gör du på din K2-blankett.
Det finns dock vissa situationer där du inte är tvungen att återföra uppskovet trots att du har avyttrat din bostad. I dessa fall kommer kan det överföras till den nya ägaren av bostaden. (Läs gärna mer om överföring av uppskov längre ner) 

Är det frivilligt att återföra uppskov?

Alla uppskov är inte frivilliga, det är endast frivilligt om ersättningsbostaden inte är såld. Så fort ersättningsbostaden är såld kommer uppskovet inte vara frivilligt. 

I vissa fall kan uppskovet överföras till en ny ägare.

När kan jag överföra uppskovet?

När ersättningsbostad övertas av en efterlevande make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år, och detta sker genom arv eller testamente, behöver uppskovet inte återföras till beskattning. I en sådan situation ska uppskovet överföras till den nye ägaren av bostaden. Följaktligen kommer den nye ägaren att beskattas (vara tvungen att återföra) i samband med att hen avyttrar bostaden i framtiden.

En annan situation där uppskovet kan överföras på den nye ägaren av bostaden är i samband med att makar separerar och det blir äktenskapsskillnad eller när ett samboförhållande löses upp. Även när en av makarna eller samborna avlider kan regeln tillämpas. Även i detta fall kommer den nye ägaren att beskattas (vara tvungen att återföra) i samband med att hen avyttrar bostaden i framtiden.

Observera att om det görs en bodelning inom äktenskapet så ska uppskovet återföras till beskattning, någon överföring är inte möjlig i dessa.

Vad gäller för dödsbon?

Dödsbon har inte samma förutsättningar för att få uppskov som privatpersoner har. Främst eftersom det är ett tillfälligt ägande av bostaden. 

Om det är frågan om att dödsboet säljer bostaden efter att ägaren har avlidit är det inte möjligt att få uppskov i dödsboet. 

Om omständigheterna är annorlunda och säljaren avlider efter att bostaden har sålts, föreligger det en viss möjlighet att medge uppskov. Uppskov ska medges i två situationer i dessa fall. Den första situationen är när säljaren inte har förvärvat en ersättningsbostad och den efterlevande maken eller sambon förvärvar en ersättningsbostad. För att nyttja denna möjlighet måste den efterlevande maken eller sambon förvärva ersättningsbostaden senast året efter försäljningsåret. Dessutom måste den efterlevande maken eller sambon även flytta in i denna bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret. 

Den andra situationen när uppskov kan medges och säljaren avlider efter att ursprungsbostaden har sålts är när säljaren har köpt en ersättningsbostad men inte flyttat in. Kravet för att uppskov ska medges är att den efterlevande maken eller sambon flyttar in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret. Denna situation förutsätter därutöver att ersättningsbostaden ägs av dödsboet eller att den efterlevande maken eller sambon äger ersättningsbostaden genom bodelning, arv eller testamente vid tillfället för inflyttning. 

Värt att observera i sammanhanget är att den efterlevande maken eller sambon måste ha haft ursprungsbostaden som permanentbostad och att den har lämnat sitt medgivande till att ersättningsbostaden ska betraktas just som en ersättningsbostad. Lämpligast lämnas medgivande direkt på deklarationsblanketten.