Viktig juridik som du som mäklare måste känna till!

En bostadsaffär är en av de största affärerna en person gör under sin livstid, och ofta läggs ett stort förtroende till mellanhanden – mäklaren. I den här texten kommer vi gå igenom den viktigaste juridiken som du som mäklare bör tänka på i din yrkesroll.

Behöver du (som mäklare) hjälp?

Vår jurist Frida har arbetat som bolagsjurist på Fastighetsbyrån i över 4 år. Hon kan mäklarjuridiken från A till Ö. Ta kontakt helt förutsättningslöst!

1. Vad innebär god mäklarsed?

Mäklarens uppdrag och förpliktelser regleras i fastighetsmäklarlagen. I lagen finns en generalklausul, som är formulerad på ett sätt som gör den tillämpbar i många olika situationer. Enligt den ska en mäklare “utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed”. Det innebär bland annat att mäklaren så gott som alltid i sin yrkesroll ska beakta både köparens och säljarens intresse och agera som en opartisk mellanman. Den enda situationen där mäklaren inte behöver göra det är vid budgivningen, där ska mäklaren istället arbeta för att få det högsta priset som möjligt för bostaden. 

2. Vad innebär upplysningsskyldigheten?

Enligt fastighetsmäklarlagen har mäklaren en skyldighet att i enlighet med god mäklarsed ge köparen och säljaren de råd och upplysningar om fastigheten och andra förhållanden som parterna kan behöva. Mäklaren ska bland annat upplysa en eventuell köpare om hur säljaren avser genomföra försäljningen samt om köparens undersökningsplikt. 

3. Hur förhåller sig köparens undersökningsplikt till mäklaren?

Som beskrivits ovan ingår det i mäklarens uppgift att informera köparen om dennes undersökningsplikt. Informationen ska vara anpassad till typen av objekt som säljs, eftersom undersökningsplikten kan se annorlunda ut beroende på om det rör sig om ett hus med tillhörande mark eller en bostadsrätt. Dessutom ska mäklaren arbeta för att fastigheten faktiskt undersöks, endera av köparen själv eller av någon utomstående besiktningsman som köparen anlitar. Om du som mäklare har uppfyllt dina förpliktelser om att informera köparen om undersökningsplikten och köparen ändå inte undersöker fastigheten, har köparen inte rätt att begära ersättning för fel som denne borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. 

Som visats har köparen ett stort eget ansvar för att undersöka huset eller bostadsrätten inför förvärvet. Däremot har du som mäklare en skyldighet att informera köparen om omständigheter kring fastighetens skick som du har iakttagit, misstänker eller känner till om dessa omständigheter kan antas få betydelse för köparen. Underlåtenhet att göra detta kan i vissa fall leda till skadeståndsansvar, se mer om detta nedan. 

Frida
Frida - jurist med över 4 års erfarenhet av
att ha hjälpt mäklare med juridiken

4. I vilka fall kan jag som mäklare bli skadeståndsskyldig?

I köpekontraktet är det köparen och säljaren som är avtalsparter, och mäklaren agerar enbart som en opartisk mellanhand. Däremot finns det fall där en mäklares agerande kan föranleda skadeståndsansvar. Om mäklaren medvetet undanhåller viktig information om fastighetens skick och egenskaper som kan vara av betydelse för köparen, och denna underlåtenhet att upplysa köparen leder till att köparen skadas, kan mäklaren bli skyldig att ersätta köparen för denna skada. 

Av den anledningen är det viktigt för dig som mäklare att du alltid ser till att informera köparen om all information som kan vara av betydelse för denne, även om du enbart misstänker att det ligger till på ett visst sätt.

Det finns även andra ageranden som kan utlösa ett skadeståndsansvar för mäklaren. Till exempel kan skadestånd bli aktuellt om mäklaren med uppsåt eller oaktsamhet har agerat i strid med god mäklarsed, köpt en fastighet som denne haft i uppdrag att förmedla eller ägnar sig åt förtroenderubbande verksamhet.

5. Vad är ett lockpris?

Ett lockpris är när en bostads pris i marknadsföringen understiger bostadens värde eller vad säljaren är beredd att sälja bostaden för. Lockpris är alltså när en mäklare medvetet anger ett för lågt pris för bostaden, för att på så sätt locka till sig intressenter. Observera dock att enbart för att en bostad säljs för ett högre pris än utgångspriset behöver det inte röra sig om ett lockpris. Vad som i realiteten utgör ett lockpris skiljer sig från fall till fall, det finns alltså ingen bestämd skillnad mellan utgångspris och försäljningspris som utgör ett lockpris.

Det är inte tillåtet att sätta lockpriser på bostäder eftersom det anses strida mot god mäklarsed. Dessutom framgår det i förarbetena till fastighetsmäklarlagen att lockpriser strider mot marknadsföringslagen

6. Vad ska jag som mäklare tänka på vid objektsbeskrivning och dokument rörande avtal? 

Du som mäklare ska hjälpa köpare och säljare att upprätta alla handlingar som behövs för att genomföra överlåtelsen, såsom köpeavtalet, avtalet om handpenning och avtalet om förmedling mellan mäklaren och säljaren. Du ska även tillhandahålla en eventuell köpare en objektsbeskrivning, med utförlig information om huset eller bostadsrätten. 

Det är viktigt att objektsbeskrivningen innehåller korrekta och fullständiga uppgifter om köpeobjektet. Många av dessa uppgifter inhämtas från säljaren, och du som mäklare har rätt att förlita dig på dessa uppgifter så länge du inte har anledning att misstänka annat. En del uppgifter har du däremot en skyldighet att själv kontrollera, dessa är bland annat:

  • vem som är registrerad som ägare för bostaden
  • om det finns några inteckningar, servitut eller andra rättigheter som belastar bostaden, eller
  • om bostaden är pantsatt

En annan viktig sak att tänka på är att en mäklare har en skyldighet att bevara alla handlingar som Fastighetsmäklarinspektionen kan komma att behöva i sin tillsyn. Detta krav innefattar exempelvis förteckningen över budgivningen, objektsbeskrivningen och köpekontraktet. 

7. Vad har mäklaren för ansvar om det skulle bli en tvist mellan köpare och säljare?

Precis som att mäklaren ska agera opartiskt vid en försäljning av en bostad så ska du som mäklare även agera opartiskt vid en eventuell tvist mellan parterna. Om en tvist skulle uppstå innan mäklarens uppdrag är slutfört har mäklaren en skyldighet att verka för att parterna kommer överens och att träffade överenskommelser dokumenteras väl. 

Om en tvist mellan parterna uppkommer efter att mäklarens uppdrag är slutfört har mäklaren däremot ingen skyldighet att medla mellan parterna. Självklart finns det ingenting som hindrar dig som mäklare från att engagera dig i tvisten, men hjälpen bör vara begränsad. 

Vad kan Enkla Juridik hjälpa till med?

Vi hjälper mäklare med juridiken. Frida har arbetat som bolagsjurist på Fastighetsbyrån i över 4 år och kan mäklarjuridiken uti fingerspetsarna. Tveka inte att ta kontakt!