Skriva avtal – läs vad du ska tänka på!

Det är mycket man behöver tänka på när man upprättar eller skriver under ett avtal. Det är inte alltid lätt att veta vad som ska vara med, särskilt när det inte rör sig om ett enklare avtal. När avtalet väl är signerat av alla parter finns det i många fall inte någon möjlighet att ändra i avtalet om inte alla parter går med på det. I syfte att minska risken för att göra fel kommer nedan en redogörelse för bl.a. vad ett avtal är, vad lagen säger och vad som bör ingå i ett avtal.

1. Vad är ett avtal?

Ett avtal är en juridiskt bindande överenskommelse mellan två eller flera parter kring parternas rättigheter och skyldigheter mot varandra. I huvudsak finns det tre olika former av avtal. Den kanske vanligaste formen av avtal är konsensualavtal. Denna typ av avtal är giltig oavsett formen den ingåtts på. Med detta avses att konsensualavtal kan ingås både skriftligt och muntligt. Ett kontrakt är ett annat ord för ett skriftligt avtal. Ett avtal anses vanligtvis ha slutits när en part lämnar ett anbud till en annan och den andra parten i sin tur lämnar en accept inom en viss tidsfrist. 

En annan form av avtal är formalavtal. För dessa typer av avtal uppställer lagen ett formkrav. Formkravet är att avtalet måste vara skriftligt. Det är inte alltid lagen kräver att ett avtal är skriftligt för att vara giltigt men likväl finns det situationer då detta är aktuellt. Exempel på sådana situationer är avtal om överlåtelse av fast egendom eller upplåtelse av servitut och tomträtt. För avtal som har detta formkrav gäller att avtalet är ogiltigt om det inte upprättas skriftligt. Detta betyder att denna typ av avtal, till skillnad från konsensualavtal, inte kan ingås muntligt.

Den tredje formen av avtal är realavtal. För att ett sådant avtal ska vara bindande krävs att en part fullgör sin prestation enligt avtalet. Exempel på detta är när en bilist parkerar sin bil på en avgiftsbelagd parkering. När någon parkerar bilen blir denna bunden av ett avtal med parkeringsbolaget och således betalningsskyldig.

2. Vilken är den centrala lagen för den svenska avtalsrätten?

Avtalslagen är den lag som utgör stommen för den svenska allmänna avtalsregleringen. Lagen är allmän och ska således inte tillämpas före annan speciallag. Mer om speciallagar längre ner. Avtalslagen bygger på den grundläggande principen inom avtalsrätten om “pacta sunt servanda” som på svenska översätts till “avtal ska hållas”. Denna princip är bärande för den svenska avtalsrätten även om den inte går att uttryckligen utläsa från avtalslagen. Principen går ut på att avtal ska hållas och om så inte sker kan den part som förvägras sina rättigheter och vill att avtalet ska fullföljas, ta ärendet vidare till domstol i syfte att få motparten att fullfölja sina skyldigheter enligt avtalet. 

Avtalslagen bygger även på en annan princip, nämligen principen om avtalsfrihet. Med avtalsfrihet avses att en person har rätt att avstå från att ingå avtal, att själv välja avtalspart samt att bestämma avtalets innehåll. Dessa bärande principer gäller dock inte helt undantagslöst. Det finns bestämmelser som inskränker både principen om pacta sunt servanda och avtalsfriheten. Undantag från dessa principer är följande:

• Reglerna i avtalslagens tredje kapitel
• Om en part är omyndig eller har förvaltare
• Om en part lider av psykisk störning
• Om det finns formkrav och formkravet inte uppfyllts
• Om rättshandlingen strider mot ett legalt förbud
• Om rättshandlingen strider mot goda seder (pactum turpe, överenskommelse med olagligt eller omoraliskt syfte).
• Om rättshandlingen är omoralisk
• Om det rör sig om ett konkurrensbegränsande avtal enligt 7 § konkurrenslagen

3. Vad säger avtalslagen?

Avtalslagen handlar i grova drag om hur ett avtal ingås, om fullmakt samt när och på vilka grunder ett avtal kan jämkas eller ogiltigförklaras.

Ett avtal anses vanligtvis ha ingåtts när en part lämnar ett anbud (ett erbjudande) och mottagaren lämnar en accept (ett bekräftande svar) som är likalydande. Accepten måste som tidigare nämnts avges och komma anbudsgivaren tillhanda inom en viss tidsfrist. Längden på tidsfristen skiljer sig åt baserat på huruvida anbudsgivaren uttryckligen utsatt en tidsfrist eller inte. Huvudregeln är att anbudsgivaren själv får avtala om tidsfristen. Om anbudsgivaren inte kommunicerat en tidsfrist gäller att accepten måste ges omedelbart vid muntliga anbud. Om anbudet sänds per brev, fax, e-post eller liknande ska anbudsmottagaren ges skälig betänketid vilket ger uttryck för den legala acceptfristen. Vid undersökningen om vad som avses med skälig betänketid i det enskilda fallet ska hänsyn tas till dessa tre faktorer:

1. Den tid som krävs för anbudets befordran till anbudsmottagaren
2. Den betänketid som denne bör ha på sig för att överväga anbudet
3. Den tid som krävs för svarets befordran till anbudsgivaren

Den första och tredje punkten handlar om hur lång tid det tar för ifrågavarande part att ta emot anbudet eller svaret. Numera kan parter välja att skicka anbud och/eller svar genom e-post eller sms vilket innebär att tiden för detta är väldigt kort. Svårare att bedöma är den andra punkten. Här måste större hänsyn tas till det enskilda fallet. Vid denna bedömning tas hänsyn främst till typen av avtal. Om det rör sig om en större transaktion som kräver mer arbete och underlag för anbudsmottagaren för att svara, krävs det i regel att anbudsmottagaren får en längre betänketid. Det ställs även ett större krav på skyndsamhet för näringsidkare än konsumenter. 

Avger anbudsmottagaren accepten för sent gäller accepten som ett nytt anbud till den ursprunglige anbudsgivaren. Samma sak gäller om anbudsmottagaren lämnar en accept som väsentligen avviker från anbudet. Detta kallas oren accept och är egentligen en kombination av ett avslag av det ursprungliga anbudet och utfästelse av ett nytt anbud. Notera att vilken avvikelse som helst inte kan utgöra en oren accept. Avvikelsen får inte röra sig om ett misstag som exempelvis en felskrivning som inte har materiell betydelse. Att i svaret utfästa en vilja om ett annat pris för en vara är ett vanligt exempel på oren accept.

I avtalslagens tredje kapitel finns bestämmelser om när ett avtal anses ogiltigt och således ska ogiltigförklaras eller jämkas. De grunder på vilken ett avtal kan lämnas utan avseende eller jämkas är följande:

• Om en part tvingas ingå ett avtal med våld eller hot om våld som inneburit trängande fara för parten (råntvång). Våldet eller hotet ska vara så pass allvarligt att parten inte har något annat val än att ingå avtalet.
• Om en part ingår ett avtal till följd av lindrigare form av tvång som inte innebär våld eller hot om våld (lindrigt tvång). Exempelvis utpressning där någon hotar den utsatta parten med att offentliggöra information om denna. 
• Om en part lämnar oriktiga uppgifter eller förtiger om uppgifter (svek) och detta medför att motparten ingår ett avtal som den annars inte hade gjort om denna hade tillgång till de riktiga uppgifterna (orsakssamband). Det ska röra sig om ett avsiktligt vilseledande. Vidare aktualiserar inte eget tyckande som exempelvis att marknaden kommer att utvecklas positivt denna bestämmelse, endast fakta är relevant. Denna reglering ska liksom regleringen kring lindrigt tvång tillämpas restriktivt vilket gör det svårt att nå framgång med i praktiken. 
• Om en part blir utsatt för ocker. Med detta avses att en part utnyttjar en motparts trängda situation på ett otillbörligt sätt. Exempelvis om någon utnyttjar motpartens trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroendeställning. Det krävs vidare att det föreligger ett “uppenbart missförhållande” mellan prestation och motprestation. Detta ska tillämpas restriktivt likt lindrigt tvång och svek.
• Om omständigheterna vid rättshandlingens tillkomst var sådana att det med kännedom om de skulle strida mot tro och heder att göra dem gällande. Notera att det krävs att motparten varit i ond tro om omständigheterna som strider mot tro och heder.
• Den kanske mest betydelsefulla bestämmelsen i avtalslagen gällande jämkning och ogiltigförklarande av avtal är lagens 36 §, den s.k. generalklausulen. Till skillnad från föregående bestämmelser är denna inte formulerad efter konkreta typfall vilket gör tillämpningsområdet för denna bestämmelse mycket vid. Bestämmelsen tar sikte på sådana avtalsvillkor som är oskäliga med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets ingående, senare inträffade omständigheterna samt omständigheterna i övrigt. Med tanke på att bestämmelsen har ett så pass stort tillämpningsområde blir det även svårt att på förhand veta vilka villkor som skulle kunna jämkas eller ogiltigförklaras med denna bestämmelse. Det är i stället upp till domaren att bedöma om avtalet är oskäligt med hänsynstagande till alla åberopade omständigheter. 

4. Vilka andra lagar reglerar avtal?

Medan avtalslagen är den allmänna lagen som tillämpas när annan lag inte medger annat finns det en rad lagar och regler i avtalsrättens speciella del. Dessa har tillkommit över tid med syfte att klargöra vissa typer av affärsförhållanden och stärka vissa parters ställning i ett avtal. Dessa lagar är bl.a. konsumentköplagen, konsumenttjänstlagen, konsumentkreditlagen, distansavtalslagen och avtalsvillkorslagen. Dessa lagar är främst till för att skydda konsumenter när de handlar med näringsidkare. Andra exempel på lagar som styr avtal är jordabalken och köplagen. Många typer av affärsförhållanden är inte lagreglerade såsom exempelvis kommersiella entreprenader som inte täcks av en lagstiftning motsvarande konsumenttjänstlagen. Dessa regleras istället i huvudsak av standardavtal som tagits fram av olika branschorganisationer. Exempel på sådana standardavtal är AB 04 och ABT 06. För mer om standardavtal läs här. 

5. Vad ska jag tänka på som företagare/privatperson?

För dig som företagare är det viktigt att ni inte förbiser de konsumenträttsliga lagarna när ni upprättar ett avtal. Som framgår ovan finns det en rad tvingande bestämmelser som är till för att skydda konsumenterna. Dessa bestämmelser får inte frångås om inte avtalet erbjuder konsumenten förmånligare villkor än de lagen medger. Vidare måste avtalsvillkoren vara skäliga. Centrala lagar gällande avtalsvillkors skälighet är avtalslagen och avtalsvillkorslagen.

För dig som privatperson kan det vara skönt att veta att det finns lagar som skyddar dig när du handlar med en näringsidkare. Detta är dock ingen garanti för att företaget inte ska smyga in villkor som kan strida mot de konsumenträttsliga lagarna. Det är därför viktigt att du som privatperson är vaksam och noggrant läser igenom avtalet innan du skriver på. Hittar du något som känns tveksamt ska du inte tveka på att påpeka detta till näringsidkaren samt höra av dig till en jurist i syfte att få klarhet i huruvida du verkligen behöver följa ett villkor eller avtal. 

6. Vad är typiskt för ett välskrivet avtal?

En tumregel för att skriva ett så bra avtal som möjligt är att ta med allt av väsentlighet. Det är bättre att ta med för mycket än för lite. Ju mer täckande ett avtal är desto mindre risk för eventuella oklarheter kring hur avtalet ska tolkas. Om parterna inte är överens om hur ett avtal eller avtalsvillkor ska tolkas och tillämpas kan parterna ta detta till domstol. Då är det viktigt att avtalet är informationsrikt nog för att en domare ska kunna göra en korrekt bedömning. Det räcker dock inte med att avtalet är omfattande om inte språket är tydligt och enkelt. Ett avtal som täcker allt av väsentlighet kan fortfarande vara ett mindre bra avtal om det innehåller en massa svåra och mångtydiga termer som inte preciseras. Termer som används återkommande och som ni vill ska tolkas på ett visst sätt definieras med fördel i början av avtalet.

Vidare är det viktigt att avtalet innehåller information om bl.a. det följande:

1. Vilka parterna är
2. Vad som är föremål för avtalet, vad som ska utföras och/eller levereras
3. Vad priset är
4. När och var produkter och/eller tjänster ska levereras
5. Vem som står för transport och försäkring
6. När och hur betalning ska ske
7. Vad som händer om dröjsmål sker med leveransen av produkter och/eller tjänster
8. Vad som händer om dröjsmål sker med betalning
9. Vad som händer om det är fel i en vara eller tjänst
10. Hur länge avtalet ska gälla och om det ska finnas någon uppsägningstid

Listan ovan är såklart inte uttömmande. Den utgör en generell beskrivning av vad som bör vara med i alla avtal. Beroende på affärsförhållande kan det vara bra att ta ställning till om även andra klausuler ska vara med i avtalet. Exempel på sådana klausuler är friskrivningsklausuler, vitesklausuler, sekretessklausuler, konkurrensklausuler och prorogationsklausuler. Nedan följer en beskrivning av vad dessa klausuler är och när det kan vara bra att ha med dem i ett avtal.

1. En friskrivningsklausul är en klausul som befriar en viss part från ansvar. Exempelvis kan en säljare i ett köpekontrakt infoga en friskrivningsklausul som stadgar att köparen inte kan åberopa säljarens ansvar för vissa typer av fel på bostaden. Om ett fel som omfattas av friskrivningen uppkommer kan köparen således inte senare kräva att säljaren ansvarar för detta.
2. En vitesklausul är en klausul som anger att en part som begår ett kontraktsbrott ska betala ett på förhand bestämt belopp till motparten. Exempelvis kan parterna infoga en vitesklausul som stadgar att en part är skyldig att betala ett på förhand bestämt belopp för varje vecka som en leverans är försenad. Vitesklausuler har många fördelar, bl.a. att den drabbade parten får ersättning för skada eller olägenhet till följd av kontraktsbrott samt att klausulen fungerar som en form av påtryckningsmedel. Parterna är mer angelägna om att följa ett avtal med vitesklausuler, särskilt om det avtalade vitesbeloppet är kännbart.
3. En sekretessklausul är en klausul som anger att parterna inte ska röja viss information om varandra. En sådan klausul kan vara bra att ha med om känslig information delas parterna sinsemellan i syfte att försäkra sig om att informationen inte röjs. Ni kan även upprätta ett sekretessavtal som ni hänvisar till i huvudavtalet. Mer om sekretessavtal här. En sekretessklausul eller sekretessavtal kan med fördel förenas med en vitesklausul.
4. En konkurrensklausul är en klausul som förbjuder part från att ägna sig åt konkurrerande verksamhet. Denna typ av klausul används ofta i anställningsavtal men kan också infogas i exempelvis uppdragsavtal. En konkurrensklausul kan med fördel förenas med en vitesklausul.
5. En prorogationsklausul, även kallad forumklausul, är en klausul som stadgar att framtida tvister mellan parterna ska avgöras av viss domstol i stället för den domstol som enligt lagen ska avgöra tvisten.

7. Hur ser jag till att jag inte glömmer ta upp något väsentligt i avtalet?

När du skriver ett avtal är det viktigt att du läser igenom avtalet noggrant. När man upprättar ett avtal likt vilken annan text som helst blir man lätt blind för sin egen text. Därför kan det vara bra att låta någon utomstående läsa igenom avtalet. Vi rekommenderar även att ni anlitar en jurist för att upprätta avtalet eller läsa igenom det. Anlitar ni en jurist minskar riskerna markant för att något ska gå fel.

8. Hur ska jag tänka rörande användandet av mallar?

Det går självklart att använda sig av en mall när ni upprättar ett avtal. Det ni däremot behöver tänka på är att mallar är väldigt generella och är upprättade i syfte att kunna användas på olika typer av affärsförhållanden. Varje samarbete är unikt med egna särdrag.

Därför rekommenderar vi er att skriva ett avtal som reglerar just ert specifika affärsförhållande i stället för att använda er av en mall.

9. När behöver jag anlita en jurist för att skriva ett avtal?

En jurist kan med fördel anlitas för att upprätta eller läsa igenom vilket avtal som helst. Det är såklart inte alltid nödvändigt att anlita en jurist, t.ex. i de fall det rör sig om en enklare och kortare affärsförbindelse. Men ju mer komplicerad och längre affärsförbindelse desto större anledning att anlita en jurist.