1. När ska jag deklarera min bostadsförsäljning?
Du ska alltid deklarera till Skatteverket när du har sålt din bostad. Deklarationen ska lämnas in senast 2 maj året efter att du sålt din bostad.
Till exempel, om du säljer din bostad någon gång under 2023 så ska du deklarera denna försäljning till Skatteverket senast 2 maj 2024.
Behöver du hjälp? Kontakta oss
2. Vilka typer av bostadsförsäljningar ska deklareras?
Alla typer av bostadsförsäljningar ska deklareras. Detta gäller för såväl hus och bostadsrätter som för ägarlägenheter och fritidshus. Tänk bara på att deklarationen görs på olika blanketter beroende på vilken typ av bostad som du säljer.
Småhus som vanliga villor, fritidshus och ägarlägenheter deklareras på Skatteverkets K5-blankett.
Bostadsrättsförsäljningar deklareras på Skatteverkets K6-blankett.
3. Vad ska anges i deklarationen?
I deklarationen behöver du ange följande uppgifter:
- Fastighetsbeteckning/Bostadsrättsföreningens namn + lägenhetsbeteckning hos bostadsrättsföreningen
- Försäljningsdatum enligt köpekontrakt
- Inköpsdatum enligt köpekontrakt
- Om fastigheten har använts som permanentbostad eller fritidsbostad
- Andelen som använts i detta syfte
- Den sålda andelen
- Försäljningspris
- Försäljningsutgifter
- Inköpspris
- Avdrag
- Återföring av uppskovsbelopp
- Eventuella andra uppgifter om nytt uppskov (läs gärna mer om uppskov här)
4. Vad händer om vi är två/flera som äger samma bostad?
I Skatteverkets blanketter finns det utrymme för att ange din ägarandel i procent. När du ska deklarera en försäljning finns det ett specifikt utrymme i B-delen där du ska ange den andel av hela fastigheten som du har sålt. Du kan välja själv om du vill uppge toltalbeloppen eller endast din andel av försäljningspriset, försäljningsutgifterna etc. Det viktigaste är att du kryssar i om kostnaderna är gemensamma för flera delägare eller endast individuella.
När du väl har fyllt i samtliga uppgifter hänförliga till kapitalvinstberäkningen är det avslutande steget att proportionera vinsten eller förlusten efter din andel i fastigheten.
Till exempel om du och din make/maka äger varsin halva av er gemensamma bostad så ska du ange i din deklaration att du har sålt 50% av hela fastigheten och din make/maka ska ange att hen sålt 50%. Proportioneringen av vinsten sker genom att multiplicera vinstbeloppet med din andel i procent. Ponera att vinsten är 150 000 kr och ni äger hälften av fastigheten vardera. Då ska proportioneringen ske enligt följande beräkning; 150 000 x 0,5 = 75 000 kr.
5. Vad kan jag göra avdrag för?
I samband med att du ska deklarera din bostadsförsäljning har du möjlighet att göra avdrag för vissa typer av kostnader. Det görs en fördelning mellan utgifter för ny-, till- eller ombyggnad och reparationer/underhåll. Dessutom krävs det olika förutsättningar för att avdrag ska medges i respektive utgiftsgrupp. Tänk på att det endast är renoveringskostnader som totalt överstiger 5 000 kr som kan komma att vara avdragsgilla vid försäljningstillfället.
I sammanhanget kan nämnas att egen arbetsprestation för renovering aldrig är avdragsgill & skattereduktioner i form av exempelvis ROT-avdrag kan man inte få avdrag för.
Ny-, till- eller ombyggnad
Om samtliga nedan nämnda förutsättningar är uppfyllda kommer kostnaderna hänförliga till ny-, till- och ombyggnaden att vara avdragsgill i sin helhet oavsett när åtgärderna vidtogs under din ägartid.
Förutsättningarna som måste vara uppfyllda för att kostnaderna ska vara avdragsgilla är att de behöver vara hänförliga till ett nyuppförande, tillbyggnad eller ombyggnation så omfattande att planlösningen eller konstruktionen har ändrats. Du kan även ha tillfört fastigheten någonting som inte har funnits tidigare för att kunna erhålla fullt avdrag. Detta innebär att det är möjligt att göra avdrag för sådan utrustning som du har tillfört och inte funnits där sedan innan.
Till exempel är kostnaderna för ett nybyggt hus, kostnaderna för utbyggnad av hus, omfattande ombyggnation med ändrade av planlösning och installation av ny vitvara som inte funnit tidigare sådana utgifter som kan föranleda full avdragsrätt.
Dessa typer av kostnader omnämns som grundförbättringar på Skatteverkets K5-blankett och ska således summeras och totalbeloppet ska anges i deklarationen.
Ett gott råd är att spara alla kvitton som hänför sig till dessa typer av kostnader eftersom de kan komma och ha stor, om inte avgörande betydelse för om avdraget medges eller inte.
Förbättrande reparationer och underhåll
Renoveringar av annan karaktär än de så kallade grundförbättringarna kan i vissa situationer föranleda rätt till avdrag för en del av kostnaden. Det ställs dessutom andra och mer omfattande krav för att denna typ av avdrag ska medges.
Det första kravet som behöver vara uppfyllt är att renoveringen har varit förbättrande. Med detta avses att bostaden ska vara i bättre skick vid försäljningstillfället än vid köptillfället. Tänk på att bara för att en renovering är prishöjande för bostaden så innebär det inte per automatik att det är förbättrande ur ett skattemässigt hänseende. Det viktiga är att reparationen har inneburit en förbättring mot hur bostaden var vid köptillfället.
Det andra kravet som också måste vara uppfyllt för att du ska kunna få avdragsrätt för dina renoveringskostnader som inte är grundförbättringar är att utgiften ska vara nedlagd under beskattningsåret eller fem föregående kalenderår från försäljningstillfället. Detta innebär således att om du renoverade tidigare än fem kalenderår före beskattningsåret då du sålde din bostad så kommer du inte att medges avdrag för denna typ av kostnader.
Beroende på vilken typ av renovering du har utfört medför den olika rätt till avdrag. Om du har bytt ut till likvärdigt material eller en bättre produkt ur kvalitetshänseende så kan du få avdragsrätt endast till den del som proportionerligt återstår av värdet. Syftet är att endast den förbättrade delen är avdragsgill. Exempelvis kan det handla om att du byter ut handfatet i badrummet till ett likvädigt nytt handfat. Ett annat exempel är tapetsering och målning. Observera att nedlagda kostnader aldrig är att betrakta som en förbättrande reparation om fastigheten förvärvats ny. Detta då någonting kan aldrig bli bättre än nytt.
Om du istället har i samband med din renovering uppgraderat din bostad genom exempelvis exklusivare material eller modell så kan det finnas skäl att göra en uppdelning mellan reparationer/underhåll och grundförbättringar. Effekten eller om man så vill fördelen, med att göra en uppdelning är att avdragsrätt kan erhållas för grundförbättringen även om det passerat fem år sedan renoveringen.
För att kunna göra denna fördelning måste det handla om en betydligt förbättrande åtgärd. Exempelvis att en plastmatta har bytts ut till parkettgolv, standardkakel bytts till marmor eller att papptak bytts mot ståltak.
Om denna typ av renoveringar vidtas inom en femårsperiod kommer kostnaderna således vara avdragsgilla som såväl grundförbättringar som reparationer/underhåll. Om du önskar hjälp med hur den praktiska fördelningen ska ske kan vi rekommendera Skatteverkets e-tjänst för detta.
Bostadsrätter
Försäljning av en bostadsrätt deklareras i huvudsak på samma sätt som ett småhus, fritidsbostad eller ägarlägenheter. Det finns vissa särdrag som kan vara av intresse att notera.
Det är främst frågan om kapitaltillskott som kan komma att påverka hur du ska deklarera din försäljning. Kapitaltillskott får dras av om tillskottet varit avsett för amortering av föreningens lån eller finansiering av ny-, till- eller ombyggnad av föreningens fastighet och då uppgått till minst 3 000 kr per deltagande bostadsrätt
Vad gäller avdragsrätt för förbättringsutgifterna i övrigt så är reglerna i huvudsak samma som för fastigheter.
6. Hur gör jag med mitt uppskov?
Om du har uppskov sedan tidigare försäljningar ska du återföra detta i din deklaration. Det finns en specifik ruta i K5-blanketten för detta. Om du känner dig osäker kan du läsa mer om uppskov här.
För de fall du önskar uppskov med skatten för denna försäljning ska detta anges i blankettens andra blad. Tänk på att du inte slipper återföra det gamla uppskovet bara för att du begär uppskov för denna försäljning.
7. Hur mycket ska jag skatta?
Du behöver räkna fram din kapitalvinst eller kapitalförlust för att kunna besvara frågan. Beräkning sker enligt nedanstående mall.
+ Försäljningspris
– Försäljningskostnader
-Anskaffningsutgift
-Förbättringsutgifter
+Ev. återföring av uppskov
= Kapitalvinst/kapitalförlust
Om det blir en kapitalvinst är den skattepliktig till 22/30 (med en skattesats på 30%). Blir det en kapitalförlust är den avdragsgill till 50 %.
