En vanligt förekommande boendeform idag är hyresrätten. Boendeformen medför en hel del skyldigheter för såväl hyresvärden som hyresgästen. Hyresrätten är unik i sitt slag genom sin särskilda lagstiftningsteknik genom bland annat halvtvingande lagstiftning till hyresgästens förmån, besittningsskydd samt skydd mot oskäliga hyresvillkor. Dessutom finns det ett alldeles särskilt tvistlösningsorgan, nämligen hyresnämnden.
Nedan framgår det under vilka förutsättningar denna nyttjanderätt kan komma att bli förverkad.
1. På vilket sätt kan ett hyresförhållande upphöra?
Vanligtvis upphör ett hyresförhållande att upphöra när ett tidsbestämt avtal löpt ut. Om avtalet istället är tidsbestämt (tillsvidare) ska avtalet upphöra när någon av parterna säger upp det.
Det kan finnas flera anledningar till varför det skulle vara i hyresvärdens intresse att avsluta ett hyresförhållande före hyrestidens utgång. Om sådan rätt skulle vilja utnyttjas kan en hyresvärd gå två vägar. Det första sättet är att säga upp avtalet med omedelbar verkan på grund av förverkande. Det andra alternativet är att säga upp avtalet för att upphöra efter uppsägningstidens slut. I dessa fall kan hyresgästen ha rätt till att förlänga avtalet under specifika omständigheter. Förverkande ger inte rätt till förlängning av avtalet.
Skillnaden mellan dessa två tillvägagångssätt är att i det ena fallet är hyresgästen bunden till uppsägningstiden och i det andra fallet upphör avtalet med omedelbar verkan. En annan skillnad mellan dessa tillvägagångssätt är tvistlösningsorganen. För fallet där avtalet upphör med omedelbar verkan är tingsrätten det tvistlösningsorganen prövar frågan medan Hyresnämnden är det tvistlösningsorganen som prövar frågan om avtalet ska upphöra efter uppsägningstidens slut, en så kallad förlängningstvist.
2. När kan ett hyresavtal förverkas?
Ett hyresavtal kan förverkas på flera grunder, gemensamt för dessa är att hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Nedan listas de vanligaste förverkandegrunderna som finns i Jordabalkens tolfte kapitel (i folkmun ofta kallat Hyreslagen).
- 12 kap. 42§. p 1 Jordabalken
Bostadshyresgästen är mer än en vecka försenad med att betala hyran. (OBS! läs nedan mer om återvinningsfristen) - 12 kap. 42§. p 2 Jordabalken
Lokalhyresgästen är mer än 2 vardagar försenad med att betala hyran. - 12 kap. 42§. p 3 Jordabalken
Bostadshyresgästen överlåter eller på annat sätt hyr ut lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. - 12 kap. 42§. p 4 Jordabalken
Lokalhyresgästen överlåter eller på annat sätt hyr ut lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller tillstånd från hyresnämnden. För denna förverkandegrund erfordras det dessutom att rättelse inte vidtagits. - 12 kap. 42§. p 5 Jordabalken
Bostadshyresgästen lämnar, begär eller tar emot särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten. - 12 kap. 42§. p 6 Jordabalken
Bostadshyresgästen tar emot en oskäligt hög hyra vid upplåtelsen av lägenheten. - 12 kap. 42§. p 7 Jordabalken
Hyresgästen använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda eller hyresgästen inrymmer personer i lägenheten som medför men för hyresvärden. - 12 kap. 42§. p 8 Jordabalken
Hyresgästen eller någon därav har genom vårdslöshet eller på annat sätt orsakat ohyra. Detsamma gäller om hyresgästen underlåter att underrätta hyresvärden om detta och ohyran sprids i fastigheten till följd. - 12 kap. 42§. p 9 Jordabalken
Hyresgästen eller någon därav orsakar störningar som försämrar hälsa eller boendemiljö för de övriga boende och detta skäligen inte bör tålas. Detsamma gäller om hyresgästen underlåter att bevara sundhet, ordning och gott skick eller underlåter att hålla tillsyn för de som hyresgästen svarar för. - 12 kap. 42§. p 10 Jordabalken
Hyresgästen vägrar lämna tillträde till lägenheten trots nödvändig tillsyn behöver utföras eller andra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Detsamma gäller om hyresgästen vägrat tillträde för lägenhetsvisning. - 12 kap. 42§. p 11 Jordabalken
Hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet som går utöver legala förbindelser och är av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs. - 12 kap. 42§. p 12 Jordabalken
Hyresgästen använder lägenheten för brottslig verksamhet.
3. När kan ett hyresavtal upphöra vid en förlängningstvist?
Hyresvärden har rätt att få avtalet att upphöra efter uppsägningstiden och hyresgästen har inte rätt till förlängning av avtalet under kommande omständigheter.
- Hyresrätten är förverkad enligt någon av ovanstående grunder men avtalet är inte uppsagt att upphöra i förtid.
- Hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.
- Fastigheten som lägenheten befinner sig i ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
- Fastigheten som lägenheten befinner sig i ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
- Lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det är inte oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
- Avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.
- Avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehar den med bostadsrätt och bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta.
- Hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört.
- Hyresförhållandet beror av en annan anställning än statlig eller kommunal och denna upphört. Samt att det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör. Om hyresförhållandet har varat längre än tre år krävs det att hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet.
- Det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
4. Vad kan jag göra om jag som hyresgäst tycker att förverkandet var felaktigt?
Beroende på varför hyresrätten blivit förverkad kan det finnas möjlighet att behålla lägenheten om hyresgästen vidtar vissa åtgärder. Exempelvis kan hyresgästen i vissa fall visa giltiga skäl till varför de förverkat hyresrätten och på så sätt behålla lägenheten, så är fallet för ovan nämnd punkt 3, 6 och 10.
I annat fall kan hyresgästen vidta rättelse utan dröjsmål för att behålla lägenheten, så är fallet för ovan nämnda punkt 4, 7 och 9.
Hyresnämnden kan också lämna tillstånd för de fall där hyresgästen överlåtit eller på annat sätt hyrt ut lägenheten i andra hand (ovan nämnda punkt 3 och 4).
Vad det gäller förverkande till följd av dröjsmål med betalning av hyran finns det en återvinningsfrist. Detta innebär att om hyresgästen betalar hyran inom en viss tid har hyresgästen rätt att behålla lägenheten. Det görs en uppdelning mellan bostadslägenheter och lokaler i denna fråga. Bostadslägenheter kan återvinnas inom tre veckor från att de delgivits om tillvägagångssättet för detta. Vad det gäller lokaler kan dessa återvinnas inom två veckor från att de delgivits om tillvägagångssättet för detta.
6. Vad ska jag göra om jag som hyresgäst har fått en första varning?
Vid en “första varning” rör det sig oftast om en uppmaning att vidta rättelse eller på något annat sätt inkomma med en skälig grund. Det är vanligtvis en chans för att kunna behålla lägenheten, varför det är en god idé att vidta rättelse redan efter en första varning från hyresvärden.
Huvudregeln i 12 kap. 20§. 1 st Jordabalken redogör för att hyresavgiften ska betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början. För de fall där det rör sig om en bostadslägenhet och hyran är försenad med mer än en vecka efter förfallodagen är förverkandegrunden i 12 kap. 42§. p.1 Jordabalken uppfylld. Bostadshyresgästen får dock inte skiljas från lägenheten när hyresvärden sagt upp avtalet om hyran betalas eller deponeras hos länsstyrelsen. Detsamma gäller om hyresgästen betalar hyran inom åtevinningsfristen, detta ska i sådant fall ske genom att hyresgästen har blivit underrättad om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun lägenheten är belägen. Tiden för återvinningsfristen börjar vid den tidpunkt när hyresvärden kan bevisa att hyresgästen är underrättad och socialtjänsten meddelad. Efter att dessa tre veckor, som återvinningsfristen utgör, kan avtalet ses som förverkat om hyran inte är betald. Med andra ord sker förverkandet inte helt omedelbart, det är väsentligt att vänta in tills återvinningstidsfristen löpt ut innan en eventuell avhysning är aktuell.
Sägs avtalet istället upp med förlängningsgrund, det vill säga säger upp till hyrestidens utgång med beaktande av uppsägningstid och om hyresgästen vägrar att flytta ut måste hyresvärden inom en månad efter att hyresavtalet upphört hänskjuta tvisten till hyresnämnden. I annat fall är uppsägningen utan verkan.
- Förseningar med betalning av hyran till följd av sjukhusvistelse har ansetts utgöra sådana omständigheter som talar för att det hade varit oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Detta fastställdes i rättsfallet RH 2012:47.
- Vid en fråga om regelmässiga förseningar i 1,5 år har 7 st förseningar inom en sammanhängande period ansetts vara betydande menade domstolen i målet RH 2012:49. Därför kan det vara en god idé att börja vidta rättsliga åtgärder efter ca 5-6 månader försening.
Hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör, som exempelvis vitvaror. I vårdplikten ingår att iaktta viss aktsamhet och rengöring. Hyresgästen har därutöver en skyldighet att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Vad som också ligger i hyresgästens skyldighet är att tillförsäkra att de som hyresgästen ansvarar för följer detsamma som för hyresgästen själv. Således är en hyresgäst ansvarig för samtliga skador i lägenheten som har uppkommit till följd av vårdslöshet eller försummelse. Även om det inte är hyresgästen personligen som har orsakat skadorna ansvarar hen för de skador som dennes gäster orsakat. Hyresvärden kan begära skadestånd där beloppet uppgår till den summa som motsvarar kostnaderna för att reparera skadorna som uppkommit följt av hyresgästens vårdslöshet eller försummelse. Dock ska ersättningen enbart uppgå till den summan som avser att förmå lägenheten att återgå i samma skick vid skadetillfället, det vill säga ska skicket före skadan “räknas bort”.
Ett exempel på vårdslöshet och/eller försummelse som sällan uppmärksammas är att inte titta till sin bostad under flera dagar. Detta betraktas nämligen brista i sundhet, ordning och gott skick. Att vara borta någon dag utan att titta till lägenheten är helt okej och anses inte vara vårdslöst och/eller försumligt. En vecka eller mer är däremot förmodligen för länge för att inte anses vara vårdslöst och/eller försumligt. Skulle det då uppstå en skada i lägenheten medan hyresgästen är bortrest, kommer den att bli ersättningsskyldig för skadorna. Värt att notera i förevarande fall är att det endast är merskadorna som ska ersättas genom skadeståndet. Skadeståndet ska således inte omfatta de skador som hade uppstått om hyresgästen varit hemma och kunnat underrätta hyresvärden om skadan. Det är följaktligen merskadorna som är vårdslösa och/eller försumliga.
En hyresgäst kan undvika detta ansvar genom att sända rekommenderat brev till hyresvärden eller skicka meddelandet på något annat ändamålsenligt sätt om att hyresvärden under tiden hyresgästen inte är hemma kan gå in i lägenheten och titta till den om behov uppstår. Har hyresgästen gjort detta räcker det att hyresgästen omedelbart efter hemkomsten meddelar hyresvärden om skadan eller bristen som uppkommit under bortovaron för att inte ha ansetts varit vårdslös och/eller försumlig.
Hyresgästen har en skyldighet att se till att grannar och andra som bor i närheten inte utsätts för störningar som kan försämra deras bostadsmiljö eller hälsa. Vad som också ligger i hyresgästens skyldighet är att tillförsäkra att de som hyresgästen ansvarar för följer detsamma som för hyresgästen själv.
Vid avgörandet av vad som ska betraktas vara en störning ska det bland annat beaktas ifall det är frågan om mindre störningar samt om störningarna är av en övergående karaktär. Ett exempel på en tillfällig och övergående störning som övriga boende ska tåla är de fall där en granne renoverar eller på annat sätt rustar sin lägenhet. Någon särskild hänsyn ska inte tas till grannar som är “känsligare än normalt” av olika skäl. En tumregel kan vara att störningar inte ska tålas under nattetid i samma utsträckning som på dagtid och grannar ska kunna förvänta sig att sova ostört.
Hyresvärden har en skyldighet att ge hyresgästen en tillsägelse om att störningarna omedelbart ska upphöra när sådana uppstår. Detsamma ska anmälas till Socialnämnden på orten. Om hyresgästen inte vidtar åtgärderna föreligger det skäl till en uppsägning på förverkandegrund. Nedan följer ett exempel på åtgärder som hyresvärden bör vidta om störningar som inte bör tålas uppstår.
Steg 1: Anmoda hyresgästen att vidta rättelse – här ska det framgå att det finns risk för att lägenheten blir förverkad. Detta kan skildras med exempelvis denna ordalydelse ”du kan skiljas från lägenheten”. Underrättelsen ska gärna ske med rekommenderat brev och/eller genom fastighetsförvaltaren.
Steg 2: Meddela socialtjänsten ifall hyresgästen inte vidtar rättelse och skäl för uppsägning finns. Socialtjänsten måste meddelas innan hyresgästen sägs upp.
Steg 3: Slutligen lämnar hyresvärden över uppsägningshandlingen.
Värt att notera i förevarande fall är att hyresvärden bör se till att dokumentera hur, var, när och hur många gånger störningarna förekommer. I praktiken kan jourhavande vaktbolag eller en fastighetsförvaltare kontaktas i syfte att skapa dokumentation inför en eventuell kommande rättegång.
Hyresnämnden kan också medla till förlikning istället för förverkande, en utväg kan vara att teckna nytt korttidsavtal i syfte att kunna säga upp hyresgästen enkelt om fler störningar uppkommer.
Huvudregeln är att en förstahandshyresgäst behöver ett godkännande från sin hyresvärd för att kunna hyra ut sin bostad i andra hand. Om sådant godkännande inte erhålls kan förstahandshyresgästen till följd av den olovliga uthyrningen i andra hand få hyresrätten förverkad om han inte kan visa på en giltig ursäkt.
Eftersom besittningsskyddet för en andrahandshyresgäst inträder först efter 2 års hyrestid är det inte ovanligt att det saknas förlängningsrätt. Hyresvärden kan då, om hyresgästen sitter kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång, vända sig direkt till domstol och på ett sådant sätt framtvinga avflyttning. Om tingsrätten meddelar att lägenheten är förverkad kommer hyresvärden kunna få domen verkställd av Kronofogdemyndigheten.
11. Vad är hyresnämndens roll?
Hyresnämnden är en myndighet i Sverige som fungerar som en oberoende instans för att lösa tvister inom bland annat hyresrättens område. Dess främsta uppgift är att tillämpa hyreslagstiftningen och att fatta beslut i olika ärenden som rör bland annat hyresförhållanden mellan hyresgäster och hyresvärdar. Hyresnämnden arbetar för att upprätthålla en balanserad relation mellan parterna och främja rättvisa och rättssäkerhet inom detta område.
12. Hur kan Enkla Juridik hjälpa dig som hyresvärd?
För dig som hyresvärd kan våra jurister med expertis inom fastighetsrätt och hyresrätt hjälpa dig frågor kring dina lokaler och bostadslägenheter. Vi har möjlighet att bistå med rådgivning kring hur du som hyresvärd kan gå tillväga för att förverka din hyresgäst på ett korrekt sätt samt bistå med hjälp vid avgörandet ifall det finns befogade skäl för förverkande eller om någon annan typ av uppsägning är mer lämplig. Under goda förutsättningar kan vi dessutom bistå med att vara ditt juridiska ombud i såväl tingsrätten som hyresnämnden.
Hör av dig genom att fylla i kontaktformuläret nedan eller ring på 020-89 95 96. Den inledande kontakten är alltid kostnadsfri och vi tar aldrig betalt utan att presentera en offert som kunden uttryckligen accepterat.
13. Hur kan Enkla Juridik hjälpa dig som hyresgäst?
Hos oss på Enkla Juridik finns ett flertal jurister med expertis inom fastighetsrätt och hyresrätt. Oavsett om du behöver hjälp med din lokal eller bostadslägenheten finns vi tillgängliga för dig. För dig som hyresgäst har vi möjlighet att bistå med rådgivning kring hur du kan undvika att förverka din hyresrätt samt vilka rättigheter du kan ha. Under goda förutsättningar kan vi dessutom bistå med att vara ditt juridiska ombud i såväl tingsrätten som hyresnämnden.
Hör av dig genom att fylla i kontaktformuläret nedan eller ring på 020-89 95 96. Den inledande kontakten är alltid kostnadsfri och vi tar aldrig betalt utan att presentera en offert som kunden uttryckligen accepterat.
- 2. När kan ett hyresavtal förverkas?
- 3. När kan ett hyresavtal upphöra vid en förlängningstvist?
- 4. Vad kan jag göra om jag som hyresgäst tycker att förverkandet var felaktigt?
- 6. Vad ska jag göra om jag som hyresgäst har fått en första varning?
- 11. Vad är hyresnämndens roll?
- 12. Hur kan Enkla Juridik hjälpa dig som hyresvärd?
- 13. Hur kan Enkla Juridik hjälpa dig som hyresgäst?